Garantiert keine Mieterhöhung = rechtliche Grundlage bei Sanierung?
Hallo, mein Vermieter hat mir eine Mieterhöhung geschickt in dem Schreiben in dem er die Mieterhöhung rechtfertig hat er geschrieben, dass er mir versichert die Miete bis zum Jahr 2028 nicht mehr zu erhöhen.
Erstmal dachte ich mir: Ist ja nett.
Dann dachte ich mir: Moment mal, was passiert jetzt bei Sanierungsmaßnahmen in der Wohnung? Beispielsweise ist mein Fenster sehr alt (ca. 50 Jahre) und muss eigentlich erneuert werden. Eine Sanierung würde viel Geld kosten, die sich ja eigentlich auf eine Mieterhöhung auswirken könnte. Das kann sie aber jetzt ja nicht. Hat mein Vermieter mich ausgetrickst? So nach dem Motto: "Wir können keine Sanierung in der Wohnung durchführen, da Sie zugestimmt haben, dass es keine Mieterhöhung geben darf."
Wie ist die rechtliche Lage, wenn ich ein Schreiben mit Unterschrift besitze, in dem er mit versichert die Miete nicht mehr zu erhöhen? (Ich habe es auch unterschrieben) Ist das juristisch überhaupt möglich? Was passiert nun bei Sanierungsbedarf? Wurde ich von meinem Vermieter veräppelt und ist das ein Trick, oder war es wirklich nur Nettigkeit von ihm?
5 Antworten
er mir versichert die Miete bis zum Jahr 2028 nicht mehr zu erhöhen
Das ist ja schonmal nett. Ich vermute auch, dass das so auch rechtlich bindend ist, auch wenn dein Mietvertrag Änderungen in der Schriftform fordert.
Ich würde sein Schreiben nun noch unterschreiben und ihm eine Kopie davon zukommen lassen um zu dokumentieren, dass du dieser Vertragsanpassung zustimmst.
Dann dachte ich mir: Moment mal, was passiert jetzt bei Sanierungsmaßnahmen in der Wohnung? Beispielsweise ist mein Fenster sehr alt (ca. 50 Jahre) und muss eigentlich erneuert werden.
Erstmal sind Sanierungskosten nicht automatisch auch auf den Mieter umlegbar. Insbesondere, wenn es sich eher um eine Instandhaltung handelt. Denn die Kosten für die Instandhaltung, sind bereits mit der Miete abgegolten.
Heißt: Z. B. in defektes Fenster ist ohne wenn und aber auszutauschen ohne den Mieter zu belasten, da es der Instandhaltung/Wiederherstellung des eigentlich vereinbarten Zustands der Mietsache dient. Tauscht er aber z. B. das zweifachverglaste dabei gegen ein dreifachverglastes was besser Wärme und Schall dämmt, kann er den Mieter an den Mehrkosten beteiligen. Denn er stellt ja nicht nur den ursprünglichen Zustand wieder her, sondern verbessert den Zustand darüber hinaus.
Dein Vermieter hat aber ja ohne Einschränkungen erklärt, die Miete nicht zu erhöhen bis 2028. Dann kann er auch sowas vorher nicht auf den Mieter umlegen. Führt dann aber dazu, dass der Vermieter wohl kaum solche Maßnahmen vorher durchführen wird, die über die normale Instandhaltung hinausgehen.
Und solltest du als Mieter nun eine Sanierung wünschen, die über die Instandhaltung hinausgeht, dann kann man ja jederzeit darüber reden und den Vertrag ggf. erneut anpassen, wer wann welche Kosten tragen soll.
Ich weiß worauf du hinaus willst:
Der ursprüngliche Zustand ist einfach nicht mehr Stand der Technik. Es machten vllt keinen Sinn ein neues Fenster einzubauen, was den gleichen technischen Stand hat wie das alte, falls man den alten Stand heute überhaupt noch so bekommen kann.
