Schönheitsreparaturklausel unwirksam?
Allgemein gilt zwecks Schönheitsreparaturen ja folgendes:
Sofern im Mietvertrag eine klare Farbvorgabe während der Mietzeit vereinbart ist, so ist diese unwirksam, genauso wie die Klausel, dass der Mieter Türen oder Decken während oder zum Auszug der Mietzeit nur in Weiß zu streichen hat.
Farbvorgaben – sofern diese als neutrale und deckende Farben bezeichnet werden – sind zum Zeitpunkt des Auszuges aber möglich.
In meinem Vertrag steht folgendes:
"Klarstellung zu Schönheitsreparaturen: Hier wird ausdrücklich auf die Regelung zu (§ mit Schönheitsreparaturen) hingewiesen. Zur Klarstellung wird vereinbart, dass bei
-Sichtbaren Ausbesserungen
-Wände und Decken mit einem anderen Farbton, als der Farbton bei Übergabe gestrichen wurde oder
-in der Wohnung geraucht wurde
sich die Vertragsparteien einig sind, dass die in vorgenannten Fällen die Schönheitsreparaturen vom Mieter bei Auszug fachgerecht durchzuführen sind, oder der Mieter die Kosten für einen vollen Renovierungsturnus trägt. Für die Bemessung der Kosten der Schönheitsreparaturen kann ein Kostenvoranschlag eines Malerunternehmens herangezogen werden."
Wird durch das fett geschriebene Zitat meine Schönheitsreparaturklausel unwirksam, da mir ja hierdurch eine feste Farbe vorgegeben wird oder nicht?
Wenn jetzt mein Nachmieter einige Stellen in der Wohnung gestrichen hat, obwohl er wusste, dass ich momentan Angebote von Malern einhole, ist dass dann nichtmehr mein Problem oder?
5 Antworten
Hallo!
Also dort steht:
Zur Klarstellung wird vereinbart, dass bei Wände(n) und Decken mit einem anderen Farbton, als de(m) Farbton bei Übergabe gestrichen wurde sich die Vertragsparteien einig sind, (dass) [...] die Schönheitsreparaturen vom Mieter bei Auszug fachgerecht durchzuführen sind, oder der Mieter die Kosten für einen vollen Renovierungsturnus trägt.
Einfacher gesagt, bzw. nicht Vertragssprache:
Hat der Mieter während der Vertragszeit seine Wohnung in anderen Farben gestrichen, dann hat er die nach Beendigung des Mietverhältnisses (keine Farbe genannt, dann allg. Regelungen: hell und deckend) zu streichen.
Es wird dir also keine Vorgabe bzgl. der Farbwahl gemacht, sondern für den Fall, dass eine andere Farbe an den Wänden ist, eine Regelung getroffen. Das stellt keine unzulässige AGB dar.
Wenns dir weiterhin unklar ist, dann frag nochmal nach.
Für den Fall mit dem Nachmieter bräuchte ich eine genauere Schilderung der Abläufe z.B. wie er dazu kommt schon in der Wohnung streichen zu können. Hast du oder der Vermieter ihn reingelassen? Gab es schon eine Wohnungsabnahme? Hat er in deinem/im Wissen des Vermieters gehandelt?
Es geht hier um den Auszug. Die Klausel darf also nur Wirksamkeit für den Auszug entwickeln, dass ist der Fall. Hier sehe ich persönlich noch keine unzulässige Einschränkung des Mieters.
Die Frage die sich stellt ist hier die der Definition von „Farbton“. Ich verstehe den Begriff als Kategorie, wie in Farben des Farbtons rot. Damit ist nicht ein rot spezielles rot gemein, sondern die Farbpalette rot.
Hier steht dort, Farbton bei Einzug. Ist also der Farbton weiß, so fordert der Vermieter - nur bei Auszug- dass das ein Farbton weiß (praktisch jede helle dezente Farbe) gewählt wird. Versteht man nun Farbton als genau die spezielle Farbe die bei Einzug gestrichen war, dann wäre es in der Tat nicht zulässig und damit eine ungültige Klausel.
