Haus bauen und verkaufen realistisch?
Hallo,
ich habe ein Grundstück geerbt und überlege was ich damit mache.
Ein Kumpel meinte, ich solle darauf ein Haus bauen und die einzelnen Wohnungen anschl. verkaufen - ist das denn überhaupt realistisch?
Ein befreundeter Planer hat sich das auch mal grob durchgerechnet und meinte es geht da maximal ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten hin. Nach Bebauungsplan und alle Grenzwerte eingehalten.
Nachteil Grundstück ist noch nicht erschlossen. Theoretisch könnte man jetzt sich Geld leihen bei der Bank (KFW 150.000€ Förderung /WE) und das hinstellen und dann verkaufen? Weiteres Eigenkapital bis auf das Grundstück ist nicht vorhanden.
344m² Wohnfläche wären möglich, diese verkauft man für 3500€/m², hat man 1,2 Mio. einnahmen. Nach groben Überschlagen sollte das Haus ca. 1-1,1Mio. kosten.
Hat man 100.000€ Gewinn, klar natürlich fällt dann noch Steuer an.
Alternative B: Ich verkaufe das Grundstück. Da es aber leider Betriebsvermögen ist, muss ich die Hälfte an den Staat abgeben.
Sollte ich den Gedanken mit dem Bebauen wieder verwerfen? Oder ist das nur mit viel zusätzlichem Eigenkapital möglich?
Ist eine Erschließung im Bebauungsplan der Kommune vorgesehen?
Ja, das Baugebiet ist auch schon erschlossen. Die Erschließung muss lediglich noch gezahlt werden. Das kommt eben zu den Hauskosten noch drauf.
4 Antworten
Ein nicht erschlossenes Grundstück im BV; da muss es sich wohl um eine (ehem.?) Landwirtschaft handeln.
Grundsätzlich ist das möglich, aber mit den gesetzten Werten nicht rentabel. Je nach Lage/Größe dürfte die Erschließung alleine schon € 20.000.-- bis zu € 100.000.-- kosten. Rechnet man noch die Kosten für die Entnahme aus dem BV hinzu, wird das ein Zuschussgeschäft der übelsten Sorte. Wenn sich nicht mehr (und zwar erheblich mehr) als die genannten € 3.500.--/m² Erlös erzielen lassen, dann rechnet sich das zu deinenn Lebzeiten jedenfalls nicht mehr. Unter € 5.000.--/m² kann man das vergessen, und das, obwohl der Grund schon abbezahlt ist.
Alternative: Erbpacht. Dann könnte es im BV bleiben IMHO, muss man aber ohnehin mit dem StB durchrechnen.
Allerdings setzt auch das ein EK von mMn wenigstens 30% voraus.
Du könntest dein Grundstück der Statverwaltung zum Bau eines potentielles Flüchtlingswohnheim anbieten, dann sollte der Kaufpreis für dich höchst zufriedenstellend ausfallen und zügig abgewickelt werden.
Was heißt denn Betriebsvermögen? Ist es denn schon Bauland?
Du kannst das Grundstück doch auch verkaufen und hast 100.000€ Gewinn.
Ein Punkt ist natürlich auch dass das Grundstück bei Verkauf entnommen werden muss aus der Landwirtschaft, dürfte ca. 50% des Grundstückwerts ausmachen.
das ist aber bei einer Bebauung doch ebenso
Theoretisch und rechnerisch ist das schon möglich, allerdings nicht für dich, weil du leider über das nötige Wissen nicht verfügst, und weil du kein Eigenkapital hast.
Mein Rat: lass es sein.
Wissen lässt sich erarbeiten und aneignen, ich habe keine Eile.
Warum ist Eigenkapital notwendig, wenn es sich eh durch den Verkauf leicht rechnen würde? Hier sind auch 4.000€ pro Quadratmeter realistisch. Wären knapp 1,4 Mio. Habe auch viele Fachleute an der Hand von Handwerkern, Planern,... Bin aber aktuell erst bei der Idee.
Welche seriöse Bank willst du davon überzeugen, dir dafür eine Finanzierung zu erstellen?
Wie oft hast du schon gebaut? Vermutlich gar nicht.
Aber egal, es wird an der Finanzierung scheitern, es sei denn, du hast einen generösen Geldgeber, der keine Sicherheiten will.
Reicht das Grundstück nicht als Sicherheit? Klar, es ist Betriebsvermögen, das kann womöglich ein Nachteil sein, da ja für die Bank nur die Hälfte wert ist? Die andere Hälfte gehört ja mehr oder weniger dem Staat.
Ich selbst habe noch nicht gebaut, aber mein Bruder ist selbstständig und hat 5 Immobilien, auch selbst gebaut. Auch er hat mir den Tipp mit bebauen und verkaufen gegeben. Der würd mir auch sehr viel bei der Planung helfen.
Sicher hat er beim ersten Objekt genug Eigenkapital gehabt. Für weitere dann die anderen Immos als Sicherheit.
Dann kann ja nichts mehr schiefgehen.
Also mach doch, aber jammer nicht hinterher, keiner hat mich gewarnt.
Warum ist Eigenkapital notwendig, wenn es sich eh durch den Verkauf leicht rechnen würde?
Weil 100%-Finanzierungen nur Personen mit erstklassiger Bonität erhalten, die den Kredit eigentlich gar nicht benötigen würden, weil sie das Kapital bereits haben. Und nein, die zu bebauende Fläche kann hier in die Bewertung nicht einfließen, weil das nicht zulässig ist. Die würde zwar mit der Grundschuld behaftet, aber darüberhinaus müsste der Schuldner weitere lastenfreie Sachwerte in praktisch der Höhe von wenigstens der aufzunehmenden Summe stellen - und die Kapitallast tragen können. Das sind bei 4,5% und 30 Jahren schon € 6.000.--/Monat.
Danke für die Ausführung. Ist für mich verständlich. Wobei es nicht 4,5% sein sollten sondern 2,7 da KfW-Kredit. Alles wird aber nicht mit KfW-Kredit getilgt werden können.
Landwirtschaftliche Flächen bleiben im Betriebsvermögen