Hausverkauft / Wertsteigerung / Umgehung Schenkungssteuer?
Nochmal ein neuer Versuch hilfreiche Tipps zu bekommen bevor ich nächste Woche Gespräch mit einem Notar habe wie man das am besten aufbauen kann.
Situation: ich wollte 2016 ein Haus kaufen, die Bankkriterien haben den Kredit aber nicht zugelassen also musste ich meinen Vater als Strohmann (mit Wissen der Bank) vorschicken und als Käufer auftreten lassen. Geplant war die Übernahme 2018, leider hat es sich verzögert und Corona hat 2020 dann die Zahlen zerstört, so dass ich wieder warten musste. Inzwischen passe ich wieder ins Schubladensystem der Banken und die Bank hat mir das OK gegeben das Darlehen zu übernehmen.
Problem jetzt: Das Haus hatte eine starke Wertsteigerung. Zwar hatte ich 2016 einen Mietkaufvertrag gemacht (ich trage alle anfallenden Kosten, Müll, Hausversicherung, Wasser etc. laufen alles direkt auf mich) der besagt, dass ich alle Kosten trage und sobald die Bank das OK gibt das Haus zum Restwert des Darlehens kaufe. Leider hätte dieser Notar vor dem Notar geschlossen werden müssen und hat gar keine Rechtsgültigkeit.
Jetzt gilt es das Haus dennoch zu genau diesem Preis zu verkaufen, ca. 50% vom Marktwert. Die Bedingungen auf beiden Seiten (weil letztendlich beides ich bin) können frei definiert werden. Macht mir das Finanzamt Probleme?
Ansonsten... wenn ich mir ein Wohnrecht eintragen lasse und damit den Wert der Immobilie ja maximal schmälere... klappt es dann? Andere Möglichkeiten?
Ich möchte natürlich nicht steuern zahlen für etwas was so eigentlich überhaupt nicht existiert nur, weil ziemlich dämliche Basel 2 Richtlinien es direkt verhindert haben und man diese umgehen musste.
Problem hat sich auf einfache Art gelöst, der Mietkaufvertrag ist form-unwirksam, aber wird durch eine nachträgliche Beglaubigung durch einen Notar geheilt. Wurde mir einfach falsch erzählt und ein Anwalt an ner Anwaltshotline hat mir das dann auch noch falsch bestätigt. Das löst natürlich die ganzen Probleme.
7 Antworten
Egal was Du Dir für ein Konstrkt ausgedacht hattest, egal von wem Du ein Haus kaufst, egal ob Schenkung oder nicht, es wird je nach Bundesland eine %tuale Grunderwerbssteuer fällig. In Baden-Württemberg z.B. sind das 10 % bezogen auf den (tatsächlichen) Wert des Hauses. Beim Notar kannst Du den Kaufpreis auf 1 € festlegen. Auf Basis desbtatsächlichen Wertes berechnet der Notar seine Gebühren.
Falls Du es dort etwas "erheblich nedriger" angibst, mindert das zwar erstmal die Gebühren, aber im weiteren Verlauf der Aktion, wird sich das Finanzamt bei Dir melden, den Wert anzweifeln, und ein Gutachten von Dir anfordern. Aus für den wertmässig zu niedrig angegebenen Wert, gibt es eine Strafe und Du musst die Eintragung mit dem vom Gutachter ermittelten Wert bezahlen.
Wenn ein amtlich bestellter und vereidigter Schätzer kommt, und eine detaillierte Bewertung von Haus und Grunx durchführt, kann das auch schnell mal über 5.000 € kosten. Bei dieser detaillierten Bewertung fließen auch die Lage, Erreichbarkeit per ÖVP, usw. ein.
Da gibt es keine Steuerhinterziehung 🙂
Irgendwelche Tricks werden heutzutage vom Amt bemerkt, und ggf. bestraft.
es geht nicht um die Grunderwerbsteuer, die fällt eh nicht an in 1. verwandschaftslinie. Es geht auch nicht direkt um die Notarkosten. Es geht darum dass das Haus eine ziemliche Wertsteigerung hatte, aber mein Vater nur als Strohmann für die Bank drin stand (im wissen der Bank) um die Basel 2 Richtlinien zu umgehen. Diese Wertsteigerung könnte jetzt ein problem sein, denn "verkauft" er es mir jetzt zum restdarlehenswert (bzw. ich übernehme als bezahlung den Kredit) könnte das Finanzamt eine schenkung in höhe der Wertsteigerung bzw. der bereits bezahlten Raten (die ich ja beglichen habe) annehmen. Da muss jetzt ein Konstrukt drum rum gebaut werden damit das erste Konstrukt aufgehoben wird.
Beihilfe zur Steuerhinterziehung/-verkürzung wird Dir hier keiner geben. Natürlich gibt es legale Möglichkeiten der Steueroptimierung. Dazu solltest Du aber einen Steuerberater fragen, der das Ganze auf Deinen persönlichen Verhältnisse anpassen kann
Du willst jetzt nicht wirklich Tipps für Steuerbetrug oder?!
Wenn euer Konstrukt dazu führt, das ihr nachträglich Steuern zahlen müsst, so ist das per se vollkommen richtig!
Stimmt das wäre ggf eine Gestaltung und da wiederum ist die AO auch sehr deutlich.
Siehe es ein, euer Plan geht nicht auf und nun warte entweder 10 Jahre ab Kauf und kaufe es dann oder aber zahle die Steuern!
es war auch von Anfang an eine Gestaltung. Unterm Strich geht dem Staat kein Geld verloren weil die eine Gestaltung nur die andere aufhebt. Im Gegenteil, er verdient sogar noch etwas weil Grundbuch usw. ja doppelt anfällt.
Den Kaufpreis des Hauses könnt ihr meines Wissens frei vereinbaren.
Eine Schenkungssteuer würde bei einem Kauf ja nciht anfallen, was du nicht umgehen kannst, ist die Grunderwerbssteuer.
Grunderwerbssteuer fällt nicht an weil der rechtliche Verkäufer mein Vater ist. Notar leider nochmal, die Kröte muss ich leider schlucken.
Dein Vater kann schon das Haus ziemlich unter Wert verkaufen an einen Familienmitglied. Klar gibts ne Grenze. aber ich meine die 50% wären noch im Rahmen wenn ich mich richtig erinnere.
Das Problem ist nur das dein Vater wie ich den Text verstanden habe nicht im Haus gelebt oder dort gemeldet war? Dann muss er auf dem Verkaufserlös Steuern zahlen da noch keine 10 Jahre rum sind. wäre ja dann 2028 wenn 2018 gekauft wurde.
Und im Zweifel macht bei verbilligtem Verkauf die Schenkungssteuer mal kurz die Hand auf!
Dann muss man eben andere Konstrukte bauen, um das erste wieder geradezubiegen. Das ist nicht illegal.