Hm, habe im Duden nochmal das Wort „Farbton“ nachgeschlagen:
„Eigenschaft, durch die sich eine Farbe in allen ihren Schattierungen von anderen Farben unterscheidet“
Das klingt nicht nach meiner gebrauchten Definition. In dem Fall wäre es tatsächlich wohl eine ganz spezifische Farbe.
Der BGH spricht im übrigen nicht von Farbton, sondern von Farbe. Ich müsste die Urteile nochmal genau lesen, aber meines Erachtens ist immer von Farbe gesprochen und das ist dann die genaue Vorgabe. Farbe X, da gibt es keine Wahl. Bei Farbton rot zB gibt es dutzende Möglichkeiten.
Müsste darüber mal nachdenken, ob ich dem Duden hier folgen kann. Ich denke aber Farbton ist unschädlich.
Nun, in Urteil(en) heißt es, wenn nicht vom Ursprünglichen (Ausführungsart) abgewichen werden darf (das ist hier Inhalt der Klausel) ist diese insgesamt unwirksam.
Das würde in der Form jedoch keinen Sinn ergeben. Wenn es sich auf den Auszug bezieht, dann hat der Mieter kein schätzenswertes Interesse i.S.v. § 307 BGB — er zieht aus, damit ist ihm die Gestaltung der Wohnung relativ „egal“. Wenn es nun um die Mietzeit ginge, dann wäre es in jedem Fall eine unzulässige Einschränkung.
Wäre super wenn du mir mal das Urteil zitierst, auf das du dich beziehst. Rein dogmatisch nach dem Gesetz wäre das - falls Farbton nicht eine spezielle Farbe bedeutet - absolut zulässig. Beim Auszug überwiegt das Vermieterinteresse das des Mieters bzgl. der Gestaltung. So sind auch die Urteile abgefasst die ich kenne z.B. BGH, Beschluss v. 14.12.2010, VIII ZR 198/10 - Spielraum und nur für Auszug
Der BGH hat da eindeutig dazu geurteilt.
Nur scheinbar. Die Urteile scheinst du nicht verstanden zu haben und bleibst wieder einmal den Beleg rechtsirriger, vollmundiger Behauptungen schuldig. Vielmehr hat der BGH lediglich vorgegebene Klauseln in Formularmietverträgen, die den M als "den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen", § 307 I 1 BGB, als unwirksam gekippt. Demnach darf der VM keine bestimmte Farbstellung beanspruchen, wenn in einer hellen, neutralen Farbe renoviert wurde, die "dem Geschmack der Mehrheit der Mietinteressenten entspricht" und damit "einer Weitervermietung nicht entgegensteht".
Es hat hingegen ausdrücklich anerkannt, dass die Vertragspartner individuelle Vereinbarungen treffen dürfen, an deren Zusicherung sie sich auch zu halten haben. Genau das ist hier der Fall: "Zur Klarstellung wird vereinbart" und sind "sich die Vertragsparteien einig" regelt, dass der Mieter, der während der Vertragszeit seine Wohnung in anderen Farben gestrichen hat, sie nach Beendigung des Mietverhältnisses in den bei Anmietung vorhanden Zustand zurückversetzen muss.
Hier ist Farbton und Farbe gleichwertig. Farbton heißt nicht getönt sondern konkret eine bestimmte Farbe. Wird die Abweichung davon untersagt und ansonsten der Mieter verpflichtet, die SR auf seine Kosten durchzuführen, ist die Klausel unwirksam und die Wohnung nur besenrein zurück zu geben.
Siehe auch Urteil: Az: VIII ZR 199/06
Zu beachten ist, dass es sich dabei um einen Formularmietvertrag handeln muss und nicht einen Individualmietvertrag. Das muss keiner (vorgesdruckter) aus der Buchhandlung sein. Wenn diese Klausel in mehr als zwei Mietverträgen steht, die vom Vermieter verfasst wurden, ist das dann auch ein Formularmietvertrag.
Ich sehe nicht, dass du nur bestimmte Farben benutzen darfst, im Gegenteil du kannst während der Mietdauer von mir aus lila weiß gestreift nehmen, nur eben bei Auszug wieder ein neutraler Farbton. Das ist keine ungültige Klausel.
