Unrenovierte Wohnung bei Auszug renovieren?
Hallo liebe User.
Ich versuche hier mal eine schwierige Situation darzustellen und vielleicht hat jemand erfahrung bei dem Problem.
Person1 kennt jemand der Auszieht und übernimmt eine unrenovierte Wohnung. Die Übergabe erfolgt direkt zwischen Vormieter und Nachmieter ohne Protokoll. Dem Vermieter werden die Unterlagen des Nachmieters gesendet und dieser erhält einen neuen Vertrag. ca.2015.
2018 zieht Person2 als Untermieter ein und wird der Hausverwaltung gemeldet.
Nach ca. einem Jahr wird dem Vermieter gemeldet das Person1 auszieht und Person2 nun Hauptmieter wird.
Person2 muss alle Unterlagen wie bei Neuvermietung einreichen und erhält neuen Mietvertrag. Übergabe erfolgt wieder ohne Anwesenheit des Vermieters und ebenfalls ohne Protokoll. Die Wohnung wird unrenoviert übergeben und kann heute nach von Person1 bezeugt werden.
Nun will Person2 ausziehen und der Vermieter möchte neu vermieten. Dazu beruft er sich auf den Mietvertrag der Schönheitsreperaturen verlangt. Diese sind bei einer Wohnung die gut 11 Jahre (eher 20 bis 30Jahre Berliner Altbau) nicht renoviert wurde beträchtlich
Da kein Übergabe Protokoll existiert und der Mieter beweisen muss das die Wohnung unrenoviert war bei einzug könnte dies maximal durch Person1 als Vormieter passieren.
Gibt es Erfahrungen inwieweit Gerichte den Vormieter als Zeugen akzeptieren?
Es gibt ja inzwischen verschiedene Wege warum renovierungsklauseln im Mietvertrag ungültig sein können jedoch ist der Mietvertrag seitens Vermieter gut verfasst und enthält keine Verstöße.
Ich als Person 2 würde fairness halber sowieso Löscher schließen, Wände weißen und bei dem ochsenblutfarbigen Dielenboden abgewetzte Stellen neu streichen. Will aber verhindern neu tapezieren zu müssen gerade bei der Deckenhöhe von 3,5 und Türen und Heizungen streichen wäre auch nicht meins. Die Rohre etc sind auch extrem alt etc.
Hat jemand einen Tipp oder ähnliche Situationen erlebt? Könnte ich aufgrund der Übergabe von Person1 an Person2 nachträglich ein Übergabe Protokoll schreiben?
Vielen Dank schon einmal sollte sich jemand die Mühe gen zu antworten
Viele Grüße
Chris
3 Antworten
Das Übergabeprotokoll zwischen Mietern ist nicht wert. Mehrfach wurde die Wohnung nicht vom Vermieter zurückgenommen und an den Nachmieter herausgeggeben. Da aber dennoch ein wasserdichter Mietvertrag existiert, sind die Vereinbarungen rechtens und durch den letzten Mieter zu befolgen.
Schönheitsreparaturen sind dann auszuführen, wenn die Wohnung durch die jahrelange Nutzung heruntergekommen ist.
Die Schönheitsreparturklausel im Mietvertrag ist zunächst erst einmal rechtens. Offenbar hast du ihnen auch zugestimmt bei Abschluss des Mietvertrages, obwohl dir bewusst war, dass du die Wohnung unrenoviert übernommen hast. In diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, 50% der Schönheitsreparaturen zu übernehmen, wenn du reale Belege dafür vorlegen kannst.
Zeugen werden in der Sache durch das Gericht geladen, wenn die streitenden Parteien diese dem Gericht vorschlagen. Die Glaubwürdigkeit der Zeugen ist zunächst nicht zu bestreiten. Ich vermute, dem Vermieter fehlen Beweise der Übergabe einer renovieten Wohnung
Hallo Chris,
so kompliziert wie hier dargestellt ist die Rechtslage eigentlich gar nicht.
