Schimmel - Wer bezahlt Entfernung (Vermieter oder Mieter)?
Mir ist bewusst, dass solche Sachen von Fall zu Fall entschieden werden. Wir haben unserer Vermietung den Schaden gemeldet. Es gab bei uns eine Wohnraumklimamessung über 2 Wochen und es wurde angefangen den Schimmel jetzt zu entfernen (Fensterlaibung, Fensterdichtungen, Tapeten & kleine Teile der Innenraumfassaden). Die Ergebnisse der Messung liegen uns leider nicht vor und müssten wir noch bei der Vermietung anfragen. Achja: prinzipiell sind nur Außenwände betroffen!
Ich habe Angst auf den Kosten sitzen zu bleiben, weswegen ich mich schon erkundigt habe (online) über mögliche Gründe für Schimmel. Zum einen haben wir alte Fenster und der Bau ist prinzipiell aus den 60er/70ern (aka schlecht gedämmt). Ich bin dann darauf gestoßen, dass auch durch Risse in der Fassade, vermehrt Feuchtigkeit eindringen kann und somit die Wände feucht werden.
Daraufhin habe ich mir die Fassade (außen) um die Fenster angeguckt und entsprechend viele (alte) Risse, teilweise kleine Löcher und schlechte Ausbesserungsversuche gefunden. Reicht das im Zweifel aus, um die Kosten komplett von der Vermietung übernehmen zu lassen und weiterführend eine Fassadenerneuerung einzufordern (damit der Schimmel nicht immer wiederkommt!)?
Ich stelle auch noch ein paar Bilder ein, damit Ihr die Lage als Laien & Experten besser einschätzen könnt.
Vielen Dank im voraus für entsprechende Antworten! :)
11 Antworten
prinzipiell sind nur Außenwände betroffen!
Was völlig normal ist, weil diese in der Regel kühler sind, als Innenwände.
Zum einen haben wir alte Fenster
Was nicht bedeutet, dass dadurch die Schimmelgefahr höher ist, als bei neuen. Eher das Gegenteil ist der Fall. Meistens sind die alten Fenster die kältesten Bereiche der Außenhaut des Hauses, wodurch sich zu hohe Luftfeuchtigkeit in der Raumluft als erstes an den Fenstern niederschlägt. Das ist Physik.
der Bau ist prinzipiell aus den 60er/70ern (aka schlecht gedämmt)
Auch das sagt noch nichts aus, denn solche nicht gedämmten Außenmauern trocknen auch wieder aus, wenn wirklich mal zu viel Nässe von innen oder von außen eingedrungen ist. Es gibt viele gedämmte Häuser, die gerade deswegen jetzt ein Problem haben, weil die gedämmten Außenwände nach und nach von innen durchfeuchten und nie mehr austrocknen. Bzw. mit dem Austrockungsprozess nach innen kühlen die Oberflächen ab (auch das ist Physik) und damit wird der Taupunkt der Oberfläche herab gesetzt. Wohlgemerkt, so kann es bei gedämmten Außenwänden laufen. Eher nicht bei ungedämmten.
dass auch durch Risse in der Fassade, vermehrt Feuchtigkeit eindringen kann und somit die Wände feucht werden.
Das ist richtig und ob das bei Euch zutrifft, kann ein Gutachter (Architekt, Ingenieur) durch Messungen der Wandfeuchte von innen nach außen leicht feststellen. Dringt von außen Feuchtigkeit ein, ist die Wand an den problematischen Stellen von außen nach innen gleich nass bzw. eher außen noch feuchter, als innnen.
Stammt die Feuchtigkeit von innen, ist eine Abnahme der Feuchtigkeit von innen nach außen bei den Messungen erkennbar.
Wie Du dem unschwer entnehmen kannst, reichen die von Dir festgestellten Schäden nicht aus, um die Kosten komplett auf die Vermietung zu verlagern.
Eine Fassadenerneuerung kannst Du sowieso nicht einfordern, denn wenn das unwirtschaftlich wäre, könnte der Vermieter auch die betroffenen Wohnungen für dauerhaft unbewohnbar erklären und "entmieten", um am Ende das Haus entweder als Ruine stehen zu lassen oder abzureissen, was u. U. für ihn billiger ist, als die Fassade nun zu erneuern.
Die Schäden auf den Bildern sind natürlich schon deutlich erkennbar, aber es kommt auch darauf an, ob es normalerweise von dieser Seite ans Haus regnet oder nicht. An West- und Nordseite können solche Schäden wirklich fatal sein. An Ost- und Südseite in unseren Breiten eher nicht.
