Altersvorsorge: Immobilie kaufen und vermieten?
Nach dem Verkauf meines Elternhauses ist nun genug Geld da, das ich mir eine Eigentumswohnung kaufen kann. Diese würde ich dann wieder vermieten. Betrachte das als zusätzlichen Schritt um früher in Rente zu gehen. Die regelmäßigen Mieteinnahmen helfen mir ja meine "Rentenlücke" zu schliessen bzw zu verkleinern.
Was haltet ihr davon? Erfahrungen damit gemacht? Oder ziehe ich mir damit nur Probleme heran? Beispiel: Mietnomaden.....man will es ja im Alter ab Renteneintritt ruhiger angehen lassen....
Wer kann mich da kompetent beraten?
6 Antworten
Kenne einige Leute, die das so machen. Du musst halt bedenken, dass es nicht einfach nur kaufen und vermieten ist, du kannst sehr schlechte Mieter erwischen. Und du musst regelmässig auch Geld in die Wohnung stecken, seien es Hausmeister-Arbeiten oder sonstiges. Prinzipiell eine sehr gute Idee, aber auch mit Aufwand verbunden. Vor allem in einem Land wie DE.
Du musst halt bedenken, dass immer mal wieder was kaputt geht oder erneuert werden muss. Und dann musst du einen Handwerker rufen, die wiederum sind extrem teuer oder haben lange Wartezeiten. Bei manchen Schäden kann man aber nicht warten, dementsprechend zahlt man auch drauf.
Meine erste Wohnung ist noch immer in meinem Besitz und mittlerweile meine Altersvorsorge. Die ist sehr gut vermietet, trotzdem habe ich dauernd Kosten. Heute muss das Treppenhaus gestrichen werden, morgen die Brüstungen der Balkone erneuert werden, übermorgen müssen die Gehwegplatten ausgetauscht werden, nächste Woche sind die Fenster dran, etc. Ich schicke täglich Stoßgebete zum Himmel, dass nicht einige Eigentümer auf die glorreiche Idee kommen, das Treppenhaus mit Gold zu verkleiden. Mit Mietern musst du auch vorsichtig sein, was du dir da ins Haus holst. Ich verlange sowieso eine Selbstauskunft, die letzte Meldeadresse mit Anschrift ehemaligem Vermieter, einen Schufaauszug, die letzten 5 Gehaltszettel mit Kontoauszügen vom Gehaltseingang und natürlich 3 Monatsmieten Kaution. Auf " Diese Unterlagen und jene reiche ich nach, bitte, bitte machen wir den Mietvertrag" lasse ich mich nicht ein.
Prinzipiell kann man das schon machen. Ich persönlich bin kein Freund von Immobilienvermietung.
Immobilienkauf, Vermietung und Pflege sind alle samt sehr Zeit aufwändig. Natürlich kann man diese Aufgaben auch an einen Hausverwaltung auslagern, dafür zahlt man dann aber auch dementsprechend und oft muss man doch wieder Entscheidungen treffen und ist gedanklich in der Wohnung.
Dann gibt es den sozialen Faktor. Was ist wenn du einen Mieter hast, der ohne eigenes Verschulden die Miete nicht mehr zahlt? Verzichtest du dann auf Rendite, oder schmeißt du die allein erziehende Mutter die jetzt gerade an Krebs erkrankt aus der Wohnung? Das Beispiel ist es jetzt was konstruiert, aber ein Mieter ist keine sichere Einkommensquelle. Es kann durchaus zu Verzögerungen kommen, Mietnormaden wird man verdammt schwer nur wieder los und soziale Dilemma können dir ganz schön die Rendite verhageln.
Dazu kommt die fehlende Diversifizierung. Eine einzelne Immobilie konzentriert einen großen Teil deines Vermögens an einem Ort. Was ist wenn die Region wirtschaftlich absteigt, weil ein großer Arbeitgeber geht, oder die Assetklasse Wohnimmobilie über Jahre keine Rendite mehr abwirft. Dann ist deine Rente mit unter in Gefahr.
Mir wäre das zu viel Stress. Weltweit diversifizierte Aktieninvestments wären eher mein Ding. Der Aufwand geht gegen null, man ist weltweit diversifiziert und die Renditen sind für gewöhnlich auch langfristig besser als bei Immobilien im allgemeinen.
Ich würde nicht alles auf eine Karte setzen und noch einen gewissen Teil in einen Aktien-ETF investieren. Den Rest kann man dann als Eigenkapital für die Immobilie verwenden.
Grundsätzlich kann auch ein absoluter Laie in ETFs investieren, wenngleich ich trotzdem dafür plädiere, sich wenigstens ein paar Stunden mit dem Asset auseinanderzusetzen. Ein ETF ist ein börsengehandelter Fonds, der einen Index abbildet, wie beispielweise den DAX, den S&P500 oder den MSCI World. Dadurch, dass kein aktives Management notwendig ist, sind die Kosten eines ETFs im vergleich zu klassischen Fonds deutlich geringer. ETFs kosten etwa 0,1%-0,3% pro Jahr, während ein typischer Fonds, den man über die Sparkasse erwerben kann (z. B. Dekra-Fonds) oft 1,5%-2,5% pro Jahr kostet, also gerne mal das Zehnfache.
Der Vorteil von Fonds/ETFs ganz Allgemein ist, dass es ein Topf an Aktien ist, man also nicht nur in eine einzige Aktie investiert, was hochriskant ist. Kommt das Unternehmen in Schieflage, kann das schlimmstenfalls einen Totalverlust bedeuten (z. B. Wirecard). In einem ETFs, der beispielsweise den MSCI World abbildet, sind aber über 1.500 Unternehmen enthalten, aus allen Industriestaaten und damit gut über viele Branchen und Länder verteilt. Geht dort ein Unternehmen pleite, kann das durch die restlichen Aktien größtenteils kompensiert werden. Trotzdem schwanken natürlich auch Fonds/ETFs, daher sollte man schon einen Anlagehorizont von mindestens 5, besser 10 Jahren haben.
Weil man so viel Geld hat um Immobilien und Aktien gleichzeitig zu kaufen? Gelle? Wer 8.000€ netto / Monat verdient kann das machen.
So wie ich das aus dem Text verstehe, hat er bereits das Kapital für eine Immobilie.
Mein Rat geht in die Richtung, dass er beispielsweise 50-100k in ETFs investiert und entsprechend den fehlenden Betrag fremdfinanziert und dadurch einerseits
- diversifiziert,
- sein Eigenkapital hebelt und
- mit hoher Wahrscheinlichkeit seine Rendite boostet, da der Aktienmarkt erwartungsgemäß besser rentiert.
Und da er die Immobilie obendrein vermieten will, sollte das grundsätzlich sowieso keine all zu große Belastung darstellen, zumal sich der Kredit ja eh im Rahmen halten würde. Für 50-100k Kredit benötigt man in der Regel kein Nettoeinkommen von 8.000€.
Vergiß nicht, dass du in die Wohnung auch immer wieder investieren musst und ggf. bei einer älteren Wohnung auch durch die WEG Sonderumlagen fällig werden. Ein Teil kann als Altersvorsorge dienen. Ich würde einen Teil gut anlegen und dann eine Wohnung kaufen, wenn du noch genug Geld hast.
ETF´s, Öko- Fonds, langfristig bringen die Rendite und du kannst im Alter entnehmen.
Ok, wie meinst du das? "Mit Aufwand verbunden. Vor allem in einem Land wie Deutschland "