Mietvertrag, Staffelmiete: (BGB) § 557a Staffelmiete?
Guten Tag zusammen,
ich halte mich kurz: Wir möchten kündigen, doch im Mietvertrag wird der Kündigungsausschluss anstelle von vier Jahren fälschlicherweise mit fünf Jahren angegeben. Daher wollte ich fragen, ob diese Klausel dadurch insgesamt unwirksam wird oder ob stattdessen die gesetzlich zulässige Vier-Jahres-Frist gilt.
Ich weiß nicht, ob es relevant ist, aber im Mietvertrag steht unter § 28 eine salvatorische Klausel.
Grund:
Sorry, dass ich euch auf Gutefrage damit belästige, aber ich habe bereits drei Mieterschutzbünde angefragt, und alle haben aktuell einen Aufnahmestopp. Deshalb hoffe ich hier auf eine ungefähre Einschätzung.
Wir wohnen momentan in einer Schimmelbude, und die Vermieterin ist sehr hartnäckig. Trotz eines nicht korrekt isolierten Daches und zwei undichten Fenstern droht sie uns damit nicht aus dem Vertrag rauszukommen, falls wir nicht ihrer Vereinbarung mit einer Sonderkündigungsfrist von drei Monaten und einer Warmmiete von 900 € nachkommen. Als Azubi ist das natürlich ein großer finanzieller Druck. Wir haben bereits eine neue Wohnung, die deutlich besser ist und so gut wie sicher ist, aber sind gerade entsprechend unter Druck.
Vorab schon mal vielen Dank!
Aus dem Mietvertrag:
8 Antworten
Vermutlich wurde hier ein Vertragsnachtrag inszeniert, der den Staffelmietvertrag während des laufenden Mietverhältnisses beginnen lässt , da gilt wohl die Vereinbarung und nicht der Formularmietvertrag mit dur zulässigen 4-Jahres-Kündigungsverzichtssdauer. Einseitig verzichtet der Vermieter hier auf sein Kündigungsrecht.
Also ab dem 01.01.2025 steht bei uns im Vertrag in einer Tabelle steigt die Miete um circa 6 Euro bis zum 01.01.2030 wo die letzte Mieterhöhung durch die Staffelung entsteht oder wie meintest du das?
nicht korrekt isoliertes Dach heisst was genau? Wenn das Dach dicht ist = unwichtig
undichte Fenster bedeutet was??? = unter Umständen unwichtig
Schimmel = sehr sehr wichtig,
Ohne schriftliche Anmahnung, den Mangel bis zu einem gewissen Zeitpunkt beseitigt zu haben , könnt ihr nicht einseitig aus dem Mietvertrag raus oder Miete mindern.
Ihr braucht zwingend schriftliche Nachweise, was ihr unternommen habt und zwingend Nachwei zur Fristsetzung.
Und was heisst "ihre vereinbarung?. So gesehen hat sie ja die drei Monate bereits genehmigt. An eurer Stelle würde ich sofort kündigen, schnellstens raus und erst dann die Mietzahlungen einstellen, - allerdings müsst ihr davon ausgehen, dass die Vermieterin Geschütze auffährt, wenn ihr die Miete nicht zahlt.
Einem Richter oder auch der Vermieterin dürfte eure finanzielle Situation sehr egal sein.
Wie gesagt ohne schriftliches von euch mit Auflistung der Mängel an die Vermieterin reisst ihr gar nichts.
Sollte gar kein Schimmel in der Wohnung sein, habt ihr diesbezüglich keine Rechte und ihr müsst euch an die 900 Euro halten.
doch genau das steht aber in der Frage selber: falls wir nicht ihrer Vereinbarung mit einer Sonderkündigungsfrist von drei Monaten und einer Warmmiete von 900 € nachkommen.
ich lese das so, dass die Vermieterin einer Kündigung von 3 MM bereits zugestimmt hat.
und natütlch will die FS sofort raus sogar, da die bereits eine andere Wohnung haben. "Wir haben bereits eine neue Wohnung, die deutlich besser ist und so gut wie sicher ist, aber sind gerade entsprechend unter Druck."
Wobei deises "so gut wie sicher" unter Umständen ein noch zu klärendes problem wäre...
Also das war quasi das Angebot ihrer Seite aus um aus den Mietvertrag raus zu kommen. Das haben wir per se noch nicht angenommen und steht so noch im Raum.