Wenn sowieso geplant ist, dass im Lauf des Jahres eine Wärmedämmung aufgebracht wird, dann werden dabei natürlich auch solche Schäden, wie sie am Fensterbrett erkennbar sind, ausgebessert (Es kommen sowieso neue Fensterbretter dran.) und größere Risse werden verspachtelt und dann mit Dämmmaterial überdeckt.
Wenn auch noch die alten Fenster gegen neue ausgetauscht werden und wirklich gut gearbeitet wird, habt ihr anschließend einen hervorragenden Wärmewert, aber eine neue Gefahr.
Wenn durch die hervorragende Dämmung zu wenig Luftaustausch stattfindet und nicht ausreichend gelüftet wird, kann wieder Schimmel entstehen. In vielen Neubauten wird deshalb eine Zwangsbelüftung eingebaut, die für einen ständigen Luftaustausch sorgt.
In einem Fall haben wir ein Haus aus den 60ern schon vor längerer Zeit rundum dämmen lassen und dabei den vorher an manchen Stellen vorhandenen Schimmel komplett "besiegt". Vorzugsweise war der Befall an Kältebrücken, wie durchgehend nach außen betonierten Betondecken. Diese Kältebrücken wurden durch die Dämmung überdeckt, also vollkommen beseitigt.
Allerdings haben wir die Fenster, die jetzt rund 20 Jahre alt sind, nicht ausgetauscht. Sie sind nicht so dicht wie moderne und tragen wohl dazu bei, dass seither kein neuer Schimmel mehr aufgetreten ist.
Grundsätzlich ist zu sagen, dass Schimmelpilze nur dann gedeihen können, wenn Feuchtigkeit vorhanden ist.
Deinen Fotos nach zu urteilen, dürfte infolge der Rissebildung an der Aussenwand, Feuchtigkeit in das Mauerwerk eindringen. Die Feuchtigkeit setzt sich im Mauerwerk fest und führt zur Schimmelbildung.
In deinem Falle ist das ausschliesslich eine Sache des Vermieters, Abhilfe zu schaffen. Das ist eindeutig ein baulicher Mangel und den hast du als Mieter nicht zu vertreten. Deshalb kann man dir für die Sanierung auch keine Kosten in Rechnung stellen.
Raumluftmessungen wurden vorgenommen, um festzustellen, wie hoch der Anteil an Schimmelpilzsporen in der Raumluft ist. Das ist der erste Schritt und ein richtiger.
Besonders wichtig ist festzustellen, welche Art an Sporen sich in den Tapeten und im Innenputz befinden. Das muss im Labor festgestellt werden.
Es gibt 3 Klassen an Schimmelpilz. Einmal solchen, der nicht gesundheitsgefährdend ist. Dann eine zweite Kategorie, die gesundheitsgefährdend ist und eine weitere die stark gesundheitsgefährdend ist.
Lebt man länger in einer Wohnung mit Schimmelbefall der Kategorie 3, so kann dies Astmaerkrankungen auslösen. Besonders gefährdet sind Babys und Klenikinder, weil deren Immunsystem noch nicht voll entwickelt ist.
Bestehe darauf, dass die Art des Pilzbefalls labormässig festgestellt wird und lasse dir die Laborwerte und Einstufung der Sporenart zeigen. Ohne labormässige Untersuchung, alleine durch Raumluftmessung kann nicht festgestellt werden, um welche Art Schimmelbefall es sich handelt. Bei der Raumluftmessung wird lediglich festgestellt, wie hoch der Anteil der Sporen in der Raumlauft ist.
Handelt es sich um die Kategorie 3 des Schimmelbefalls, so sind nicht nur die Tapeten zu entfernen, sondern auch der Innenputz an den Wänden. So eine Sanierung kann sehr teuer für den Vermieter werden.
Du hast mit den Sanierungskosten als Mieter nichts zu tun. Auf jeden Fall ein Gutachten beim Vermieter einfordern. In dem ist dann auch festgestellt, worauf die Schimmelpilzbildung zurückzuführen ist. Das schützt dich vor ungerechten Forderungen seitens des Vermieters.
Hinweis: Schimmelpilzbefall mit Produkten die es in Baumärkten oder sonstigen Geschäften gibt, sind wertlos. Diese beseitigen nicht den Schimmel , machen diesen optisch nicht sichtbar und sind deshalb nur "Kosmetik". Die Sporen bleiben dennoch in den Tapeten und im Putz.