Person1 kennt jemand der Auszieht und übernimmt eine unrenovierte Wohnung. Die Übergabe erfolgt direkt zwischen Vormieter und Nachmieter ohne Protokoll. Dem Vermieter werden die Unterlagen des Nachmieters gesendet und dieser erhält einen neuen Vertrag.
Der Mietvertrag besteht zwischen Person 1 und dem Vermieter
Du schreibst:
Die Übergabe erfolgt direkt zwischen Vormieter und Nachmieter ohne Protokoll.
Der Mieter (Person 1) kann seinem Vermieter einen Nachmieter vorschlagen - den der Vermieter aber nicht akzeptieren muss.
Du schreibst:
Dem Vermieter werden die Unterlagen des Nachmieters gesendet und dieser erhält einen neuen Vertrag.
Im Mietvertrag wird vereinbart, in welchem Zustand die Wohnung angemietet wurde und ob dem Mieter, die Durchführung von Scheinheitsreparaturen übertragen wurde.
Deiner Beschreibung fehlt zudem, wie der erste Mietvertrag mit Person 1 abgewickelt wurde.
Das heißt: Wenn Person 1 verpflichtet ist, die Wohnung im renovierten Zustand zurückzugeben, spielt es keine Rolle, ob der Nachmieter die Wohnung auch unrenoviert beziehen würde.
Du schreibst:
Nun will Person2 ausziehen und der Vermieter möchte neu vermieten. Dazu beruft er sich auf den Mietvertrag der Schönheitsreperaturen verlangt.
Wenn Person 2 diesen Mietvertrag geschlossen hat, muss sie den Vertrag selbstverständlich auch erfüllen.
Allerdings kenne ich niemanden, der eine unrenovierte Wohnung mietet und damit einverstanden ist, bei Auszug auf seine Kosten zu renovieren.
Ich als Person 2 würde fairness halber sowieso........
Handelt es sich hier um eine fiktive Geschichte, oder bist du tatsächlich Mieter?
Mietvertrag: Arten, Vorlagen, Fallen und FristenDrei Arten des Mietvertrags:- Standard-Mietvertrag
- Staffel-Mietvertrag
- Index-Mietvertrag
Eine gute Orientierungshilfe und Tipps zum Mietrecht findest du hier:
https://www.immonet.de/umzug/wissenswertes-rechtliches-mietvertrag.html
Das mit dem Mietvertrag verstehe ich. Muss heute mal schauen ob dort explizit erfasst ist das die Wohnung renoviert übergeben wurde.
Generell ist es jedoch so das Klauseln unwirksam werden können. Das heisst stellt ein Vermieter zum Beispiel eine Wohnung auf ein Portal mit Bildern das wo ersichtlich ist das diese unrenoviert ist. Ein Mieter übernimmt diese Wohnung und im Vertrag steht das diese renoviert ist und er bei Auszug Schönheitsreperaturen durchführen muss. Dann muss er diese nicht durchführen wenn er glaubhaft belegen kann das die Wohnung unrenoviert übernommen wurde. Dazu gibt es auch urteile. Nur gab es bei dem Urteil was ich gefunden habe diverse Zeugen: Umzugsfirma hatte den Wohnungszustand bestätigt, Bilder der Onlinanzeige des Vermieters mit einer unrenovierten Wohnung wurden als beweis akzeptiert und eine beauftragte Firma (vom Mieter beauftragt) hatte vorher nachher Bilder als Beweis. Dies überzeugte das Gericht davon das die Wohnung nicht wie im Vertrag angegeben renoviert war und es mussten keine Schönheitsreperaturen durchgeführt werden.
Ebenfalls gilt die für die Miete. In Berlin darf die Miete bei bestimmten Objekten dem nicht viel teurer sein als im Mietspiegel wo die Strasse liegt. Dagegen kann man klagen. Ich kenne 2Fälle wo leute einen Mietvertrag abgeschlossen haben mit einer viel zu hohen qm Miete. Nach einzug und einer gewissen Frist haben sie den Mieter mitgeteilt die Miete auf Niveau x zu kürzen und sind vor Gericht gezogen. Das Gericht hat denen hier auch recht zugesprochen.