Der MV kann ganz einfach fristgemäß gekündigt werden. Die bisherige Warmmiete ist bis dahin natürlich weiterzuzahlen; einer Sonderkündiung bedarf es hier überhaupt nicht. Die vorgeschobene Sondervereinbarung ist daher auf keinen Fall zu unterzeichnen, sondern die Wohnung ganz einfach mit 3 Monaten Frist zu kündigen. Fertig.
so sieht es juristisch aus. Das habe ich geschrieben. Juristisch sieht es aber so aus, dass man gravierenden Mangel einklagen kann. Wenn man die Miete nach Auszug nicht zahlt, also die 3 Monatsmieten nicht, dann muss der Vermieter klagen. Dem wünsche ich viel Spass. Erwähnen muss man aber noch deutlich: er behält bestimmt die Kaution zurück, falls es eine gab.
Es ist ein Lottospiel wie die vermieterin reagiert und angesichst von 3 MM würde ich lieber den Sch....zahlen, als so ein Spielchen zu spielen.
Was andrers ist es nämlich nicht, man muss wissen, was man sich zumuten will und es gibt Vorgaben, an denen sich auch Mieter halten müssen.
Sorry, ich hätte es genauer ausführen sollen. In unserem Dachbereich gibt es eine Kältebrücke, die sich durch alle Räume außer dem Flur zieht. Dadurch sind die Ecken an der Kältebrücke etwa 11 statt 16 Grad kalt. Im Flur haben wir zwei Fenster, die eine Mischung aus Plexiglas und Glasbausteinen sind. Das ist kein Hausflur, sondern unser Wohnungsflur. Uns wurde bereits gesagt, dass das so eigentlich nicht zulässig ist. Durch die Fenster dringt massiv Kälte sowie Feuchtigkeit und Nässe ein. Heute Morgen war wieder massiv Nässe entlang der Wand. In jedem Raum haben wir Schimmel. Eine Abmahnung habe ich bisher noch nicht versendet, da es bis heute unklar war, ob wir die neue Wohnung bekommen könnten. Am Sonntag würden wir den Vertrag von der neuen Vermieterin erhalten und müssten entsprechend nächste Woche Montag die Kündigung einreichen.
dann haut da ab und stellt Mietzahlungen ein, sofort euch das möglich ist. Sie kriegt euch auch erst raus, wenn ihr geht, und das hoffentlich zeitnah. Das Ding hat gravierende Mängel. Da seid ihr im Recht. Nicht desto trotz - wenn die Vermieterin quer schiesst, geht es halt dann im Endeffekt doch über Gericht. Ob die das drauf ankommen lässt, ist Einschätzungssache. Kann ich nicht vorhersehen.
Wie gesagt, ie Sachlage ist die, dass die Vermieterin das Recht hat, ihre Miete einzuklagen dann......Es hilft euch halt nicht viel weiter, im recht zu sein, da man im Endeffekt nicht weiss, wie Gerichtsurteile laufen.
Bitte haltet alles an beweislage jetzt fest: Fotos, die ihr jetzt noch machen könnt usw.usw.
Aber Ihr habt doch bei der Anmietung diesen Zustand genau so vorgefunden und akzeptiert. Sollte da irgend etwas nicht zulässig sein, dann ist das eine Sache zwischen dem Hauseigentümer und dem Bauamt, nicht aber zwischen Bauamt und seinem Mieter, denn schließlich gibt es in allen Baumärkten relativ einfache Möglichkeiten, um so gut zu dämmen, dass durch die Glasbaustein-/Plexiglasfenster keine Kälte mehr rein kommt. Gegen die Kältebrücken kannst Du ansonsten auch nichts machen, denn diese Bauweise war vermutlich schon zur Bauzeit "Stand der Technik". Da habt Ihr keinen nachträglichen Anspruch.
Sollte die Wohnung deswegen schimmeln, kann das auch auf Euch zurück fallen, denn dann habt Ihr vermutlich zu wenig geheizt. Ihr müsst so heizen, dass auch an den kältesten Stellen, die Oberflächentemperatur der Wand immer über dem Taupunkt liegt. Ist zwar teuer, aber so habt Ihr gemietet. Habt Ihr Euch bei der Anmietung den Energieausweis angeschaut? Nicht? Dann ist das erst recht Euer Fehler.
Nein, haben wir nicht. Wir haben die Wohnung im Sommer bekommen, als es noch warm war. Es gab keinen Schimmel, und alles sah super aus. Mit der Kälte kam dann auch der Schimmel, der durch die Kältebrücke ein leichtes Spiel hatte, sich auszubreiten.
Wir haben uns wegen der Fenstersituation beraten lassen, und es hieß, dass es keine andere Alternative gibt, als ein richtiges Fenster einzubauen. Das wird jetzt auch zeitnah gemacht – relativ gesehen aber viel zu spät. Die Kältebrücke wird von der Vermieterin entfernt, indem sie das gesamte Dach neu isoliert. Das wurde bereits abgesegnet.