Was nun den Maler und Nachmieter angeht. Wenn er bereits in der Wohnung malt, hat er wohl den Wohnungsschlüssel und du bist ausgezogen. Angebote holt man wenn man da noch drin wohnt.
Ein Vertrag ist eine von BEIDEN Parteien akzeptierte Vereinbarung.
Es ist immer wieder bezeichnend, das die Bedingungen erst bei Ende des Mietverhältnisses gelesen werden.
Wenn z.B. die Wohnung total verqualmt übergeben werden soll, muss der vermieter das nicht akzeptieren.
Notfalls springt dann die Mietkaution für die Beseitigung ein
Es geht ja rein um die rechlichte Lage. Wird durch die aussage "im gleichen Farbton" nicht vorgegeben, dass ich genau das Weiß verwenden muss, welches es vorher war? Dadurch würde die Klausel unwirksam werden.
Dann ja, aber heute wird es oftmals umgangen, entweder durch handschriftliche Zusatzvereinbarung oder der Vermieter sagt: Besenrein und ohne Löcher und überlässt dem Nachmieter die Farbwahl. Wie gesagt: Ausnahme Raucher
Wird durch die aussage "im gleichen Farbton" nicht vorgegeben, dass ich genau das Weiß verwenden muss, welches es vorher war?
Nein, es wird audrücklich nur der Farbton 'weiß' vorgegeben, nicht welche Farbe hier zu verwenden ist.
Dem VM ist es demnach gleichgültig, ob du sto, Brillux, fema, Alpina, Schönen Wohnen polarweiß oder die Eigenmarken von toom oder OBI verarbeitest, solange sie weiß sind und ansatzlos, gleichmäßig deckend und mit sauberen Übergangen gestrichen werden.
Für dich bedeuten die erstgenannten Profimarken oder beiden Testsieger aus dem Baumarkt lediglich, dass du mit einem Anstrich, höchster Deckkraft und leichter Verarbeitung schneller renovieren kannst als mit Billig-Dispersiponsfarben vom Discounter.
-in der Wohnung geraucht wurde
Hiervon ohne anderweitige Regelung abhängig zu machen, dass der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet sei, halte ich für unwirksam. Auch wenn der Mieter das im Mietvertrag unterschrieben hat. Rauchen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung und führt nicht automatisch zur Verpflichtung für die Schönheitsreparaturen.
Sofern im Mietvertrag eine klare Farbvorgabe während der Mietzeit vereinbart ist, so ist diese unwirksam,
Falsch. Dies gilt nur bei Vorgaben in Formularmietverträgen, die n. § 307 I 1 BGB den Verpflichteten unangemessen benachteiligen und damit unwirksam würden. Bsp.: Der M renoviert in einem hellen Elfenbeinton, der zu seinen Holzmöbeln harmoniert und durchaus den Geschmack der Mehrheit der Nachmiteinteresseten trifft, der VM verlangt aber Nachbesserung in vertraglich vereinbartem Reinweiß.
Wird durch das fett geschriebene Zitat meine Schönheitsreparaturklausel unwirksam, da mir ja hierdurch eine feste Farbe vorgegeben wird oder nicht?
Nein. Hier handelt es sich der Formulierung "...sich die Vertragsparteien einig sind..." nach um eine übereinstimmende, individuelle Vereinbarung, an der sich der M halten muss. Er hat zugesichert, die Wohnung "in dem Farbton bei Übergabe" bei Auszug zurückzugeben. Das ist zulässig, schränkt es seine freie Frab- und Dekorationswahl während des MV gerade nicht ein.
G imager761
Diese Einengung dahingehend, dass der Mieter nicht von dem Farbton abweichen darf der bei Mietbeginn existent war, hat die Folge, dass die gesamte Schönheitsreparaturklausel während und zum Ende der Mietzeit unwirksam ist und die Wohnung zumindest bei mietende nur besenrein zurückzugeben ist. Auch wenn das so mietvertraglich vereinbart ist, ist es dennoch unwirksam. Der BGH hat da eindeutig dazu geurteilt.