Das neue Fenster wird also wahrscheinlich einen höheren technischen Standard haben als das alte. Es wird wohl besser gegen Schalke und Wärmeverlust dämmen und bietet auch mehr Sicherheit gegen einbruch. Es ist dann eher als Modernisierung zu sehen.
Aber nun konkret zu dir: Mieterhöhung ist eben ausgeschlossen worden.
Wenn das Fenster defekt ist, muss es erneuert werden. Ob der Vermieter nun den ursprünglichen stand wiederherstellt oder modernisiert, ist seine Entscheidung. Eines von beiden muss er aber tun. Ansonsten könntest du womöglich sogar mit einer Mietminderung drohen.
Ich würde ja einfach ein moderneres Fenster einbauen. Soviel mehr kostet das nun auch nicht, als das ich mich über die paar Euro, die ich dir Miete dann vielleicht erhöhen könnte, ärgern würde. Wenn dein Vermieter aber auf jeden Euro bedacht ist, kann er doch einfach mit dir reden "Hey, ich tausche das Fenster gerne gegen ein moderneres statt gegen alte Technik aus, wenn ich dafür die Miete doch noch einmal entsprechend vor 2028 anheben darf. Einverstanden?".
Und nur um mal ein Gefühl zu bekommen, um wieviel Geld wir hier eigentlich sprechen, wobei ich keine Gewähr gebe ob meine rechtliche Auffassung wirklich stimmt und ob die Preise der Realität entsprechen:
Wenn ein Fenster mit alter Technik 1000 € kostet und ein Fenster mit neuer Technik 1500 €, dann könnte der Vermieter wohl nur die Differenz (also 500 €) und davon dann auch nur ich meine rund 10 % (also 50 €) auf die Jahresmiete umlegen. Das wäre dann 4,17 € mehr im Monat.
Eine Mieterhöhung ist immer eine Änderung des Mietvertrags, in dem irgendwann die Miethöhe festgeschrieben wurde. Der Vermieter bittet Dich um Zustimmung zu dieser Vertragsänderung.
Wenn diese Vertragsänderung, wie bei Dir, nun mit dem Hinweis angekündigt wird, dass er bis zum Jahr 2028 die Miete nicht mehr erhöhen wird, darfst Du das ohne Weiteres als Teil der Vertragsänderung betrachten, die nun mit beiderseitiger Unterschrift wirksam geworden ist.
Das BGB sieht ihm Grunde nur ganz wenige Möglichkeiten vor, wann und wie die ursprünglich mal vereinbarte Miete erhöht werden kann. Eine davon ist die Modernisierungsmieterhöhung, die keine Sanierungsmieterhöhung ist. Eine Modernisierungsmieterhöhung kann, muss aber nicht, vorgenommen werden.
Das bedeutet: Wenn der Vermieter jetzt eine Mieterhöhung bis 2028 ausgeschlossen hat, darf er bis dahin auch nicht wegen Modernisierung erhöhen.
Bleibt als letzte Frage: Wie ist das Angebot zu verstehen? Dass bis einschließlich dem kompletten Jahr 2028 die Miete nicht erhöht werden oder meint der Vermieter, dass er erst wieder in 2028 erhöhen darf? Habt Ihr dazu Klarheit?
Noch zum Thema Sanierung: Offensichtliche Mängel muss er beheben, aber er könnte ohne weiteres mit den Fenstern jetzt noch warten, wenn sie ihren noch ausreichenden Zustand bis dahin behalten.
Wir haben darüber nicht gesprochen, er hatte es mir per Brief geschickt in zweifacher Ausführung und ich habe es ihm unterschrieben zurückgeschickt. Deshalb weiß ich nicht genau, wie es zu verstehen ist.