Zum Thema Heizen: Wir haben smarte Thermostate, die permanent auf die richtigen Temperaturen eingestellt sind. Gegen eine solche Kältebrücke kann man nur mit Infrarot-Heizstrahlern heizen, da die Temperaturdifferenz dies sonst nicht zulässt. Selbst wenn wir die Heizung auf 23 Grad stellen würden, würde das nicht ausreichen, um die Temperatur in den betroffenen Bereichen auf die erforderlichen 16 Grad zu steigern.
Zudem brauchst du den passenden Kontext, um deine letzte Aussage richtig einzuordnen. Die Kältebrücke ist ein Baufehler, womit die Schuld nicht bei uns liegt. Daher ist die Vermieterin nicht nur verpflichtet, den Baumangel zu beseitigen, sondern auch die betroffenen Ecken warm zu halten. Ich habe gerade mit einem Anwalt telefoniert und alles abgeklärt. Falls du das anzweifelst. Zum Punkt Energieausweis soll ich dir vom Anwalt ausrichten, dass du keine Ahnung hast. Das ist nicht mal böse gemeint, ich hatte ihn das nur gerade vorgelesen und das war sein Kommentar dazu.
Die Kältebrücke ist ein Baufehler, womit die Schuld nicht bei uns liegt.
Welcher Ingenieur, Architekt oder Gutachter hat das festgestellt?
Den Punkt "Energieausweis" habe ich nicht juristisch gemeint, insofern soll sich Dein Anwalt mal zurück halten. Bei jeder Anmietung einer Wohnung hat man das Recht, sich einen Energieausweis vorlegen zu lassen. Das ist vor allem dann wichtig, wenn man eine Besichtigung in einem warmen Monat hat. Es gibt Verbrauchsausweise und Bedarfsausweise.
Verbrauchsausweise geben den Heizenergieverbrauch der letzten 3 Jahre vor Ausstellung wider. Somit immer ganz interessant, wenn man sieht, wie ein Haus eingestuft ist (A bis H), um es mit dem zu vergleichen, was die Vermieterseite dazu sagt.
Ein Bedarfsausweis enthält zudem noch Empfehlungen, was am Haus sinnvollerweise gemacht werden sollte, um energetisch besser eingestuft zu werden. Ein Bedarfsausweis ist also etwas neutraler zu sehen und er zeigt gewisse Mängel auf, die ein energetisch schlecht ausgestattetes Haus hat.
Sicher kann man solche Energieausweise nicht 1:1 anwenden, gewisse Abweichungen gibt es immer, aber sie geben doch einen guten Hinweis darauf, was man im Hinblick auf Heizenergie zu erwarten hat. Ich weiß nicht, welche Ahnung Dein Rechtsanwalt hat, aber ich schreibe aus umfangreicher Erfahrung in diesem Bereich.
Ihr habt damals die Wohnung bekommen, bzw. genommen, weil Ihr am Ende womöglich die einzigen wart, die sich nicht um dieses Thema gekümmert haben. Das ist jetzt Euer Pech.
Nachdem Ihr jetzt aber schon einen Anwalt kontaktiert habt, wird er Euch nun hoffentlich die richtigen Ratschläge hinsichtlich Mietvertrags-Beendigung geben und was zu tun ist, wenn die Vermieterin erhebliche Geldsummen von Euch verlangt.
ich wundere mich: erst hier Laien um Rat fragen und schreiben, dass man wenig Geld hat und Azubi ist usw. Wir schreiben uns - teilweise als Laien, teilweise aus erworbenen Kenntnissen - die Finger wund, und dann kontaktiert die einen Anwalt, um uns hier vorzuführen.
Das verstehe jetzt wer will. Ich habe jedenfalls umsonst meine Zeit verschwendet und du - bwhoch wohl auch. Wir beide können ohnehin nichts gescheites beitragen, da man immer nur peu a peu Fakten mitgeteilt bekommt....
Das Vorführen kam nach einer Provokation seinerseits. Erst durch die Unterstützung hier habe ich den ersten Schritt gemacht, wofür ich echt dankbar bin. Aber diese chronische Passiv-Aggressivität von manchen Leuten hier, obwohl man nur nach Hilfe fragt, ist echt zum Kotzen.
Zudem war dies auch nur ein unverbindliches Erstgespräch, nachdem mir einer der User hier die Kontaktdaten dafür gegeben hat. Mir so etwas vorzuwerfen, ist echt die allerletzte Sau.
Wow, da hat sich sensibles Herzchen provoziert gefühlt. Das tut mir leid.
