kann mir bitte jemand hilfen diesen Fall zu lösen?
Käufer K möchte für ein Grundstück erwerben. Er einigt sich mündlich mit Verkäufer V, der ein Grundstück anbietet, auf einen Kaufpreis von 400.000,0 €. Vor dem Notar erklären V und K, der Kaufpreis betrage 200.000,00 €. Das machen V und K deshalb, weil sie hoffen, dadurch Notargebühren und Steuern zu sparen. Dieser Kaufpreis von 200.000,00 € wird notariell beurkundet.
K freut sich und denkt nunmehr, er müsse nur die 200.000,00 € zahlen, weil nur diese beurkundet wurden. K verlangt von V Erfüllung des notariell beurkundeten Kaufvertrags, während V auf die Einhaltung der mündlichen Abrede besteht.
1. Kann K Übereignung des Grundstücks aufgrund des notariellen Kaufvertrags fordern?
2. Kann V den Kaufpreis von 400.000,00 € verlangen, Zug-um-Zug gegen Übereignung des Grundstücks?
3. K hat im Vertrauen auf den erwarteten Eigentumserwerb einen Architekten mit der Prüfung beauftragt, wie er das Grundstück bebauen kann. Kann er, wenn er das Grundstück nicht für 200.000,00 € kaufen kann, von V diesen Betrag ersetzt verlangen?
4. V übereignet K das Grundstück und dieser wird als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen; nun verlangt V von K 400.000,00 €. Zu Recht?
4 Antworten
- und 2. grundsätzlich gilt, pacta sunt servanda - Verträge sind einzuhalten, auch mündliche!
BGB regelt aber ausdrücklich, dass Grundstücksverkäufe allein per notariellen Vertrag veräußert werden können. Das Eigentum ist durch notariellen Kaufvertrag und dessen Bedienung (Zahlung der 200.000,-) übergegangen.
Davon unbenommen hat V einen Anspruch auf Zahlung der weiteren 200.000,- gegenüber K. Nur kann er davon nicht die Übergabe des Grundstückes abhängig machen, das Grundstück IST übereignet, DER Drops ist gelutscht.
Der Anspruch auf die weiteren 200.000,- ist real. Von der praktischen Betrachtung darf man natürlich fragen, ob er realistisch durchsetzbar ist, wenn kein schriftlicher Vertrag existiert.
- 3. K kann gegen V überhaupt nur irgendwelche Ansprüche geltend machen, wenn V sich vertragswidrig verhält. Wie in 1. dargelegt, kommt der Eigentumsübergang zustande; V kann sich gar nicht gegen den Eigentumsübergang wehren und das Grundstück zurückhalten - wenn K die notariell vertraglichen 200.000,- zahlt.
- 4. Kann er verlangen, da es übereinstimmend zwischen beiden vereinbart war. BGB 311 schließt solche Zusatzvereinbarungen nicht ausdrücklich aus. Zur Durchsetzbarkeit siehe 1. und 2.
Danke für die Richtigstellung.
Hier die Komplettlösung:
Nach ruhiger Lektüre erscheint das auch logisch.
Der notarielle Kaufvertrag über 200.000,- ist als Scheingeschäft nach 117 nichtig.
Der eigentlich dahintersteckende Kaufvertrag über 400.000,- ist zwar prinzipiell gültig, da es zwei übereinstimmende Willenserklärungen gibt - aber er hat mindestens einen Formfehler - er ist nicht notariell geschlossen (311 BGB). Somit ist auch der verdeckte Kaufvertrag nichtig.
311b (1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.
Und wenn ich meinen eigenen Link bis zum Ende durchgelesen hätte...
Allerdings muss man zum konkreten Fall sagen, dass aus der Aufgabenstellung nicht hervorgeht, ob eine Eintragung erfolgte.
Also Auflassung liegt wohl nach 925 vor da ja beide beim Notar waren
können Sie mir bitte die 3.Frage nochmal mit BGB genauer erklären, ich hab noch nicht ganz verstanden. Danke
Was notariell bekundet ist, zählt. Du bist nicht der erste, dem so etwas einfiele. Dabei handelt es sich um Steuerhinterziehung und insofern würdest Du wohl kaum versuchen, etwas vom Käufer einzuklagen. Du gibst letztlich das Grundstück für 200000 ab und hast Pech gehabt.
Dabei hätte der Verkäufer ein Eigentor geschossen. Ganz so einfach geht das "Steuerhinterziehen" doch nicht.
Entweder wird das Schwarzgeld bereits vorher ausgehändigt oder extra abgesichert.
Lies dir mal 117 I und II durch, dann hast du schon die halbe Lösung. Dann noch einmal was zum gutgläubigen Erwerb von Grundstücken.
Bzw. Nix mit gutgläubigen Erwerb das war dumm, Heilung von formunwirksamen Rechtsgeschäften musst du lesen.
Die rechtliche Einordnung ist leider falsch. Nach 117 I ist das 200.000 Geschäft ist deswegen nicht. Für die 400.000 würde die notarielle Form gelten, welche nicht eingehalten ist 117 II -> nichtig.
zu 4. hier wer gutgläubig erworben, da das Grundbuch ja richtig ist bzw. nicht erkennbar falsch