Was genau bedeutet ein ausreichender Zustand bei einem Fenster? Ich hatte es in einer anderen Antwort auch schon geschrieben, mein Fenster funktioniert zwar, aber es hat viele Fehler. Ist ein ausreichender Zustand, wenn es noch schließt und öffnet, oder gehört da noch mehr zu?
Im Prinzip geht es um den Vergleich, wie es war, als Du eingezogen bist und wie es jetzt ist.
Beispiel: Wir haben vor kurzem eine Terrassentür gesehen, die nicht mehr richtig dicht schließt. Unten zieht es rein.
Die Besichtigung hat ergeben, dass der Zuhaltebeschlag am Rahmen unten richtig schön abgenutzt ist und die Dichtung, die unten entlang verläuft beschädigt ist.
Eindeutig eine Verschlechterung, die über die Jahre der Nutzung seit dem Einzug der Mieter eingetreten ist und nun repariert werden muss.
Wenn Dein Fenster sich noch schließen und öffnen lässt, wie schon immer, die Dichtungen immer noch im gleichen Zustand sind, wie bei Deinem Einzug und ansonsten es auch schon beim Einzug gezogen hast, kannst Du nicht erwarten, dass der Vermieter solche Mängel beseitigt.
Dein Vermieter hat dir keine "Mieterhöhung" geschickt sondern vermutlich ein Mieterhöhungsverlangen samt Widerspruchsbelehrung und Zustimmungserklärung. Damit ist nicht geklärt, ob die beabsichtigte Mieterhöhung den gesetzlichen Vorschriften entspricht.Die einseitige Willenserklärung, bis 2028 keine weitere Mieterhöhung zu verlangen reicht nicht als Beweis der Richtigkeit der aktuellen Mieterhöhung.
Die aktielle Mieterhöhung hat seine Richtigkeit und darum geht es primär ja nicht.
Wenn da sonst nichts steht, dann musst Du keine Sorge haben - die Miete darf er nicht bis zum genannten Datum erhöhen.
Ob Sanierungen gemacht werden, entscheidest nicht Du, sondern der Eigentümer. Notfallreparaturen sind keine Sanierungen und die sind auch nicht in jedem Fall auf die Miete umlegbar.
Natürlich kann er auch jetzt sanieren, wenn er die Kosten selbst trägt oder die Maßnahmen erst nach 2027 in Rechnung gestellt werden.
Wenn der Vermieter schriftlich zusichert die Miete bis 2028 nicht mehr zu erhöhen hat das Bestand.
Nun kommt es aber auf die Art der Mieterhöhung an.
Erhöhung nach § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und Mieterhöhung nach § 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen sind 2 verschiedene Sachen.
Notwendige Reparaturen muß der Vermieter dennoch ausführen lassen.
Davon abgesehen bis 2028 ist es so lange ja nicht mehr hin. Wenn Mieterhöhung nach 558 gemeint ist kann er, falls jetzt die max. zulässige Höhe ausgeschöpft wurde, eh erst wieder in 3 Jahren erhöhen. Zwar nicht zu Ende 2027, aber zu Anfang 2028.
gut erklärt, die Erklärung die Miete bis 2028 nicht zu erhöhen, ist gegebenenfalls "für die Galerie", wenn er die Kappungsgrenze jetzt schon ausgeschöpft hat.
zudem wird eine Mieterhöhung nach § 559 nicht bei der "normalen" Mieterhöhung berücksichtigt.
Meine Miete liegt auch jetzt mit der Mieterhöhung unter der Vergleichsmiete.
Ich frage mich halt, ab wann es Instandhaltung oder Modernisierung ist. Mein Fenster ist wie gesagt 50 Jahre alt, aus Holz und unten morsch. Es hat keinerlei Dichtung (Holz auf Holz). ABER es funktioniert. Es lässt sich öffnen und schließen, mehr aber auch nicht, also es ist nicht sicher gegen Einbruch. Ist das dann eine Modernisierung, wenn ich ein neues Fenster wünsche?