Fälligkeit der Grunderwerbsteuer bei Neubau und späterer Eigentumsüberschreibung?
Hallo zusammen,
ich habe eine Frage. Ich habe ein neues Haus gekauft, das noch gebaut werden soll, und der Notartermin ist in Kürze. Die üblichen Nebenkosten von ca. 8% (2% Notar/Grundbuch und 6% Grunderwerbsteuer bei uns in Hessen) sind demnächst fällig. Laut Notariat wird die Eigentumsüberschreibung erst nach der Übergabe, also im Oktober 2025, erfolgen, wenn das Haus komplett fertig ist. Davor wird nur ein Vermerk im Grundbuch eingetragen. Weiß jemand, wann die Grunderwerbsteuer fällig ist? Erst nach der Eigentumsüberschreibung oder direkt nach dem Kauf?
Vielen Dank im Voraus.
8 Antworten
Die Steuer entsteht nach § 14 Nr. 1 GrEStG wenn alle Bedingungen des Kaufvertrages für den Erwerb des Grundstücks erfüllt sind. Das dürfte bei dir mit Fertigstellung des Hauses im Oktober 2025 sein. Aber das kann dir der Notar genau und mit Sicherheit sagen.
Dann wird zeitnah der Steuerbescheid kommen. Die Steuer ist dann entsprechend §15 GrEStG 1 Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig.
denkbar wäre aber auch, das die Steuer nach § 38 AO entsteht sobald der der Erwerbstatbestand d.h. Das Verpflichtungsgeschäft also der Kaufvertrag abgeschlossen ist. Das ist eigentlich der Regelfall
M.E. Dürfte § 14 hier aber vorgehen, das hängt aber aber auch vom genauen Vertrag ab. Daher würde ich wie erwähnt mit dem Notar sprechen
Die Steuer entsteht beim Abschluss des Kaufvertrages. Wenn sie erst bei der Eintragung der Auflassung im Grundbuch entstehen würde, könnte sich ja uU die Entstehung über Jahre hinwegziehen, denn die Auflassung folgt zwar regelmäßig in überschaubarem Abstand zum Vollzug des Kaufvertrages, aber es kommt immer wieder vor, dass die Auflassung erst nach Jahren erklärt wird.
Ich denke das hier der Sonderfall in § 14 greifen wird da wohl einige aufschiebende Bedingungen für den Erwerb im Vertrag stehen werden
Laut Notariat wird die Eigentumsüberschreibung erst nach der Übergabe, also im Oktober 2025, erfolgen, wenn das Haus komplett fertig ist.
Das ist eine wirklich extrem blöde Idee und macht überhaupt keinen Sinn, es sei denn die Gegenseite will sie über den Tisch ziehen. Würde ich an ihrer Stelle auf gar keinen Fall so machen. Klar, für den Notar ist es besser so, er bekommt dafür viel mehr Geld. Auch die Grunderwerbssteuer ist viel höher. Denn die Nebenkosten ermitteln sich nach dem Kaufpreis des Grundstücks.
Kaufen sie das Grundstück ohne oder mit unfertigen Haus, ist der Kaufpreis natürlich deutlich geringer, da die Baukosten nicht im Kaufpreis enthalten sind. Für die Kosten der Fertigstellung des Hauses hingegen fällt keine Grunderwerbssteuer und an.
Dazu kommen die extreme rechtliche Risiken.
z.B. wann soll den der Kaufpreis gezahlt werden ?
Natürlich können sie den Kaufpreis erst zahlen, wenn das Haus fertig ist. Denn erst dann hat das Grundstück den Gegenwert. Heißt aber die Gegenseite müßte den Bau vorfinanzieren. Bei Vorkasse können sie davon ausgehen, das das Haus nie fertig wird und sie das Geld einfach los sind, weil die Gegenseite pleite ist.
zur Sicherung der Ansprüche des Käufers wird ja min die auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen.
das vorgehen, wenn es auch für die Höhe der Grunderwerbsteuer und anderer Kosten die am Gegenstandswert festgemacht werden negativ ist, kann durchaus Vorteile haben. Denn so ist klar, das ein fertig bebautes Grundstück geschuldet wird. Oft gehen Risiken bezüglich der Baukosten dann auch zu Lasten des Bauträgers falls es teurer wird.
ich würde das zwar auch eher nicht so machen, aber so kristisch wie du es beschreibst ist es lange nicht. Wenn dem so wäre würde sich auch keine Bank finden die das finanziert. Und ich tippe mal das der Frageersteller das nicht komplett mit Eigenkapital bezahlt
P.S. Auf die Frage hast du dabei noch nicht einmal geantwortet
Die Zahlungsfrist beträgt 4 Wochen. Unabhängig von der Regelung im Kaufvertrag haften Verkäufer und Käufer als Gesamtschuldner für die Grunderwerbsteuer. Zahlt der Käufer diese trotz vertraglicher Verpflichtung nicht, kann das Finanzamt also auch an den Verkäufer herantreten.
Sobald die Grunderwerbsteuer gezahlt ist, erteilt das Finanzamt die so genannte Unbedenklichkeitsbescheinigung und übersendet diese dem Notar. Erst jetzt kann der Notar die Eigentumsumschreibung von Verkäufer auf Käufer beantragen, der Eigentumswechsel wird ohne Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung nämlich nicht vollzogen. Hat der Käufer folglich den Kaufpreis gezahlt, die Grunderwerbsteuer aber nicht, dann kann er nicht als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.
Ausführliche Informationen findest du hier:
Hast du gesehen, dass ich als Quelle dieser zitierten Information einen Link des Urhebers Nils von Bergner Rechtsanwalt und Notar genannt habe?
Vielleicht wendest du dich mit deinen juristisch unkorrekten Beobachtungen einfach mal direkt an den Urheber und somit Verantwortlichen.
Nach meiner Erfahrung, und ich denke da waren meine Käufe von 2 im Bau befindlichen Wohnungen keine Ausnahme, erfolgt die Eigentumsübertragung im Grundbuch sofort.
Es werden dann Abschlagszahlungen nach Baufortschritt vereinbart und im Grundbuch bleiben diese Forderung als Auflassung eingetragen. So kann die Baufirma sich absichern wenn der Käufer nicht zahlt und umgekehrt dann kein Schuldner der Baufirma im Konkursfall auf das bereits teilweise bezahlte Objekt zugreifen. Nach Schlüsselübergabe und vollstäniger Bezahlung werden die Auflassungen gelöscht und die Eigentumsübergabe ist komplett.
Für das Finanzamt gilt die Eigentumsübertragung aber beim Notartermin erfolgt, bzw. bei der wenige Tage später erfolgten Grundbucheintragung. Dann steht der Käufer und nicht die Baufirma im Grundbuch.
Dann kommt der Steuerbescheid, nach einem Monat oder ja nach Auslastung des Finanzamtes auch später, und im Bescheid wird eine Frist von 30 Tagen gesetzt.
Das ist schonmal falsch. Die Zahlungsfrist beträgt 1 Monat, § 15 S. 1 GrEStG.