Habe oft aus beruflichen Gründen mit Schimmelpilz bei Sanierungen zu tun und empfehle in solchen Fällen eine gründliche, labormässige Untersuchung um danach entsprechend reagieren zu können.
Als ich noch zur Miete gewohnt habe hatte ich da auch mehrfach Probleme mit Schimmel- was in den allermeisten Fällen technisch wie mietrechtlich tatsächlich meistens schwierig ist. Grundsätzlich ist vom rechtlichen Standpunkt aber klar, dass du als Mieter nur zwei bis drei mal täglich ordentlich durchlüften muss sowie ausreichend heizen- also die Räume nicht auskühlen lassen darfst. Dann hast du deiner Verantwortung genüge getan. Aber gerade bei so 60er und 70er Jahre Bauten und auch bei Neubauten die komplett dicht sind gibt es viele Ursachen für Schimmel. Oft behaupten Vermieter aber, dass die Mieter Schuld sind- dies gerichtsfest zu beweisen ist aber entsprechend auch wieder schwierig. Hier hört es sich prinzipiell ja erstmal nach baulichen Mängeln an- wobei du da nur Anspruch auf eine schimmelfreie Wohnung hast- keineswegs auf eine neue Fassadendämmung. Insofern der Vermieter sich immer um eine Schimmelbeseitigung kümmert hat der da seinerseits auch schon genug getan. Bei gravierenden Mängeln ohne Einsicht des Vermieters ist es daher manchmal einfacher umzuziehen (hab ich jedenfalls so gemacht).
Achso okay. Kenne mich nicht so aus, wenn das Äußere aber nur die Fassadendämmung ist, wird dieses Jahr eh eine neue Isolierung angebracht. (wurde schon angekündigt usw..)
das ist ja schon mal was- aber auch eine Dämmung ist da keine Garantie. In zu gut isolierten Gebäuden gibt es auch häufig Schimmelprobleme.
Da liegt es dann ja (sofern man "dem Internet" glauben darf) an schlechter Wohnraumdurchlüftung. Aka beim regelmäßigem Lüften dürfte dann eigentlich NICHTS passieren^^
aus leidvoller Erfahrung mit Schimmel im Neubau kann ich sagen, dass es auch da bei richtigem Lüften große Probleme geben kann...
Normalerweise ist Schimmel immer Angelegeheit des Vermieters, es sei denn man kann dem Mieter nachweisen, dass er es selbst verschuldet hat. Oft werden Gründe genannt wie schlechtes Lüften oder Trocknen von Kleidung in den Wohnräumen. HIer scheint es an der Bausubstanz zu liegen und das wäre Sache des Vermieters den Schaden zu beheben.
Das reicht nicht aus, um den Schaden auf den Vermieter festzulegen. Im Zweifel muss ein Gutachter her, der die Ursache feststellt.. Dieser sagt dann ob es am Bau oder am Wohlverhalten liegt. Eine schlechte Dämmung ist normal kein Grund für Schimmel.
Gutachter wird dann ja auch vom entsprechenden Auftraggeber bezahlt oder nicht?^^
Tatsächlich kommt derjenige für die Kosten auf, der den Schimmel verursacht hat. Außer man einigt sich vorher auf halbe halbe.
Da ist ja der Vermieter im Zweifel in der Beweispflicht, dass wir Schuld seien, oder?
Nein. Das Verschulden wird neutral geklärt. Entweder ihr einigt euch oder ihr lässt es klären und der, der die Schuld bekommt zahlt alles.
Gut zu wissen. Danke für die Auskunft! :)
Das kann man so nicht sagen, denn wenn ein Gericht einen Gutachter beauftragt, wird das Gericht keinesfalls einen Gutachter auch bezahlen, sondern die streitenden Parteien dazu heran ziehen.
Danke für den kompetenten Beitrag, die Fenster sollen auch ausgestauscht werden.
Defakto zeigen die Risse/Löcher in der Fassade aber eine mögliche Problematik, die es zu überprüfen gilt, oder? Die Fenster sind nicht schlecht, aber gefühlt nicht mehr komplett dicht (kaputte Gummidichtungen + Holzfenster = Pilzbefall hat es einfach). Irgendwie haben sie das aber nicht ganz überprüft... Dazu kam, dass der Malermeister meinte (ist auch spezialisiert auf schimmelsanierung), dass die Wände hier ziemlich schlecht sind und die Fensterlaibungen aus einem Baustoff, der kaum Wärme transportiert bzw aufnimmt, sind und deswegen oft erster Platz für schimmel ist... Angeblich wird das heutzutage nicht mehr benutzt. Aber keine Ahnung.