Darf die Hausverwaltung eine Teilungserklärung umgehen?
Ich bin Eigentümer einer Eigentumswohnung in
einem Mehrfamilienhaus in Düsseldorf Niederkassel mit mehr als 20
Eigentümern.Mein Miteigentumsanteil
ist 2291/100 000stel. In der Hausgeldabrechnung 2019 wurden mir für die
Instandhaltungsrücklage über 324,29 Euro für "Anstrich Fenster"
angerechnet, obwohl meine Fenster aus einem nicht anstreichbaren Kunststoff
sind und diese Arbeiten deshalb nicht bei mir stattfinden können. Der
Hausverwalter erklärte, dass die Gemeinschaft zuständig ist für die
gemeinschaftlichen (außen liegenden) Flächen aller Fenster und alle
Eigentümer zu den Kosten beitragen müssen.
Als ich darauf hinwies, dass laut Teilungserklärung es jedem einzelnen
Wohnungseigentümer obliegt seine Fenster, inklusive den gemeinschaftlichen
Flächen zum Balkon hin, instandzuhalten, sagte der Verwalter, dass bei der
vorangegangenen (November 2018) Wohnungseigentümer Versammlung (an der ich
nicht teilnahm) einstimmig (84,574 % der Miteigentumsanteile vertreten)
beschlossen wurde die Fensteranstrich Arbeiten durchzuführen, dass ich
diesen Beschluss hätte anfechten können, es nicht tat, die Anfechtungsfrist
abgelaufen ist und ich deshalb die Kosten tragen muß.
Ist die Hausverwaltung korrekt bei der Versammlung und danach
vorgegangen?. Meines Wissens müssen
Beschlüsse entgegen der Teilungserklärung von allen Eigentümern genehmigt
werden. Ich war im Ausland und habe nie zugestimmt.Auch fehlt die
Zustimmung anderer Eigentümer.
2 Antworten
Ich bin Eigentümer einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus in Düsseldorf Niederkassel mit mehr als 20 Eigentümern.Mein Miteigentumsanteil ist 2291/100 000stel.
OK.
In der Hausgeldabrechnung 2019 wurden mir für die Instandhaltungsrücklage über 324,29 Euro für "Anstrich Fenster" angerechnet, obwohl meine Fenster aus einem nicht anstreichbaren Kunststoff sind
Das mag sein, ist aber nicht relevant.
Der Hausverwalter erklärte, dass die Gemeinschaft zuständig ist für die gemeinschaftlichen (außen liegenden) Flächen aller Fenster und alle Eigentümer zu den Kosten beitragen müssen.
So ist es auch, das hat der BGH schon längst so entschieden. Übrigens nicht nur für die Außenseiten, sondern für das gesamte Fenster als Teil der Hausaußenwand; es stellt zwingendes Gemeinschaftseigentum dar. Siehe dazu u.a. BGH Urteil vom 14.6.2019, V ZR 254/17.
Als ich darauf hinwies, dass laut Teilungserklärung es jedem einzelnen Wohnungseigentümer obliegt seine Fenster, inklusive den gemeinschaftlichen Flächen zum Balkon hin, instandzuhalten
Das ist unzulässig und damit unwirksam. Die Zuordnung der Fenster kann nicht im Rahmen der TE umgewidmet werden. Den Wartungsaufwand kann die WEG durch Beschluss über eine entsprechend abweichende Kostenregelung regeln, aber nicht mehr. Die Instandhaltung obliegt zwingend der WEG insgesamt.
sagte der Verwalter, dass bei der vorangegangenen (November 2018) Wohnungseigentümer Versammlung (an der ich nicht teilnahm) einstimmig (84,574 % der Miteigentumsanteile vertreten) beschlossen wurde die Fensteranstrich Arbeiten durchzuführen, dass ich diesen Beschluss hätte anfechten können, es nicht tat, die Anfechtungsfrist abgelaufen ist und ich deshalb die Kosten tragen muß.
Völlig korrekt.
Ist die Hausverwaltung korrekt bei der Versammlung und danach vorgegangen?
Sofern die Einladung zur Versammlung form- und fristgerecht erfolgte, ist das Verfahren absolut korrrekt abgelaufen.
Meines Wissens müssen Beschlüsse entgegen der Teilungserklärung von allen Eigentümern genehmigt werden
Aber nicht, wenn die TE an dieser Stelle bereits unzulässige Feststellungen getroffen hat. Diese sind unwirksam, und demzufolge auch irrelevant. In vielen TE finden sich solche Regelungen, die sind alle seit Jahren hinfällig, nur wäre zur Korrektur der TE durch entsprechende Ergänzung die Einstimmigkeit der WEG erforderlich - die in der Regel nie gegeben ist. Also bleiben diese unwirksamen Formulierungen bis zum St.Nimmerleinstag bestehen.
Nein, Mehrheitsbeschluss ist gültig