Der Berliner wohnungsmarkt ist hart umkämpft und als suchender Mieter hast du fast keine chance an eine normal bezahlbare Wohnung zu kommen wenn man die Vorgelegten Verträge nicht akzeptiert. Meist nach dem Motto erstmal unterschreiben, einziehen und danach die unwirksamen Klauseln streichen lassen.
Allerdings hast du auch den Sachverhalt total kompliziert beschrieben.
Person1 kennt jemand der Auszieht und übernimmt eine unrenovierte Wohnung.
2018 zieht Person2 als Untermieter ein und wird der Hausverwaltung gemeldet.
Nach ca. einem Jahr wird dem Vermieter gemeldet das Person1 auszieht und Person2 nun Hauptmieter wird.
Nun will Person2 ausziehen und der Vermieter möchte neu vermieten. Dazu beruft er sich auf den Mietvertrag der Schönheitsreperaturen verlangt.Jetzt mal Klartext!
Wenn ich dich bei dem ganzen Durcheinander richtig verstanden habe, bist du Person 2 - Richtig?
Zwischen dir und dem Vermieter ist ein rechtskräftiger Mietvertrag zustande gekommen - Richtig?
Muss heute mal schauen ob dort explizit erfasst ist das die Wohnung renoviert übergeben wurde.
Du trägst hier alles möglich vor, und weißt nicht einmal, was in deinem Mietvertrag vereinbart wurde?
Das sollte wohl das Allererste sein, um das du dich kümmern musst.
Den Mietvertrag solltest du dir auf jeden Fall ganz genau ansehen.
Hier mal ein Szenario, das ich durchaus für möglich halte.
Du schreibst:
Nach ca. einem Jahr wird dem Vermieter gemeldet das Person1 auszieht und Person2 nun Hauptmieter wird.
Normalerweise hätte der Hauptmieter die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten einhalten müssen.
Nachmieter und NachmieterklauselEine Nachmieterklausel ist eine vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, die dem Mieter das Recht einräumt, vorzeitig aus dem Mietvertrag auszusteigen, wenn er einen geeigneten Nachmieter stellt.
Die Klausel kann entweder ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart oder stillschweigend als Teil der Vertragspraxis anerkannt sein.
Ein Beispiel für eine wirksame Nachmieterklausel könnte lauten:
"Der Mieter hat das Recht, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, wenn er dem Vermieter einen geeigneten Nachmieter präsentiert, der bereit ist, einen Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen abzuschließen. Als geeignet gilt ein Nachmieter, der über eine ausreichende Bonität verfügt und keine negativen Schufa-Einträge hat."
https://www.fachanwalt.de/magazin/mietrecht/nachmieterklausel#google_vignette
Das heißt: Der Hauptmieter kam früher aus dem Mietvertrag, weil du das Mietverhältnis (jetzt als Hauptmieter) fortsetzt.
Diese Möglichkeit solltest du auf jeden Fall mal checken.
Das würde erklären, warum sich der Vermieter auf die Übernahme von Schönheitsreparaturen beruft.
Das würde erklären, weshalb es kein Übergabe-Protokoll gab.
Und die Sache ist stimmig.
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Die zweite Sache, bei der es immer wieder zu Missverständnissen kommt, sind die Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen: Wann Mieter renovieren müssenSchönheitsreparaturen: Das Wichtigste in Kürze
- Grundsätzlich ist die Endrenovierung Sache des Vermieters oder der Vermieterin. Sie kann jedoch per Mietvertrag auf den bzw. die Mieter:in übertragen werden.
- Finden Sie in Ihrem Mietvertrag eine unwirksame Renovierungsklausel, müssen Sie die Schönheitsreparaturen nicht durchführen. Sie haben dann das Recht, die Wohnung unrenoviert zu übergeben.
