Falsche Grundbucheintragung, wer haftet?
Person A kauft (2009) von Person B ein Einfamilienhaus.
Person B hat 2 Häuser. Beide sind Einfamilienhaus.
Als Person A nach 11 Jahren sein Haus verkaufen möchte, merkt er beim Notar dass er eigenttlich vor 11 Jahren beide Häuser von Person B gekauft hat. (Besser gesagt hat Grundbuchamt ein Fehler gemacht. Statt ein Haus haben die beide Häuser im Grundbuch auf Person A eingetragen.)
-Was passiert jetzt ?
-Muss Person A das Haus wieder zurückgeben?
-Wenn ja, wer zahlt die Notargebühren ?
-Wer haftet für das ganze ?
// Kaufvertrag ist nur für ein Haus gewesen.
8 Antworten
-Muss Person A das Haus wieder zurückgeben?
Jain. Wenn der Fehler wir hier beim Grundbuchamt liegt, kann Person B argumentieren, das Person A das Haus nicht erworben hat, sondern nur der Grundbucheintrag ist unrichtig. Da A den Umstand kennt, kann er sich nicht darauf berufen. Etwas anderes wäre es wenn C das Grundstück von A kauft, dann kann sich C auf den öffentlichen Glauben des Grundbuchs und damit gutgläubigen Erwerb berufen kann.
Eine Ersiztung des Grundstücks wäre erst nach 30 Jahren möglich wenn A im Eigenbesizt ist. https://dejure.org/gesetze/BGB/900.htm
Person B kann von Person A die Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs verlangen. Um das Grundbuch zu korrigieren, braucht B die Zustimmung von A oder ein vollstreckbares Urteil. B ist hierbei in der vollen Beweispflicht, das er tatsächlicher Eigentümer ist, da grundsätzlich die Richtigkeit des Grundbuchs vermutet wird.
Schwieriger wäre es, wenn versehentlich tatsächlich eine Eigentumsübertragung stattgefunden hat. In diesen Fall könnte sich B auf die Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung berufen. Allerdings gibt es eine Verjährungsfrist von 10 Jahren.
-Wer haftet für das ganze ?
Die Frage ist, ob überhaupt ein Schaden entstanden ist. Wenn der Fehler beim Grundbuchamt liegt, kann dieses den Fehler mit Zustimmung von A und B gebührenfrei korrigieren.
Das verzwickte ist, das Person A damit wirklich beide Häuser hat, den nach Deutschem Recht ist ein Immobilienkauf/verkauf erst mit der Eintragung im Grundbuch rechtens. Es wurden beide Häuser eingetragen, also gehören ihm beide Häuser.
Hier bleibt nur, sich zu einigen A sollte freiwillig auf das Objekt verzichten und B sollte bereit sein, die Kosten für die Änderung voll zu übernehmen, denn er will ja mit Sicherheit sein Haus nicht verlieren. Ansonsten bleibt nur ein Rechtsstreit und aus dem geht B als Verlierer heraus.
Dazu gab es mal einen Fall mit 2 Vertauschen Eigentumswohnungen.
Wenn ich mich recht an den Fall mit den Vertauschten Eigentumswohnungen erinnere, lief das anders. (Leider find ich den Fall nicht mehr)
A und B kauften je eine Wohnung im Selben Haus, A die Größere B eine kleinere. Beide nahmen Kredite für Ihre Wohnung auf und diese wurden auch im Grundbuch vermerkt.
A zahlte seinen Kredit ab, B nicht. Im Gegenteil B verschwand sogar Spurlos. Daraufhin wollte die Bank die Wohnung von B versteigern und heraus kam, das Laut Grundbuch die Wohnung von A auf B geschrieben war und umgekehrt. Das Grundbuchamt, verweigerte eine Korrektur. Das ganze ging vor Gericht. Die Bank gewann und hat somit die große Wohnung zugeschrieben bekommen zum Verkauf. A sollte in die kleinere Wohnung einziehen oder seine "eigene" Wohnung nochmal kaufen.
den nach Deutschem Recht ist ein Immobilienkauf/verkauf erst mit der Eintragung im Grundbuch rechtens.
