Grundstückskauf mit „Verkaufssperre“?
Ich bin aktuell dabei mir ein Grundstück zu kaufen welches per Abrundungssatzung von Ackerland zu Bauland umgewandelt wird. Der Verkäufer möchte jedoch eine Klausel im Vertrag haben, dass das Über 5000m2 große Grundstück für eine bestimmte Zeit nicht „zerstückelt“, also in mehrere Grundstücke zerteilt, oder verkauft werden darf. Nur so komme ich mit viel Wohlwollen an einen guten Preis.
Wie kann ein Notar eine solche Klausel vertraglich festhalten?
Tatsächlich habe ich nicht geplant das Grundstück zu splitten oder zu Verkaufen. Allerdings will ich diese Klausel auch nicht für die nächsten 50 Jahre in dem Vertrag haben.
8 Antworten
Meines Wissens geht das nicht.
Zunächst einmal muss ein Bebauungsplan aufgestellt werden. Das dauert Jahre und jeder kann dagegen Einspruch einlegen. Das muss man wissen.
Der Verkäufer möchte eben verhindern, dass höhere Preise erzielt werden, wenn die Parzelle noch mehrere Male geteilt wird.
Wie lange man eine solche Sperrfrist festlegen kann, muss dir der Notar sagen. Auf jeden Fall würde ich den Kaufvertrag nur dann machen, wenn sichergestellt ist, dass der B-Plan auch genehmigt wird und das auch nur in einer bestimmten Frist, ansonsten kaufst du Ackerland zum Preis von Bauland!
Wenn du das Grundstück gekauft hast, dann gehört es dir und der Verkäufer kann dir nicht vorschreiben was du zukünftig mit dem Grundstück machst.
Mit dem Kauf gehen alle Rechte und Pflichten an dich über.
Was will der Verkäufer damit bezwecken ? Du kaufst das Grundstück für den Preis XY.
Könntest, so du Teile des Grundstückes verkaufen würdest, einen höheren Quadratmeterpreis erzielen, als den, den du jetzt zahlen musst. Das möchte der Verkäufer offenbar verhindern. Ob das sein tatsächlicher Grund ist, kann ich nur vermuten.
Ackerland wird in Bauland umgewandelt ? Zunächst wird aus Ackerland, Bauerwartungsland. Wenn diese Phase abgeschlossen ist, dann wird es zum Bauland.
Da würde ich mich auf der Gemeinde mal informieren, wann das Ackerland zum Bauland wird ? Wenn du Pech hast, kann das Jahre dauern bis daraus Bauland wird, weil die Erschliessung erst hergestellt werden muss. Hat die Gemeinde nicht genug Geld für die Erschliessungskosten, bleibst du zunächst auf Ackerland sitzen.
Ob ein Vertrag Rechtsgültigkeit hat, wenn so eine Klausel wie vom Verkäufer gewünscht, muss dir ein Anwalt oder Notar beantworten.
Mit dem Kauf des Grundstückes hat der Verkäufer doch keinerlei Rechte mehr an seinem ehemaligen Besitz.
Wenn du ein Auto kaufst und bezahlst, kann der Verkäufer dir auch nicht vorschreiben, wieviele Kilometer du mit dem Auto fahren darfst.
Natürlich kann man eine solche Klausel vereinbaren. Diese steht zwar einer dinglichen Rechtsänderung nicht im Wege. Allerdings wäre eine Teilung pflichtwidrig und kann, soweit vereinbart, zu Vertragsstrafen und/oder Schadensersatzansprüchen führen.
Der Eigentümer einer Sache (hier Grundstück) hat die vollständige Verfügungs- und Nutzungsgewalt, es sei denn sie wäre gesetzlich oder vertraglich eingeschränkt.
Die typischen einschränkenden Vertragsfälle sind Grunddienstbarkeiten wie Wegerecht oder Wohnrecht, die ins Grundbuch eingetragen werden.
Grunddienstbarkeiten zeichnen sich aber dadurch aus, daß irgendjemand noch ein Anrecht auf Nutzung hat oder ein berechtigtes Interesse hat, daß der neue Eigentümer etwas dulden muß.
Vertragliche Einschränkungen haben aber auch ihre Grenzen, auch wenn es die Vertragsfreiheit gibt - nicht alles, was man möchte, ist auch zulässig bzw. rechtswirksam.
Das Ansinnen des Verkäufers, die Eigentumsfreiheit durch ein Veräußerungsverbot zukünftig so zu beschneiden, daß man das Grundstück nicht veräußern darf, geht zu weit - das wäre unangemessen und sittenwidrig.
Im Grundbuch kann ein vertragliches Veräußerungsverbot nur dann eingetragen werden, wenn es zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern, Eltern und Kindern, Wahl- oder Pflegekindern oder deren Ehegatten oder eingetragenen Partnern vereinbart wird.
Der Notar wird ein solches Veräußerungsverbot wohl nicht in den Vertrag aufnehmen.
Der Verkäufer scheint also schon zu spekulieren, daß das Grundstück, wenn es Bauland wird, an Wert erheblich steigt - nur hätte er nichts mehr davon, wenn Du den höheren Erlös erzielen würdest - er hat aber auch nichts davon, wenn ein (hypothetisch zulässiges) Veräußerungsverbot im Vertrag stehen würde - er würde Dir den höheren Preis nur nicht gönnen (das nennt man Neid).
Er ist ja nicht gezwungen zu verkaufen und könnte ja abwarten.
Ggf. wäre es aber, wenn Du das Grundstück unbedingt haben möchtest und der Verkäufer ggf. sofort Geld benötigt, eine Alternative, dem Käufer einen Anteil an einem zukünftigen Veräußerungserlös, der über dem jetzigen Preis liegt, anzubieten und zu vereinbaren - das wäre rechtlich unproblematisch und eine win-win-Situation.
Wenn Du das Grundstück gekauft hast, dann hat der Verkäufer darüber nicht mehr zu entscheiden, was Du damit machst.
Anders sieht es aus, wenn er es vermieten würde, dann hätte er die Rechte dazu.
Ansonsten wäre es sinnvoll, dass Du Dich von einem Rechtsanwalt beraten lässt.
von Ackerland zu Bauland umgewandelt wird.
Hoffentlich kann man auch daraus Bauland machen, die Erschließungskosten sind auch sehr teuer.
Zum Katasteramt gehen um das zu überprüfen, ansonsten kannst Du darauf Kartoffeln ernten und kein Häuschen bauen.
Wenn Du das Grundstück gekauft hast, dann hat der Verkäufer darüber nicht mehr zu entscheiden, was Du damit machst.
Aber er kann das vorher bestimmen. Darum geht es ja hier.