Sondernutzungsrecht am Grundstück wird in WEG nicht eingehalten. Welche Möglichkeiten habe ich als Eigentümer?
In einer WEG mit 12 Parteien besitzen gemäß Teilungserklärung alle ein Haus als Sondereigentum sowie ein Sondernutzungsrecht an einem Grundstück in der Größe von 100 qm (ohne Haus). Wir als Eigentümer haben 130 qm eingezäunt (haben wir beim Kauf so vorgefunden) und weichen daher von der Teilungserklärung ab. Alle anderen Eigentümer weichen auch davon ab. Die Eckgrundstücke sind sogar mit mehr als 200 qm eingezäunt. Wir haben eines der Grundstücke, die von der Größe der Einzäunung im Mittelfeld liegen.
Welche Möglichkeiten habe ich?
Kann ich auf die Teilungserklärung verweisen und den Verwalter anweisen, dass er die Teilungserklärung durchzusetzen hat? Bedeutet dann natürlich ein Rückbau des zu viel eingezäunten Bereichs (auch für mich).
Kann ich alternativ vorschlagen, das Sondernutzungsrecht dem Ist-Zustand entsprechend in der Teilungserklärung abzuändern? Kann ich dann dafür ausbezahlt werden bzw. muss ich jemanden dann dafür ausbezahlen? Ich habe ja nichts zu verschenken und die anderen auch nich. Wie steht es dann um die Miteigentumsanteile, die für die Aufteilung der Gemeinschafskosten relevant sind? Oder beziehen sich diese nur auf die Wohnfläche des Sondereigentums?
2 Antworten
Rede mal mit dem Verwalter, es gehen beide Lösungen. Allerdings muß die Eigentümergemeinschaft entscheiden. Du darfst nicht alleine den Verwalter beauftragen.
Ich habe das so verstanden, daß es ein Haus mit 12 Wohneinheiten ist und jede Wohneinheit Sondereigentum darstellt. Das ist ja so üblich. Dazu gibt es noch ein Sondernutzungsrecht an 100qm Grundstück für jede Partei, unabhängig von der Fläche, auf der das Haus steht. Ist das auch so im WE Grundbuch eingetragen?
Eine Änderung der Teilungserklärung muss allerdings einstimmig entschieden werden. Und das Ausbezahlen würde ja neue Sondernutzungsrechte bedeuten. Und das bedeutet die Änderung der Teilungserklärung. Bei dem anderen Thema bin ich mir nicht sicher, ob es überhaupt einer Abstimmung bedarf, wenn die Änderung der Sondernutzungsrechte nicht zustande kommt. Es geht ja um keine Veränderung, sondern die Einhaltung der bestehenden Regelungen.
Hallo,
bist du sicher, dass es so ist?
Üblichwerweise wird zu jeder Hauseinheit in der Teilungserklärung auch eine bestimmte Fläche zur Sondernutzung ausgewiesen.
Ja, das ist so. Die Teilungserklärung liegt mir vor. Es wird jeder Einheit eine Fläche von 100 qm zur Sondernutzung zugewiesen. Nur jeder Reihenhauseigentümer hat mehr als 100 qm eingezäunt und dadurch halt auch einen Bereich eingezäunt, der nicht zur Sondernutzung gedacht ist. Weil einer 250 qm und jemand anderes 160 qm eingezäunt hat (einfach nur ein Beispiel), sind die letzten Male auf den Versammlungen schon Diskussionen aufgekommen
Hallo,
dann würde ich einen Antrag an die Hausverwaltung stellen, dass diese Flächen zu räumen sind. Findet sich ein Mehrheit, sollte es kein Problem sein.
Das hört sich ja wirr an.
Alle Grundstücke also zurückbauen, und wie kommt dann die WEG an ihr Gemeinschaftseigentum, mit einem Hubwagen übers Dach oder wie?
Und wenn Du zuviel eingezäunt hast, fehlt diese Fläche ja Deinen Nachbarn!
Wenn es nur 1.200 m² gibt, laut TE, können nicht 2.000 m² verteilt werden. Es sei denn, die Häuser stehen verkehrt und müssten passend umgesetzt werden.
Ja, ist etwas verwirrend. In der Teilungserklärung steht einfach nur 100 qm Sondernutzungsrecht niedergeschrieben, obwohl jeder Eigentümer schon immer eine größere Grundstückfläche an sein Haus eingegrenzt hat. Die Fläche fehlt damit niemandem. Jeder hat zu viel und einige haben viel mehr als andere, obwohl eigentlich nur alle 100 qm dürften. Wie das durch die Historie zustandekommen ist, weiß ich nicht.
Ändert nichts an meiner Antwort. Es kann nur das verteilt werden, was anhand der Pläne auch da ist. Und wenn mehr verteilt wurde, muss diese Fläche ja irgendwo herkommen.
Ich kann es nicht genau erklären. Es wurde 1990 falsch eingemessen oder es wurden einfach größere Grundstücke eingezäunt. Jedenfalls wurden die Sondernutzungsrechte vor einigen Jahren von der Stadt nochmal neu markiert. Seitdem habe ich zwei Markierungsrohre im Garten. Der schmale Gemeinschaftsweg von 1,50 mit Breite, der ausreicht, wäre demnach bestimmt 8 Meter breit.
Habe es vielleicht etwas falsch dargestellt. Es sind 12 Reihenhäuser (4 stehen jeweils in einer Reihe) mit 12 Eigentümern. Die Häuser sind Sondereigentum, aber die Fläche außerhalb der Wohnfläche ist ja Gemeinschaftseigentum. Jeder hat zur Terrasse raus einen Gartenbereich, der mehr oder weniger groß eingezäunt ist. Und an diesem Gemeinschaftseigentum besteht gemäß Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht von 100 qm. Das ist so eingetragen.
Aber stellen wir uns mal vor, dass 2 Eigentümer (die mit den großen Grundstücken) gegen eine Auszahlung der anderen Eigentümer sind. Dann kann man die Alternative ja vergessen, weil sowas einstimmig entschieden werden muss. Mir ist es relativ egal, da ich wohl weder profitiere noch Nachteile habe. Dann kann doch andersherum jemand darauf bestehen, dass die Teilungserklärung eingehalten wird. Und dann haben alle Rückbauarbeiten vor sich, was nicht toll wäre. Habe nämlich letztens mit meinem Nachbarn gesprochen, der das im Zweifel so durchsetzen will, da er sich aus mehreren Gründen schon benachteiligt fühlt