Die Grundbuchänderung ist nur notwendig, nicht hinreichend.
Er hat nicht beide Häuser, da zum Eigentumserwerb auch die Auflassung nötig ist, die hier fehlt.
Wenn sich beide einig sind, dann können beide die Berichtigung des Grundbuchs bewilligen, denn mangels Auflassung des zweiten Hauses ist das Eigentum daran nicht übergegangen. Das Grundbuch ist unrichtig.
Ansonsten hat der wahre Eigentümer auch einen Anspruch gegen den falsch eingetragenen auf Abgabe der Bewilligung, den er notfalls gerichtlich geltend machen kann. Problematisch wird es nur, wenn A über dieses Haus bereits verfügt hat, aber davon gehe ich nicht aus.
Die Notarkosten dürften niedrig sein, da Unterschriftsbeglaubigung reicht. Die muss das Land ersetzen, da der Fehler bei Gericht passiert ist. Allerdings ist es oft aufwändig solche Ansprüche anzumelden. Am besten mal beim zuständigen Grundbuchamt anfragen.
So etwas kann eigentlich garnicht passieren, denn jedes Einfamilienhaus hat ein eigenes Grundbuch. Eintragungen werden folglich nur in einem Grundbuch vorgenommen. Und zwar mit notarieller Beglaubigung. Also da schauen 4 Augen drüber. Das Grundbuchamt und der Notar müßten zufällig den gleichen Fehler gemacht haben. Das halte ich für sehr unwahrscheinlich. Jedenfalls in Deutschland.
Person A müßte auch bemerkt haben, daß alle Grundbuchänderungen samt Notarrechnungen doppelt kamen und er hätte auch 2 mal Grunderwerbssteuer bezahlt. Das geht nicht aus Versehen.
Person A hat außerdem nur einen Kaufvertrag und nicht 2 Kaufverträge.
Aber nett um die Ecke gedacht.
Das kann schon vorkommen und passiert auch ab und zu. Es können auch mehrere Grundstücke in einem Blatt gebucht sein. Da muss der Beamte nur versehentlich den Erwerber in Abteilung I für beide Bestandsverzeichnisnummern eintragen und schon steht er als Eigentümer beider Grundstücke im Grundbuch. Oft werden die Eintragungsnachrichten vom Notar auch nicht richtig überprüft und dann fällt das mitunter erst Jahrzehnte später auf.
-Was passiert jetzt?
Person B kann sich an das Grundbuchamt wenden und auf Korrektur der Eintragung bestehen, sowie Schadensersatz verlangen, soltle für ihn ein Schaden entstanden sein.
-Muss Person A das Haus zurückgeben?
Ja, wenn Person B eine Überprüfung und Korrektur der Eintragungen verlangt muss Person A das Haus zurückgeben.
-Wenn ja, wer zahlt die Notargebühren ?
Notargebühren fallen in diesem Fall keine an, wenn es sich lediglich um eine falsche Eintragung des Grundbuchamtes handelt.
-Wer haftet für das Ganze?
Das Grundbuchamt
Notargebühren fallen in diesem Fall keine an, wenn es sich lediglich um eine falsche Eintragung des Grundbuchamtes handelt.
Nur weil offenbar das Grundbuchamt einen Fehler gemacht hat, verzichtet der Notar nicht auf seine Gebühren. Das Grundbuch kann nicht einfach von Amts wegen berichtigt werden (gutgläubiger Erwerb möglich), sondern die Berichtigung müssen beide Parteien bewilligen. Die Bewilligung muss unterschriftsbeglaubigt sein. Von Amts wegen kann das Grundbuchamt nur einen Widerspruch eintragen.
Das ist falsch.
Der Fehler lag beim Grundbuchamt, also ist der Kaufvertrag über die Immobilie nach wie vor korrekt!
Sollte A sich weigern die ihm fälschlicherweise zugeschriebene zweite Immobilie zurückzugeben kann B ein Gerichtsverfahren einleiten und würde diesen Rechtsstreit garantiert gewinnen, denn der eindeutige Beweis, der Kaufvertrag über nur eine Immobilie, kann er erbringen.
Nicht zu vergessen den Schadensersatz den B geltend machen kann.