Liebe Bauherren, Statiker, Architekten wir wollen den Keller eines Anbauhauses tieferlegen und ohne Erhebung bauen geht das?
Wir müssen an ein bestehendes Haus anbauen. Auf der Baugrenze sind ca. 30cm Luft zwischen den beiden Häusern. Haus 1 bleibt stehen und hat einen 2,4m tiefen Nutzkeller.
Haus 2 wird abgerissen und neu gebaut. Nun die Fragen:
1.) Kann man hier ca. 40-50cm den geplanten Wohnkeller bzw. die Bodenplatte/Weise Wanne tiefer legen lassen als der niedrigere Nutzkeller vom Nachbar ? Ich als Leihe könnte mir vorstellen, dass sich ggf. die Erde von Nachbar absenken kann oder er Statikprobleme bekommen könnte ? Es sind nur ca. 30-40cm Luft zwischen den Außenmauern. Kann der Architekt dennoch unseren Keller, der unittelbar an den Nachbarn angrenzt tieferlegen?
2.) Wir sind leider an die Maximalhöhe des Nachbarns. (Firsthöhe 8,5m) gebunden. Wie planen einen Wohnkeller als ELW mit ausreichenden Lichthöfen und wir planen auch das Obergeschoss etwas abzusenken auf ca. 2,4m Raumhöhe, damit wir den Dachspitz ausbauen und als Hobbyraum usw. nutzen können. HIer wollten wir das EG barrierefrei planen lassen, damit wir oben mehr Luft haben. Die meisten Keller liegen ja etwas höher als EG Niveau. Kann unser Vorhaben mit wieser Wanne und gutem Kiesboden und niedrigen Grundwasserstand gelingen ? Vorteil wäre auch das barrierefreie EG im Alter und die gewonnene Raumhöhe im OG/Dachspitz. Da der Keller sowieso vermietet wird, ist es uns nicht so wichtig wenn dieser zwar Licht durch die Lichthofe bekommt aber eben keine Aussicht zur Landschaft hat. Das ist natürlich ein Nachteil wenn man den Keller nicht höher legt.
3 Antworten
Auf der Baugrenze sind ca. 30cm Luft zwischen den beiden Häusern.
"Baugrenze" ist ein Begriff aus dem Planungsrecht, der in §23 BauNVO in Verbindung mit der PlanZV definiert ist. Ich gehen mal davon aus, dass dieser hier nicht gemeint ist, sondern die Grundstücksgrenze. Dann wäre zunächst abzuklären, wie genau die beiden Häuser zur Grundstücksgrenze stehen, z.B. 30cm/0cm oder 15cm/15cm oder 6,25cm/23,75cm oder ... Danach richtet sich dann, wie weit der Nachbar in die Planung mit einbezogen werden muss.
1.) Kann man hier ca. 40-50cm den geplanten Wohnkeller bzw. die Bodenplatte/Weise Wanne tiefer legen lassen als der niedrigere Nutzkeller vom Nachbar ?
Ja.
Ich als Leihe könnte mir vorstellen, dass sich ggf. die Erde von Nachbar absenken kann oder er Statikprobleme bekommen könnte ?
Wenn Du es als Laie ohne Hinzuziehung von Fachleuten machst, wird mit großer Sicherheit Deine Vorstellung Realität.
Kann der Architekt dennoch unseren Keller, der unittelbar an den Nachbarn angrenzt tieferlegen?
Ob der von Dir ausgewählte Architekt das kann, weiss ich nicht, und je nach Bundesland muss Dein Nachbar dem nicht zustimmen, da bei dem geringen Abstand höchstwahrscheinlich Eingriffe in sein Grundstück notwendig sind.
Zu Frage 2 sind so viele individuelle Grundlagen zu klären, z.B. Bodengutachten, Bebauungsplan, die eingehend vor Ort durch einen geeigneten Bauvorlageberechtigten, z.B. einen Architekten recherchiert und bei der Planung berücksichtigt werden müssen. Das ist richtig viel Arbeit und richtig viel Verantwortung, die nicht im Internet übernommen werden kann. Deine Pläne, insbesondere die Kellerwohnung, dürften aber nach erstem Anschein nicht genehmigungsfähig sein.
Wird durch das Tieferlegen eine teure Unterfangung notwendig werden ? ODer braucht man die nur, wenn man einen Keller tieferlegen will? Natürlich wird der Achitekt in Kürze mit der Planung beginnen sobald das Bodengutachten fertig ist. Die Altbauimmobilie muss ja auch noch abgerissen werden.`Toll wäre schon, wenn wir den Keller, der direkt an den anderen Keller angrenzt ca. 50cm niedriger bauen könnten. Das EG wäre dann ebenerdig. Der Keller wird so leider nur wenig Licht haben (1,5-2m Lichthof, 2,6m Höhe) dafür haben wir oben mehr Platz
Oh je... das klingt schon gleich nach Ärger...
Warum 30 cm Luft? Diese 30 cm müssen an den Fassaden und am Dach ja irgendwie geschossen werden und da sind 30 cm echt viel!
Die Fundamente des Nachbarn angraben... Ohne fitten Bauunternehmer und Bauwesen- und Bauherrenhaftpflichtversicherung würde ich das nie im Leben tun. Falls doch, evt. Risse im Verputz des Nachbarn bereits jetzt fotografieren.