Üblicher Fristenplan für Mietverträge, die nach dem 1.4.2008 geschlossen wurden
- Küche, Bäder, Duschen = Alle 5 Jahre
- Wohn- und Schlafräume = Alle 8 Jahre
- Flure, Dielen, Toiletten = Alle 8 Jahre
- Nebenräume = Alle 10 Jahre
Ebenfalls verbreitet ist folgende Renovierungsvereinbarung: Mieter:innen ziehen in eine unrenovierte Wohnung ein und verpflichten sich per Mietvertrag dazu, die Wohnung bei Auszug zu renovieren. Häufig bietet der oder die Vermieter:in hierfür einen Nachlass bei der Miete oder eine Ausgleichszahlung an.
Jetzt kommt es darauf an, was in deinem Mietvertrag steht.
Tipp: Hast du die Wohnung bereits gekündigt?
Du kannst widersprechen und dich auf eine unrenovierte Wohnung berufen.
Die Hausverwaltung wird ihrerseits ihren Anspruch begründen.
Damit kannst du dann zum Mieterverein gehen und deinen Mietvertrag prüfen lassen.
Viel Erfolg!Vielen Dank. Also die Situation ist real und wir werden die Woche bei der Rechtsberatung vorstellig.
Also in Berlin Zentrum hast du Glück wenn du über Freunde oder Bekannte an eine Wohnung kommst. Das wird meist so geregelt das du einen Nachmieter hier suchst und dann der Verwaltung vorschlägst. Die akzeptiert das und macht mit dem neuen Mieter den Vertrag. Die Wohnung wird dann meist von Mieter zu Mieter direkt übergeben. Da kommt es schon mal vor das Wohnungen nicht renoviert werden. Ich kenne Wohnungen in Friedrichshain da stehen noch öfen zum heizen drin und nen großer Wasserboiler mit Holzfeuer drunter zum Wassermachen. Die Mietverträge enthalten auch Klauseln zur Renovierung. Meist wird bei Auszug aber von Mieter zu Mieter übergeben.
Wir wöllten das auch so machen und es ist kein Problem in Berlin eine unrenovierte Wohnung zu vermieten. Die Leuten suchen verzweifelt.
Die Nachmieter die zur Besichtigung vor 3Wochen da waren hatten auch angefragt ob sie einen Einzug einen Monat später machen können da ja jeder meist noch einen alten Vertrag hat und der muss erstmal gekündigt werden. Die Antwort war: Wer nicht ab 01.09. den Vertrag schließt hat gar keine chance da soviele suchen.
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Das glaube ich dir alles gerne.
Das wird meist so geregelt das du einen Nachmieter hier suchst und dann der Verwaltung vorschlägst. Die akzeptiert das und macht mit dem neuen Mieter den Vertrag.
Letztendlich wird jedoch ein neuer Mietvertrag zwischen dem Mieter und dem Vermieter geschlossen. Und darum geht's.
Die Wohnung wird dann meist von Mieter zu Mieter direkt übergeben. Da kommt es schon mal vor das Wohnungen nicht renoviert werden.
Na, dass glaube ich aber weniger.
Angenommen, der Vormieter hat gerne gefeiert und die Bude total runter gerockt. Wer kommt denn für solche Schäden auf?
In der Regel wird auch eine Mietkaution hinterlegt, die der Mieter bei Auszug sicher gerne zurück haben möchte.
Du schreibst:
Also die Situation ist real und wir werden die Woche bei der Rechtsberatung vorstellig.
Zu welchem Zweck? Das habe ich nicht verstanden.
Naja wenn du irgendwo einziehst schaust du dir Wohnung an. Nimmst die und das bisschen streichen machste selbst. Gerade Neukölln und Fhain gibt es noch viele alte Wohnungsbestände.
Die Wohnung um die es geht wurde nun ja inzwischen seit 2015 das 2.mal vermietet und die Kaution wurde vom neuen Mieter an den Vermieter gezahlt und nach einer Wartefrist hat der alte Mieter seine Kaution bekommen. Der Vermieter selbst oder ein beautragter hat die Wohnung seit 2005 nicht mehr gesehen. Die Firma die die Aufträge verwaltet sagte uns das die letzte Begehung dieser Wohnung und Übergabe an einen Mieter aus dem Jahr 2005 stammt. Die Firma verwaltet alle Objekte der Hausverwaltung(Vermieter).
