Nebenkostenabrechnung nach Mietminderung?
Anschlussfrage nach hilfreichen Kommentaren:
Unser Mieter hat im Jahr 2000 die Miete wegen Mietmängeln um 10% gemindert. Nun müssen wir bis zum 31.12. eine gültige Nebenkostenabrechnung vorlegen, um die 200 Euro Nachzahlung, die wir zu bekommen haben/hätten, geltend machen zu können.
Kann ich bei der Abrechnung einfach schreiben: Normal wären es 200 Euro, aber weil Sie 10% Miete gemindert haben, reduziert sich auch die Nachzahlung um 10%. Zu zahlen also 180 Euro. Oder muss das irgendwie noch anders begründet werden?
Alternativ kann ich die tatsächlichen Nebenkosten und alle (gekürzten) Vorauszahlungen auflisten, dann die Nebenkosten um 10% kürzen, da müsste dann der gleiche Nachzahlungsbetrag rauskommen.
(Wir hatten den Fall noch nicht und sind uns unsicher.) Danke!
5 Antworten
Ich habe Dir vorhin ein Beispiel einer korrekten Nebenkostenabrechnung verlinkt. Wenn auf Deiner Abrechnung die Form eingehalten ist, könntest Du natürlich das mit einem Zusatz korrigieren.
Besser ist es aber allemal, die Abrechnung neu zu machen.
Eine Mietminderung kann zwar anhand der Warmmiete errechnet werden, aber angefallene Kosten sind dennoch zu zahlen. Ich versuche mal, das an einem Beispiel zu erklären:
Warmmiete ist 800 €. 200 € NK-Vorauszahlung und 600 € Kaltmiete.
Mieter mindert Miete um 10 %, also um 80 €.
Das bedeutet: Er zahlt ab jetzt praktisch nur noch 520 € Kaltmiete, aber die Vorauszahlung 200 € bleibt gleich.
In der Jahresabrechnung stellt sich heraus, dass die Nebenkosten 2500 € waren. Vorausbezahlt wurden 2400 €. Nachzahlung somit 100 €.
Euer Nachteil ist demnach, dass nicht 10 % der Kaltmiete einbehalten wurden, sondern in Wirklichkeit 13 %, aber das müsst Ihr schlucken.
Hi, entschuldige, dass ich direkt noch nachfrage! Ob zu unserem Nachteil 3% mehr gemindert werden, ist erstmal nicht so schlimm. Aber wir wollen nicht auf einen Teil der 200 Euro Nachzahlung verzichten.
Ich verstehe Deine (sehr klare, verständliche) Beispielrechnung tatsächlich so, dass die Nebenkosten als voll bezahlt gewertet werden und die tatsächlich angefallenen Betriebskosten zugrunde gelegt werden. Korrekt? Aber dann hätte er doch gar nicht widersprechen können/müssen...
Unser Mieter hat erstmal nur geschrieben, dass er die NK-Abrechnung nicht akzeptiert. Du kennst ja ansatzweise die Vorgeschichte, also mit gutem Willen ist hier nicht zu rechnen. Aber wir sind erstmal von den normalen Zahlungen ausgegangen.
War das korrekt? Bei Haufe in der o.g. Beispielrechnung hört es sich anders an.
Danke vielmals und wiederholt!!
Meint Dein Mieter also, er kann von der Jahressumme der Nebenkosten auch einfach 10 % abziehen? Da liegt er falsch.
Übertragen auf einzelne Positionen:
Weil Hundekacke im Flut ist, zieht er 15 % von der Miete ab. Meint der Mieter jetzt, dass er deswegen auch für die Müllabfuhr 15 % weniger zahlen muss, ebenso für die von ihm verursachten Heiz- und Warmwasserkosten? Da täuscht er sich aber gewaltig.
Die Mietminderung soll eine Art Zwangsmittel sein, um den Vermieter z. B. zu einer Schadensbeseitigung zu veranlassen. Deshalb ist von der Warmmiete ein pauschaler Abzug möglich, um es Mietern einfacher und leichter zu machen. Also einfach 10 % von der Warmmiete und fertig. Das bedeutet aber noch lange nicht, dass der gleiche Abzug dann bei der Jahresrechnung vorgenommen werden darf.
Wenn Deine Abrechnung formell richtig aufgebaut ist, aber einen inhaltlichen Fehler hat, über den ggf. noch gestritten werden kann, ist die Zustellung fristgerecht, wenn sie den Mieter spätestens am 31.12. um 18.00 Uhr abends erreicht (Briefkasten).
Über Inhaltliches kann dann später immer noch gestritten werden. Vielleicht schafft es Dein Mieter dann tatsächlich bald, 2 MM Rückstand aufzubauen und dann wäre er doch sowieso fällig, oder?
Der Grund der Mietminderung ist relevant. Nicht jede Minderung bezieht sich auf NK.
Eigentlich sollte man als Vermieter Ahnung von dem Geschäft haben. Wenn nicht, einen Verwalter o. ä. einschalten.
Hallo, mein Verständnis ist, dass sich eine Mietminderung wg Mängeln auf die Bruttomiete bezieht. Und deswegen eben die Nachzahlung auch reduziert um den Anteil der Minderung. Glaub mir: Wir haben neulich einen Anwalt konsultiert, und der hat gesagt, er wird nicht richtig schlau aus den knapp 1000 Volten des Mieters. Find mal einen Verwalter, der die Verwaltung einer 3-Zimmerwohnung übernimmt. Mit einem schwierigen Mieter. Schwierig, kann ich versichern. Danke fürs Nachdenken! Grüße
Aus dem Jahre 2000 ?? Dann ist sowieso alles verjährt
Der Mieter kann die Miete mindern, aber doch nicht die Nebenkosten. Nach meinem Rechtsverständnis sind die voll zu bezahlen.
Leider kann der Mieter doch z. B. 10 % der Warmmiete mindern. Der Vorauszahlungsbetrag, der dann in der Jahresabrechnung ausgewiesen wird, ändert sich dadurch aber nicht. Somit ist eine Mietminderung von 10 % der Warmmiete mehr als 10 % der Kaltmiete und es ist dennoch legal. Leider!
Gemindert wird in aller Regel die Kaltmiete, die NK sind ja Kosten, die tatsächlich anfallen und in voller Höhe zu entrichten sind.
Der BGH hat vor zig Jahren geurteilt, dass grundsätzlich die Bruttomiete gemindert ist/wird.
OK, ich schau gleich nochmal bei der vorigen Frage. Hab ich noch gar nicht gesehen. Auf jeden Fall vielen Dank für die umfassende Beratung.
Ich hatte neulich beim Haufe Verlag ein Beispiel gefunden: https://www.haufe.de/recht/weitere-rechtsgebiete/miet-immobilienrecht/bgh-minderung-schlaegt-auf-betriebskostenabrechnung-durch_214_78986.html
Ist vom Mai 2011. Da verstehe ich es so, dass man die Nachzahlung letztlich um 10% mindert. Hat sich das geändert?
In Deinem Beispiel ist es doch so, dass die NK als voll bezahlt gelten. Und dann gilt doch unsere Abrechnung mit den ursprünglichen Werten, so als wäre die Miete gar nicht gemindert. Dann hätte doch der Mieter gar nicht widersprechen dürfen?
Man, ich finds echt schwierig, aber ich hab auch schon einen Arbeitstag mit Frühschicht hinter mir. Vielen Dank!