Aber ich mache das gerne, um Fragesteller oder Ratsucher aus ihrer Spur zu bringen, in der sie vielleicht nur Bestätigung für ihre Gedanken und Überlegungen suchen, ohne auch mal eine andere (rechtliche) Seite in Betracht zu ziehen, die spätestens dann aufgeworfen wird, wenn man sich mit der Vermieterseite vor Gericht um die Rückzahlung der Kaution streiten muss oder eine geforderte Zahlung abwehren muss.
genau, der Fragesteller hat diese Erfahrung noch nicht gemacht, dass man im Recht sein kann, aber um Recht zu bekommen braucht es einiges. Ich habe bisher Anwalt in insgesamt drei Angelegenheiten gebraucht, eines allerdings als Bevollmächtigte und im Namen meiner Eltern, (sonst sieht es ja so aus, als ob ich die grosse Meckertüte wäre) und ich war halt äußert froh, das ich gleich die gute juristische Beratung hatte. Sowohl meine Eltern als auch ich haben eine gute Rechtsschutzversicherung. Und habe halt gelernt, dass Recht haben und Recht bekommen eben nicht das gleiche ist und selbst wenn man im Recht ist, dann auch gerne ein Vergleich rauskommt.
Genau das was du schreibst auch........ich habe dem fragesteller nun echt auch Tipps gegeben, wobei ich bis jetzt noch nicht mal eine Antwort habe, ob überhaupt eine Kaution gezahlt werden musste. Das gibt es nämlich noch. Mein kind hatte so eine Wohnung gemietet. Nicht das einer hier noch entgegnet, das gibt es nicht,....:-).
Ja, auch wir haben schon manchmal die Erfahrung machen müssen, dass Recht haben und Recht bekommen doch zwei ganz verschiedene Sachen sind und dann ist da noch das Lieblingsthema Vergleich bei unseren Gerichten.
Ist es mal so weit, verdienen Anwälte auch noch kräftig mit und am Ende hat man vielleicht einen guten Vergleich, aber leere Taschen oder man hat plötzlich von Juristen und Gutachtern Dinge gehört, die einen nur noch wundernd und staunend zurück lassen. So, wie ein Mieter von uns, der eine Mieterhöhung nicht akzeptieren wollte und am Ende vom Gutachter zu hören bekam, dass das, was wir verlangen, noch viel zu wenig wäre.
Eine Vertragsbindung wegen Kündigungsverzicht darf den Mieter max. 4 Jahre, ab Vertragsbschluß, binden. Darüber hinaus wäre die Klausel unwirksam. Der Vertrag also jeder Zeit fristgerecht kündbar.
Aber stell die Klausel mit dem Kündigungsverzicht bitte mal als Bild ein. Eventuell verstehst Du sie ja nur falsch.
Das ist natürlich unwirksam. Du kannst jederzeit ordentlich fristgerecht kündigen.
Da kann die Vermieterin drohen wie sie will.
Aus BGB § 557a Staffelmiete:(3)1Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. 2Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Wissen Sie zufällig, ob diese salvatorische Klausel auch sicherstellt, dass § 557a BGB trotzdem nicht gilt?
Diese salvatorische Klausel ist völlig irrelevant. Entscheidend was im BGB steht. Und da steht unter fast jedem Paragrafen zum Mietrecht "Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."
In deinem Fall ist die 5jährige Vertragsbindung unwirksam.
Die Klausel ist aufgrund der Überschreitung der zulässigen Höchstbindungsdauer obsolet.
Für Sie gilt daher die ges. Kündigungsfrsit von 3 Monaten.
Das BGB sieht vor, dass man im Rahmen einer Staffelmietvereinbarung eine Bindungsfrist von max. 4 Jahren einbauen kann. Eine andere Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam und somit tritt anstelle der 4 Jahre nicht automatisch 4 Jahre. Salvatorische Klausel hin oder her.
Allerdings bin ich kein Rechtsanwalt und auch kein Richter und somit ist das nur meine Einschätzung, die ich aufgrund von verschiedenen Erfahrungen gewonnen habe. Aber jeder Fall ist irgendwie anders.
Also ganz normale Kündigung mit drei Monate Frist, somit zum 31.05.2025, wenn Ihr noch diese Woche die Kündigung rechtssicher zustellen könnt. Bis zum dritten Werktag im neuen Monat geht auch noch, aber dann wird es schon knapp und Ihr müsst dann bis spätestens 4. März die Kündigung bei der Vermieterin am besten persönlich abgeben - unter Zeugen, für den Fall, dass sie die Kündigung nicht entgegen nehmen will.
Das geht aber völlig an der (sehr präzisen und ganz anderen) Fragestellung vorbei.
Doch. Genau das kann man, weil die Bindungsklausel unzulässig, da gesetzlichen Vorgaben widersprechend, ist. Der MV kann daher jederzeit mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden.
Das will doch gar niemand.