Weisse Wanne... Ihr wisst was die kostet??? Alleine wegen den Kosten baue ich (fast) locker ein Einfamilienhaus :-)
"Wohnkeller", "Souterrainwohnung" und wie geil man sie noch immer nennt... mal ehrlich... würdest du in sowas einziehen? Es ist und bleibt eine Kellerwohnung. Punkt. Das Raumklima ist dort meist kritisch, wenn man keine Lüftungsanlage einbaut.
"Da der Keller sowieso vermietet wird, ist es uns nicht so wichtig wenn dieser zwar Licht durch die Lichthofe bekommt aber eben keine Aussicht zur Landschaft hat."
Ich bin selber Vermieter, verstehe also deinen Gedankengang :-). Ich weiß aber auch, dass die Mieter auch Menschen sind und zumindest auf einen gewissen Mindeststandart auch Wert legen. Es ist immer schwierig, solche Wohnungen zu vermieten. Ärger ist meist vorprogrammiert.
Ich würde mir die ganze Sache nochmal überlegen ob eine Umplanung nicht möglich ist. "Souterrainwohnungen"..., ich rate immer davon ab.
Du glaubst tatsächlich über die Vermietung von Kellerräumen (anders nenne ich solche Wohneinheiten nicht) den Aufwand finanziell ausgleichen kannst?
Vergiss es. Entweder du hast das Geld für deine Ideen oder du musst günstiger bauen.
Eine Genehmigung für den Kram halte ich für sehr unwahrscheinlich.
Ich habe mit voller Unterstellung + Tiefgarage gebaut, mir sind die Kosten also bekannt…du drehst jetzt schon jeden Cent um, lass die Finger von und gut.
"Schwarze Wanne musst du nach 30 Jahren rundherum ausbuddeln und neu abdichten"
Ach ja? Sicher dass das nicht bei der weissen Wanne so ist? :-)
OK, mit der Mietnachfrage kenne ich mich nicht aus...
Bedenke dass dein Keller tiefer ausgegraben werden muss als 50cm. Bodenplatte 25cm. Bodenpolster 30cm.
Hinzu kommt Arbeitsraum um Fuge Bodenplatte zu Wänden von aussen abzudichten. 50-60cm.
Notfalls den keller um 1m einrücken und ab EG mit Austkragung wieder ausrücken. Anders gesagt, EG ragt ein Meter über die Kellerwand. Statisch eine Herausforderung aber machbar. Mit Säulen und viel Eisen in der Kellerdecke.
Genau das wollten wir ja nicht. Wernn der Keller 1m über Strassenniveau liegt, haben wir oben einen niedrigen Kniestock und kein Platz für einen Dachspitzausbau
Ne du verstehst mich nicht.
Du willst mit deinem Keller an den Keller deines Nachbarn bauen. Aber tiefer.
Dann kannst du entweder den Nachbarkeller unterfangen oder du machst einen Verbau. Googel mal die zwei Möglichkeiten.
Besser und billiger wäre zw beiden Kellern 1 m Abstand lassen. Dann hast du Arbeitsraum, kannst abdichten, ggfl Leitungen legen.
Ab EG aber wieder Grenzbebauen.
PS. Die baukosten für einen Keller sind nicht ohne. Eine Vermietung wird die Kosten nicht wieder einspielen.
Erdarbeiten, ggf muss ein Verbau gemacht werden, auch die weisse Wanne muss von aussem abgedichtet werden, Dämmung, Kanal anschlüsse, Kellerwandduchbrüche abdichten....
Bau ohne Keller. Erspart die viel Nerven und mindesten 70k euro
Wir werden mit Keller bauen. Klar hast du zu den Kosten recht, ABER. Bei uns ist es wie in München. Es gibt keine Bauplätze, die Nachfrage ist extrem, ebenso das Mietniveau und die Preise. Einen dauerhaften Mieter zu finden ist gar kein Problem. Zudem wollen wir oben mehr Platz. Der Keller bringt 37.000€ extra Förderrung für die neue Wohneinheit, der Rest wird in 20-30 Jahrenn Miete locker reingeholt bzw. steuerlich abgesetzt. Die Kreditzinsen für die vermietete Wohneinheit bekomme ich ja auch zurück.
Danke für deine Ansichten, die ich nicht so sehr teile. Versicherung, na klar ohne die macht niemand etwas :-) Weisse Wanne. Kostet mehr, hält aber auch mind. 80 Jahre. Schwarze Wanne musst du nach 30 Jahren rundherum ausbuddeln und neu abdichten, das kostet auch Geld, Zeit und Nerven. Grundwasserspiegel kann sich auch ändern. Darum machen wir weisse Wanne kostet 20.000€ extra. Da wo ich wohne, hast du in 3 Tagen einen Mieter, egal was für ein Loch, da es zu wenige Wohnungen gibt. Die Förderrung für die zusätzliche Wohneinheit lassen die 20.000€ für die Weisse Wanne auch in einem anderen Licht erscheinen. Die Wohnung ird problemlos vermietet ohne Meckern und Murren, darauf würde ich mein Leben wetten. Ich habe selbst hier 2 Jahre eine Wohnung gesucht. Teilweise 2000 Bewerber auf eine Wohnung....