Wer hat welche Rechte Hausbesitz?
Guten Tag,
Ich habe eine kleine Frage:
Person A hat vor 4 Jahren ein Haus gekauft, steht alleine im Grundbuch, Kaufvertrag ist vom Vorbesitzer und Person A unterzeichnet.
Person B (die Oma vom Person A) hat vorab eine Schenkung in einer bestimmten Höhe ausgestellt, welche Sie sich hat unterschreiben lassen - im Nachgang hat Person B eine Klausel mit eingefügt, welche besagt, dass Sie Besitzerin der Erdgeschosswohnung im besagten Haus ist - hier wurde nichts notariell beurkundet und es existiert auch kein Vermerk im Grundbuch über etwaige anderweitige Ansprüche.
Person C ist Partner:in von Person A und mit Person A in die Erdgeschosswohnung gezogen.
Jegliche Kosten, seien es Grundsteuer, Wasser, Heizung zahlt Person A.
Nun möchte Person B Konsequenzen ziehen, da Person A aufgrund eines neuen Schichtsystems nicht mehr jederzeit verfügbar ist, und Person C aus der Erdgeschosswohnung bekommen.
Rein rechtlich gehört das gesamte Haus Person A, dieser steht ja auch im Grundbuch als alleiniger Eigentümer.
Die nachträgliche Änderung der Bestätigung des Erhalts der Schenkung (mit der Klausel, dass die Erdgeschosswohnung Person B gehört) ist meines Wissens nach nichtig, da diese nicht notariell beurkundet ist.
Kann Person B irgendwelche Ansprüche stellen, hat Person B aufgrund der vorherigen Schenkung eines Geldbetrags irgendwelche Rechte?
Ganz lieben Dank.
Kurzer Nachtrag:
Verkäufer des Hauses war nicht Person B, sondern eine andere Person, welche in keinerlei Verhältnis zu irgendeinem Beteiligten steht.
Die Geldschenkung (ein Betrag von etwa 1/6 der Hauskosten), hat Person B (die Oma) an Person A (Eigentümer des Hauses) vor Kauf des Hauses getätigt, sowie an die drei weiteren Enkelkinder.
Person B hat zu keiner Zeit in irgendeiner Wohnung des Hauses gelebt. Person A ist direkt nach Kauf des Hauses in die Erdgeschosswohnung gezogen und vermietet die zwei weiteren Wohnungen. Person C (Partner:in von Person A) ist vor ca. Einen Jahr mit Person A zusammengezogen. Zu diesem Zeitpunkt hat Person A bereits knapp 3 Jahre in der Erdgeschosswohnung gelebt.
Person A hat zur Bestätigung der Schenkung eine Unterschrift geleistet, hier wurde nachträglich ohne direkten Kenntnisstand von Person A ein Passus eingesetzt, dass die Erdgeschosswohnung eben Person B besitzt, hierüber gibt es keinen notariellen Vertrag, ebenfalls steht keine weitere Abrede im Grundbuch. Der Passus sollte nichtig sein, schon aufgrund dessen, dass dies im Unwissen von Person A geschehen ist.
Wer wohnt in der Erdgeschoßwohnung? Die Oma oder C?
Und wo ganz genau steht diese Klausel, in welchem Dokument, das ist unklar?
Also kurz zur Erklärung: das Haus von Person A hat vorher niemals der Oma gehört, in der Erdgeschosswohnung hat nach Kauf des Hauses, Person A gewohnt+ jetzt die Partnerin.
9 Antworten
Besitzerin ist nicht Eigentümerin, insofern kann sie gar nicht drüber verfügen. Insofern ist es einfach falsch , dass die Ergeschosswohnung Person B gehört.
dennoch und nun lies mal hier weiter, denn man sollte für eine Beurteilung alles genau vor sich liegen haben, und das haben wir nicht.:
https://notar-schmidt-bochum.de/immobilien-schenkung/immobilien-schenkung-wohnrecht/
Es ist keine Immobilienschenkung gewesen, eine Geldschenkung war es. Die Immobilie besaß eine andere Person, welche ausgewandert ist
Wenn Person B nicht im Grundbuch mit eingetragen ist ist das Grundbuch auch aus der Sache raus.
Dann wäre es am Besten den Vertrag von einem Anwalt prüfen zu lassen und feststellen zu lassen welche Rechte die Person tatsächlich an der Wohnung hat.
Wenn der Passus nachträglich, also nach der Unterschrift hinzu gefügt wurde dürfte der tatsächlich sogar nichtig sein
Ich versuche etwas auseinander zu bauen:
Person x hat Person A eine Immobilie geschenkt, verkauft. Das Grundbuch ist berichtigt, an der Urkunde hat Person B nicht mitgewirkt. Person A ist Alleineigentümer, in Abteilung II keine Eintragung.
