Dauerhafter Verlust aus Untervermietung steuerlich geltend machen?
Wenn bei Vermietung einer Eigentumswohnung ein Verlust entsteht, etwa weil die Wohnung verbilligt an Angehörige vermietet wird, darf dieser Verlust steuerlich geltend gemacht werden und somit mit den restlichen Einnahmen (z.B. aus nicht-selbständiger Tätigkeit) verrechnet werden. Die verlangte Miete muss allerdings mindestens 66% der ortsüblichen Miete betragen.
Gilt dies entsprechend auch für Verluste aus Untervermietung?
Ich plane, eine Wohnung inklusive dazugehöriges Nebengebäude anzumieten. Die monatliche Miete für das Nebengebäude beträgt 5900 EUR/Jahr. Das Nebengebäude würde ich an einen Freiberufler für 3600 EUR/Jahr vermieten. Somit entsteht ein Verlust von 2300 EUR/Jahr.
Nach meinem Verständnis und bisherigen Recherchen werden Mieteinnahmen (genauer Mietüberschüsse) aus Untervermietung steuerlich gleich behandelt wie Mieteinnahmen aus Vermietung von Eigentum.
Somit müsste sich mein zu versteuerndes Einkommen jährlich um 2300 EUR verringern. Andererseits bin ich bei meiner Recherche darauf gestoßen, dass das Finanzamt eine Tätigkeit als "Liebhaberei" einstuft, wenn es keine Absicht zur Gewinnerzielung vermutet.
Aus meiner Sicht träfe das jedoch in meinem Fall nicht zu, da (Unter-)vermietung keine selbstständige Tätigkeit bzw. Gewerbe ist.
6 Antworten
Bei einer Vermietung muß man keine Gewinnerzielungsabsicht haben sondern es muß dauerhaft eine Einnahmeerzielungsabsicht vorliegen.
Dabei ist es völlig unerheblich, ob jahrelang oder dauerhaft Verluste gemacht werden - Grundvoraussetzung ist, daß die Vermietung auf Dauer (ohne Befristung) stattfindet - für befristete Vermietungen, die es im privaten Bereich sowieso nur in Ausnahmefällen gibt, wäre das nicht möglich - ebensoweinig im gewerblichen Bereich ist das möglich.
Bei der Vermietung an Angehörige schaut das Finanzamt genau hin:
Es sollte daher mit den Angehörigen ein schriftlicher Mietvertrag gemacht werden. Das Mietverhältnis muß grundsätzlich einem Fremdverglich standhalten (alle Rechte und Pflichten eines Mieters müssen gewährleistet werden) - zudem muß die Miete regelmäßig und pünktlich tatsächlich überwiesen werden. Auch Nebenkosten sollten abgerechnet werden.
Wenn man das beachtet, gibt es keine Probleme...
Wenn gegen Entgelt vermietet wird liegt selbstverständlich eine Einnahmeerzielungsabsicht vor, was auch sonst.
Sie meinen vermutlich Überschusserzielungsabsicht.
auch bei Vermietung gilt die Gewinnerzielungsabsicht.
somit würden die Bescheide vorläufig hinsichtlich der Vermietung ergehen.
da kein Gewinn erzielt wird (werden will), wird das Finanzamt die negative Vermietung ab dem ersten Tag wieder rückgängig machen.
Bedeutet: Steuernachzahlungen incl. Zinsen
Bei privater Vermietung (auch an Angehörige) unterstellt das Finanzamt eine Einnahmeerzielungsabsicht - das reicht aus, um dauerhafte Verluste geltend zu machen:
Bei den Einkünften aus VuV ist nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung – BStBl. 1998 II S. 771 m.w.N. - bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grds. ohne weitere Prüfung vom Vorliegen der EEA (Einnahmeerzielungsabsicht) auszugehen.
Diese Grundsätze gelten nur für die Vermietung von Wohnungen, nicht indes für die Vermietung von Gewerbeobjekten (BFH v. 20.07.2010, BStBl II S. 1038) und für die Vermietung unbebauter Grundstücke (BFH v. 01.04.2009, BStBl II S. 776).