Naja rechtlich abklären lassen ob überhaupt renoviert werden muss. Der Vermiter nimmt zwar an das die Wohnung renoviert übergeben und der Mieter vor Übergabe renoviert hat aber bezeugen kann er es nicht. Sollte im Mietvertrag nicht drinstehen das die Wohnung renoviert übergeben wurde sondern nur die Klausel mit Schönheitsreperaturen ist der Übergabe Zustand z.B. offen. Steht drin das die Wohnung renoviert übergeben wurde kann der Mieter trotzdem ums renovieren herumkommen wenn er glaubhaft belegen kann das der vertragszustand(renoviert übergeben) nicht der Tatsache entsprach. Der Vermieter selbst kann nicht nachweisen in welchem Zustand die Wohnung übergeben wurde.
Von den vielen Fehlern bei den Übergaben einmal abgesehen, stellt sich folgende Situation. Du hast die Wohnung unrenoviert übernommen, leider ohne Protokoll aber eventuell mit Beweis durch Zeugen. Wenn Du ausziehst, schuldest Du keine Schönheitsreparaturen. Du solltest dann auch nichts machen, außer Beseitigung von selbst verschuldeten Schäden.
Versuche bei Auszug eine Übergabe mit dem Vermieter oder seinem Beauftragten zu machen. Wenn der Vermieter Schönheitsreparaturen fordert, dann muss er im Falle eines Gerichtsverfahrens beweisen, dass die Wohnung renoviert übergeben wurde.
Wenn Du Mitglied im Mieterverein bist, dann lass Dich entsprechend beraten. Falls nein, kann der örtliche Verbraucherverein helfen gegen eine geringe Gebühr
Ach ja er hat dies schon gefordert und ich müsste wohl Anfang der Woche mal einspruch erheben?
Ja, das solltest Du ganz einfach mit dem Hinweis auf die unrenovierte Übernahme der Wohnung machen. Und nochmals, hol Dir juristische Hilfe. Spätestens bei der Rückzahlung der Kaution wird es die nächsten Probleme geben
Vielen Dank für die Antwort. Soweit ich weiß ist erst einmal davon auszugehen das eine renovierte Wohnung übergeben wurde. War es, wie in dem Fall nicht so, dann hat leider die Beweislast der Mieter.
Der Vermieter hatte eigentlich vor die Wohnung Grundzusanieren aber deren Teams sind auf lange Sicht ausgebucht. Nun hat man entschieden doch neu zu vermieten. Ein Unternehmen welches den Zustand dokumentiert hat um dies an den Vermieter zu übermitteln und zu bestimmen was der Mieter machen muss äußerte sich so: wir betreuen viele Wohnungen der Hausverwaltung und alle Top aber diese Wohnung zeigt das ewig nichts gemacht wurde Sicherungen sind noch Keramit und offen im Flur etc. Bringt aber ja leider nichts.
Vielen Dank Gerhard für deine Expertise. So hatte ich es auch verstanden. Nur gilt wohl als genereller Rechtsstand "das die Klausel mit Schönheitsreperaturen unwirksam werden kann wenn eine unrenovierte Wohnung bezogen wurde und seitens des Vermieters keine angemessener Ausgleich(Mietfrei für Zeitraum x oder ähnliches) erfolgte".
Die Beweislast liegt in dem Fall beim Mieter das diese unrenoviert war. Als Beweis kann angeführt werden Übergabeprotokoll (gibt es ja nicht) oder undabhängige Zeugen wie Handwerker beim Umzug oder bei einer selbstveranlassten Renovierung direkt nach Bezug. Am besten mit Fotos. (Dies ist auch nicht gegeben, vorhanden) außer das als Zeuge der Vormieter den Beweis erbringt durch seine Aussage.
Durch den Beweis wäre es anstrebenswert die Klausel als unwirksam anzuführen und mit dem Vermieter sich zu einigen.
Die Frage ist nur ob bei hart auf hart jemand weiß wie dieser Zeuge vor Gericht so durchschnittlich gehör findet oder dessen Aussage ins Verfahren eingeht und einfluss nimmt.