Im Vorfeld hat Person B mit Person A einen privaten Schenkungsvertrag gemacht. Eine Geldschenkung mit der Bedingung Wohnrecht im Erdgeschoss. Der ist per se bereits unwirksam, da A nicht befugt war über die Immobilie zu verfügen, die Überlegung, ob die Annahme der Geldschenkung eine Täuschung war.
Wenn A und B diesen Schenkungs-Vertrag beide nach Eigentumswechsel geändert, aktuallisiert und unterzeichnet haben - ist er zumindest wirksam und kann auch ohne notarielle Beurkundung versucht werden einzuklagen. Ausgang - ungewiss. Tendenz: Rückforderung der Geld- Schenkung . Ohne jetzt den Vertrag zu kennen - reine Spekulation.
Vertrag/Bestätigung über Erhalt der Schenkung wurde nachträglich über den Passus, dass Person B die Wohnung im Ergeschoss gehört
Hat Oma.dies dann noch mit Person X.vereinbart? Ist X ein Kind von Oma?
Oder steht es in dem notariellen Vertrag zwischen X und A?
Wenn Oma.noch lebt und so irgendwas in ihr Testament geschrieben hat, dort kann sie über die Anrechnung von Schenkungen im Zuge der Erbauseinandersetzung verfügen - aber nicht über Dinge, die ihr nicht gehören.
Was das Immobilieneigentum angelangt, hat nach den gemachten Angaben Person B keine Ansprüche. Wie gesagt, das setzt voraus, dass keine Abreden im KV getroffen wurden (Nießbrauch, Wohnrecht etc.)
Die Schenkung von B an A kann unter bestimmten Umständen widerrufen werden. Das müsste man aber im Detail prüfen (lassen)
Nießbrauch und Wohnrecht würde dementsprechend auch in das Grundbuch eingetragen werden?
nicht zwingend, um sowas vorzubeugen empfehlenswert. Ich habe einen Link dazu geschickt.
Rechtsgeschäfte, die nur mit notarieller Beurkundung wirksam werden, sind hier nicht festzustellenn (Außer Kaufvertrag vor 4 Jahren) Die Schenkung eines Geldbetrages von 1/6 des Kaufpreises kann zwar durch Dritte an vierte erfolgen, aber nicht zu Lasten des Hauseigentümers
Ein Wohnungsrecht nach §1093 BGB ist hier nicht anhängig.
Zudem können in einem ungeteilten Wohnhaus keine Einzelwohnungen verschenkt werden. Wohnungsrechte kann nur der Eigentümer einräumen.
Die Geldschenkung erfolgte von der Oma an den Enkel, der dann später Hauseigentümer wurde und das Haus von einer anderen Person gekauft hat (im Grundbuch steht nichts von einer Teilung), dementsprechend sollte der Passus den die Oma nachträglich in die Bestätigung der Schenkung eingetragen hat, ohne Kenntnisstand des Enkels, dass ihr die Erdgeschosswohnung gehört, nichtig sein?
Diese müsste nach meinem Kenntnisstand ebenfalls notariell beurkundet werden und dementsprechend im Grundbuch vermerkt werden, dass die Immobilie geteilt ist und es jeweils Wohnungsgrundbücher gibt, dies ist hier nicht der Fall.
Wäre denn, auch wenn der Enkel keine Kenntnis darüber hatte, dass ein Passus in der Bestätigung der Geldschenkung ergänzt wurde, der Passus zum Thema, dass die Wohnung im Erdgeschoss der Oma gehört eine Auflage?
Leider reicht mein Kenntnisstand nicht soweit, dass ich sagen kann ob die Unterschrift über die Geldschenkung vor oder nach dem Kaufvertrag eingeholt wurde. Der Passus wurde jedenfalls ohne Kenntnis vom Enkel ergänzt.
Anderweitige Auflagen würden sonst nicht existieren, es ging schlicht um eine Bestätigung der Schenkung, damit jedes Enkelkind weiß, dass es dasselbe bekommt.
Ein Schenkender muss keinen Vertrag aufsetzen, weil aus der Schenkung keine Pflichten für den Beschenkten entstehen. Der Schenkende kann eine Erklärung gegenüber den Beschenkten abgeben, aus der jeder Beschenkte ersehen kann, was jeder Einzelne erhalten hat. Wo da Platz für eine EG-Wohnung sein soll, wird mir nicht klar.
Vertrag/Bestätigung über Erhalt der Schenkung wurde nachträglich über den Passus, dass Person B die Wohnung im Ergeschoss gehört, geändert, ohne Kenntnissstand von Person A.