Kauf einer Eigentumswohnung, wann in Steuererklärung angeben?
Guten Tag,
Ich habe im letzten Jahr eine Wohnung gekauft. Die letztenndliche Umschreibung war aber erst im diesen Jahr. Die Nebenkosten des Kaufes kann ich soweit ich weiß in der Steuer angeben wenn ich es vermiete. Kann ich die Nebenkosten bereits diesmal geltend machen ohne Mieteinnahmen oder ist es sinnvoll dass alles dann in der Steuererklärung 2024 anzugeben mit den Mieteinnahmen usw?
5 Antworten
Grundsätzlich gilt das Zufluss-/Abflussprinzip. Das heißt die Aufwendungen sind in dem Jahr anzusetzen in dem sie gezahlt wurden.
Damit du diese Aufwendung steuerlich geltend machen willst, muss diese Aufwendungen im Zusammenhang mit einer Einkunftsart stehen. Sofern du diese Wohnung in 2024 vermieten willst, sind die Werbungskosten in 2023 anzusetzen. Es dürfte jedoch passieren das das FA bezüglich der Aufwendungen Nachweise will und die Veranlagung erstmal vorläufig ergeht bis die Vermietung auch wirklich ersichtlich ist und die Gesamtübetschussprognose positiv verläuft.
Jedoch sind die Anschaffungsnebenkosten Teil der Bemessungsgrundlage der AfA.
Sehr geehrte Fragestellerin!
Ich gehe bei meiner Beantwortung davon aus, dass Sie eine Wohnung mit der Absicht der Vermietung erworben haben.
Die Abschreibungen auf die anteiligen Anschaffungs(neben)kosten auf das Gebäude beginnen bereits mit Übergang von Nutzung und Lasten laut Kaufvertrag und nicht erst nach erfolgter Eigentumsübertragung durch Grundbucheintragung.
Anteilige Anschaffungs(neben)kosten für Grund und Boden werden nicht planmäßig abgeschrieben.
Sie können Aufwendungen für Schuldzinsen, Eintragung von Grundpfandrechten, Bewirtschaftskosten, Erhaltungsaufwendungen, Werbemaßnahmen und Verwaltungskosten als sofort abzugsfähige Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend machen, sofern solche entstanden sind.
Bei umfangreichen Handwerkerarbeiten, insbesondere in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb, wäre zu prüfen, ob die zugehörigen Aufwendungen nachträgliche Herstellungskosten des Gebäudes darstellen würden, die langfristig statt sofort abzuschreiben wären.
Mit freundlichen Grüßen
Steuerberater Jakob Röß
Röß Online-Steuerberatung UG (haftungsbeschränkt)
Mangels entgeltlicher Beauftragung und vollständiger Kenntnis über Ihre persönliche Situation wird von mir die Haftung für Fehlberatung für diese Antwort ausgeschlossen.
Die Abzugsfähigkeit der Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften ist nicht zwingend an tatsächlich fließende Mieteinnahmen geknüpft, sondern lediglich an der Vermietungsabsicht.
Ich hatte schon einen Mandanten, der nach dem Hauskauf erst mal drei Jahre saniert hat und erst danach vermieten konnte. Trotzdem konnte er in den ersten drei Jahren Verluste geltend machen.
Man darf dann natürlich nicht selbst einziehen, weil das dann ganz eindeutig gegen die Vermietungsabsicht spricht.
Ich rate dir davon ab, daß ohne Steuerberater zu machen. Das Thema ist viel zu komplex für einen Steuerleien.
Mindestens die ersten 2-3 Jahre würde ich damit einen StB beauftragen. Gerade im Anschaffungsjahr, gibt es fast immer Hick-Kack mit dem Finanzamt, was denn nun zum Grundstück und was zum abschreibungsfähigen Gebäude gehört.
Ohne StB zieht dir das FA die Hosen aus.
Sobald Dir die Wohnung gehört und Du beabsichtigt hast, sie zu vermieten.
Wofür gibt es Steuerberater?
Giwalato
Die Nebenkosten des Kaufes werden bei der Einkommensteuer wie der Kaufpreis behandelt. Du kannst den Gebäudeanteil über 50 Jahre abschreiben.
In der Erklärung für 2023 wäre dann wohl nur das Hausgeld für die Wohnung zu berücksichtigen.
Ich kann die Kaufnebenkosten auch abschreiben, sofern ich das Objekt vermiete. Bei Selbstnutzung aber nicht. Das Hausgeld wir auch erst mit den Mieteinnahmen gezahlt also ab Januar 2024
Auch im Jahr der Anschaffung kann die AfA als Werbungskosten angegeben werden