Immobilie übernehmen - durchlaufender Posten?
Ich wollte 2016 ein Haus kaufen, leider reichten die zahlen meiner Selbstständigkeit nicht aus, daher hat es offiziell mein Vater als Stohmann gekauft. Ab 2018 passten die Zahlen dann und ich wollte dann das ganze eigentlich 2019 übernehmen, habe es zeitlich dann nicht geschafft so dass der plan war es 2020 zu machen.... nur kam dann wieder Corona und die Zahlen wurden durch viele Kundeninsolvenzen wieder zu schlecht. Jetzt passen die Zahlen wieder und das ganze soll übertragen werden.
Die Frage ist jetzt: wie? Problem ist dass der Hauswert massiv gestiegen ist und einfach nochmal kaufen neben den erneut anfallenden Notarkosten für nen din a4 seiten notarvertrag vor allem weil das finanzamt das als teilschenkung ansehen könnte.
Wie kriegt man das möglichst aufwandsneutral an mich übertragen? Und da mein Vater inzwischen auch älter wird, was würde im Fall einer erbschaft passieren.
Wir haben quasi einen nicht notariellen Mietkaufvertrag der regelt dass ich alle anfallenden kosten trage und das Haus jeweils zur offenen Summe der Bankfinanzierung abkaufen kann. Reicht das aus?
2 Antworten
Hätte besser zuerst dein Profil besucht ;)
Eigentümer ist dein Vater - gegenüber deinem Vater hast du einen Freibetrag von 400.000€ als Schenkung innerhalb 10 Jahren.
Es ist noch ein laufender Kredit darauf.
Wert der Urkunde= aktueller Verkehrswert minus maximal 20% ohne dass das Finanzamt stutzig wird.
Überlegung 1- wie hoch ist die Schenkung deines Vaters Ist Wert minus der von dir noch zu übernehmenden Restschuld.
Überlegung 2- wie hoch ist der Betrag den du bereits an Darlehen getilgt hast - wenn dein Vater sie dir als bereits erbrachte Gegenleistungen bescheinigt.
Überlegung Drei: Wenn Papa stirbt ist das Haus seine Erbmasse. Um dies zu ändern muss er mindestens ein Testament schreiben sofern du kein Alleinerbe bist. Dort sollte er auch die von dir bereits erbrachte Leistung erwähnen.
Ich denke dein Problem hätte sich bereits 2016 anders lösen lassen.
Wenn es der Bank egal war - warum war es denn keine Möglichkeit, dass du Erwerber warst und dein Vater Darlehensnehmer? Dann müsstest du heute nur einen Darlehensvertrag umschreiben
Über c) denke ich noch etwas nach..
So langsam ist mir das Ziel klar..:)
du siehst das ganze viel zu kompliziert. Notargebühren sind bei Verkauf oder Schenkung gleich hoch.
1: Schenkungssteuer fällt ab 400000.-- an für dich.
2: Einkommensteuer wegen Spekulationsgewinn für den Vater wenn er deutlich über den damaligen Preis verkauft.
Daher ganz einfach an dich zum aktuellen Preis verkaufen, Grunderwerbsteuer entfällt.
Das ganze Konstrukt mit Mietkauf geht eh nicht rückwirkend und bringt außer Kosten nichts
leider nein
1: Schenkungssteuer fällt ab 400000.-- an für dich.
exakt. und da es Schenkungen in dem Bereich geben wird (echte) würden diese Steuern anfallen
2: Einkommensteuer wegen Spekulationsgewinn für den Vater wenn er deutlich über den damaligen Preis verkauft.
das noch dazu. Aber es soll exakt zu dem Preis von damals verkauft werden. Mit der "anzahlung" die bereits geleistet wurde durch die bisherige Schuldentilgung, und dem Restbetrag durch umschreibung des Kredites auf mich. Nullsummenspiel eigentlich.
Es soll einfach überhaupt keine Steuer anfallen, weil es weder eine Schenkung ist, noch ein Spekulationsgewinn.
Wobei mir da noch ein weiterer Ansatz einfallen würde. Sieht man es doch so dann wäre aufgrund des ungültigen Mietkaufvertrages ein Schaden in Höhe des Wertzuwachses angefallen welcher dann wiederum gegengerechnet werden könnte und wir dann wieder bei der großen 0 wären. Evt. auch ein Ansatzpunkt.
Schenkungsfreibetrag soll nicht angegriffen werden weil sowieso immobilien verschenkt werden sollen (also eine echte schenkung).
2016 wollte ich es 2018 übernehmen, zahlen hatten aber erst 2019 gestimmt.... da war ich allerdings im maximalstress und ich wollte das bürokratische dann 2020 erledigen.... ja und da kam corona und meine zahlen wurden wieder zerhagelt. Jetzt passt es wieder, aber die Immobilie hat eben massiv an Wert gewonnen.
Hab mir verschiedene Möglichkeiten überlegt:
a) Den Mietkaufvertrag jetzt notariell beglaubigen zu lassen. Damit wäre der Kaufvertrag 2016 geschlossen und die Eigentumsübertragung jetzt eben erst dieses oder nächstes Jahr durch Zahlung des noch offenen Betrages durch Umschreibung des Kredites auf mich (Bank war von Anfang an eingeweiht und spielt mit).
b) Wert der Immobilie auf dem Papier kaputt machen durch Eintragen von Wohnrecht und anderen Dingen
c) ist mir noch nichts eingefallen. Kreative Lösungen gefragt :-)
Fakt ist, dass ich nicht doppelt und dreifach steuern zahlen will wenn es von Anfang an nur eine Maskerade war um dämliche Richtlinien zu umgehen. Dass diese Richtlinien lächerlich sind sieht man ja daran, dass ich das ja jetzt schon lange problemlos abzahle (trotz Corona welches ziemlich reingehauen hat). Jetzt ist es eben wieder mal soweit dass ich Konstrukte bauen muss um es vernünftig zu lösen :(.
Edit: es geht primär um den Wertgewinn der Immobilie. Rechtlich wäre das gezahlte Geld eh dann zu unrecht vereinnahmtes Geld das zurückgezahlt werden müsste weil der Mietkauf ohne Notar IMHO schweben unwirksam ist, bzw. dann als unwirksam erklärt werden kann.