- ich habe mind. 3 Bescheide vorliegen, in denen negative Vermietungseinkünfte stehen. sind ALLE vorläufig hinsichtlich der Vermietung.die EINZIGEN Mietobjekte, die mir einfallen, die dauerhaft (geduldet) Verluste erwirtschaften können, sind Denkmalobjekte
- der örtliche Mietspiegel interessiert nicht, wenn es durch Förderungen eine Mitpreisbindung gibt. Unser Fall liegt momentan mit 6 offenen Jahren in der Einspruchsabteilung, weil der Sachbearbeiter absolut unlogische Mieten heranzieht
Danke für die Antwort. Macht das Finanzamt denn einen Unterschied, ob die verbilligte Vermietung an Angehörige oder Fremde erfolgt? Mein Untermieter wäre mit mir nicht verwandt. 3600EUR/Jahr entsprächen jedenfalls locker 66% der ortsüblichen Miete. Bei Angehörigen werden dauerhafte Verluste aus Vermietung soweit ich weiss akzeptiert
Entschuldige, Du scheinst nicht ganz verstanden zu haben.
Erstens habe ich Dir, wenn auch nicht "Danke", so doch "hilfreich" geklickt, weil Deine Antwort in Teilen richtig ist.
Zweitens bestätigte ich in meinem 1. Kommentarteil den richtigen Teil Deiner Antwort ausdrücklich.
Drittens ergänzte ich Deine Antwort lediglich um einige Aspekte, insofern ist es etwas unverständlich für mich, weshalb Du Dich angegriffen zu fühlen scheinst.
Dass viertens bestimmte Objekte von der Mietpreisbindung ausgenommen sind, versteht sich von selbst
Ob der Mieter mit Dir verwandt ist, tut hier nichts zur Sache.
Es wird ja zudem Seiten des FiAmtes auch nicht stur nach Mietspiegel gegangen, sondern auch innerhalb der Stadt/Gemeinde sehr wohl noch mal nach Viertel, nach Lage, Zustand etc. differenziert.
Verluste aus verbilligter Vermietung geltend zu machen scheint mir ein allgemein von den Finanzämtern akzeptiertes Steuersparmodell zu sein, wie es z.B. hier beschrieben ist. Aus diesem Grund habe ich mich gefragt, ob ich das auch für die von mir gewünscht Wohnung funktionieren würde.
Aber etwas unlogisch ist es schon, dass das gehen sollte.
Ich habe es selbst versucht bei einer von mir vermieteten Wohnung. Da hat mir das Finanzamt sacht auf die Fingerchen geklopft, weil es vermutete, dass die Ist-Einnahmen höher sein könnten als die offiziell angegebenen Einnahmen (da wird schnell vermutet, dass ein Teil der Miete schwarz bar bezahlt wird).
Letztlich gilt immer das Prinzip der Glaubhaftmachung. Recht ist halt Gummi, auch das Steuerrecht 🙄.
Ich plane, eine Wohnung inklusive dazugehöriges Nebengebäude anzumieten. Die monatliche Miete für das Nebengebäude beträgt 5900 EUR/Jahr. Das Nebengebäude würde ich an einen Freiberufler für 3600 EUR/Jahr vermieten. Somit entsteht ein Verlust von 2300 EUR/Jahr.
Du musst die Wohnung doch gar nicht vermieten.
Ist doch deine Entscheidung!
Aber wenn du einen Teil der Wohnung verbilligt an Angehörige weiter vermietest, kannst du Probleme mit der Steuerbehörde bekommen. Da könnte man auch vermuten, dass es sich um Steuerhinterziehung handelt.
Man muss sie natürlich nicht vermieten - kann dann aber eben auch nicht mit "Verlusten aus Vermietung und Verpachtung" um die Ecke kommen, und darauf zuelt die Frage ja wohl ab.
Ebenso wenig funktioniert das, derartige "Verluste" dann geltend machen zu wollen, wenn die Wohnung unter ortsüblichem Neupreis vermietet wird.
die Wohnung inkl. Nebengebäude ist mir zu teuer. Daher suche ich nach einer Möglichkeit, die Miete für das Nebengebäude wieder reinzubekommen. Ein mir bekannter (nicht verwandter) Freiberufler würde es für 3600 EUR/Jahr machen, aber nicht für 5900 EUR/Jahr
Ich verstehe nicht, warum man etwas teuer anmietet und billiger vermietet. Damit werden ausschließlich Verluste generiert - da könnte man als Finanzbeamter doch tatsächlich auf die Idee des Gestaltungsmissbrauchs kommen. Und dann ist es Essig mit den verrechenbaren Verlusten....
Nein, eher im Gegenteil. Wenn du zu billig vermietet, können die fehlenden Einnahmen eventuell versteuert werden.
Jain.
Grundsätzlich können schon Verluste aus Vermietung und Verpachtung entstehen, die dann auch mit den etwaigen positiven Erlösen aus anderen Einkunftsarten verrechnet werden.
Aber: