Mietvertrag kündigen - Vermieter akzeptiert Kündigung nicht?
Hallo,
folgende Situation.
Wir haben uns ein Haus gekauft, ging jetzt relativ schnell und wir wollten unsere Mietwohnung daher kündigen. Das Problem ist, dass wir einen Vertrag mit Mindestmietdauer haben und die geht noch bis Anfang 2026.
Wir haben dem Vermieter vorgeschlagen, dass wir uns um Nachmieter kümmern, was relativ einfach gehen sollte, weil die Wohnung recht günstig ist für die Gegend und viele Menschen auf der Suche nach einer bezahlbaren Wohnung sind.
Das lehnt der Vermieter aber ab und besteht darauf, dass wir bis Ende Januar 2026 in der Wohnung bleiben.
Familienzuwachs ist aktuell nicht geplant, aber wenn ich Schwanger werden würde, hätten wir ja Sonderkündigungsrecht, da die aktuelle Wohnung (2-Zimmer) für mich, meinem Mann und Kind zu klein wäre.
Nun ist es aber so, dass wir eigentlich das Geld, was wir für die Miete (950 Euro) zahlen, benötigen und eine Doppelbelastung uns nicht leisten können.
Welche Möglichkeiten haben wir? Darauf hoffen, bei Nichtzahlung der Miete, nach 3 Monaten die fristlose Kündigung zu bekommen? Soweit ich weiß, muss der Vermieter uns ja nicht kündigen und kann das Geld einfach einklagen.
5 Antworten
Grundsätzlich ist die ordentliche Kündigung jetzt ausgeschlossen und Du kommst da so auch nicht raus, wenn der Vermieter nicht will. Ihr könnt den Mietvertrag vom Fachanwalt prüfen lassen. Das Mietrecht ist sehr kompliziert und nicht selten sind Fehler in Mietverträgen. Ob die den Passus ungültig machen, muss geprüft werden.
Darauf hoffen, bei Nichtzahlung der Miete, nach 3 Monaten die fristlose Kündigung zu bekommen?
Ganz schlechte Idee. Selbst bei einer fristlosen Kündigung kann und wird der Vermieter die ausgeblieben Mietzahlungen eintreiben. Wenn es ganz dumm läuft und sich einen Titel für eine Kontopfändung holt, könnte das Auswirkungen auf den Hauskredit haben.
Ich habe unten gelesen, dass die Mindesmietdauer 6 Jahre Betrug. Dann würde ich den Mietvertrag auf jeden Fall einmal prüfen lassen. Mindesmietdauerverträge sind eigentlich nur bis 4 Jahre zulässig. Es gibt zwar Ausnahmen, aber ob diese bei euch berücksichtigt worden sind, sollte einmal geprüft werden.
Du kannst deinen Vermieter ja damit konfrontieren. Vielleicht hilft es ja:
Der Bundesgerichtshof hat 2005 unter Az. VIII ZR 27/04 entschieden, dass eine formularbasierender Kündigungsverzicht von mehr als 4 Jahren ein unzulässigen Nachteil des Mieters darstellt und ist damit unwirksam.
Sowas habe ich tatsächlich gesucht. Vielen lieben Dank! Ich bin gespannt, ob der Vermieter darauf reagiert.
Wir hatten nämlich schon mal Ärger mit dem, da er von uns Kosten von Kleinreperaturen hat tragen lassen, die eigentlich über die 120 Euro die im Mietvertrag geregelt sind übersteigen. Denn rechtlich gesehen heißt es müssen wir diese nicht tragen, wenn es die 120 Euro übersteigen, aber erst mit einem Anwalt für Mietrecht konnten wir ihm klar machen, dass wir die Kosten nicht zahlen müssen.
Vielleicht ist das auch der Grund, warum er uns nicht aus dem Mietvertrag lassen will.
Aber danke, das Urteil werde ich morgen ihm direkt weiterleiten. Ich berichte, was er dazu sagt.
Kurzes Update: Ich habe meinem Vermieter das weitergeleitet und er meinte nur :"Dann sehen wir uns ja vor Gericht, aber das wird noch eine Weile dauern."
Wir werden jetzt die Wohnung einfach untervermieten und klar damit gegen den Mietvertrag verstoßen. Ein Freund sucht gerade eine kleine Wohnung zum arbeiten.
In Falle eine fristlosen Kündigung wäre das also nicht so schlimm, wenn er da raus muss.
Das nenne ich schon dreist. Dann werden ihn auch Schreiben eines Anwalts nicht beeindrucken, denn er weiß, dass eine Klage eventuell länger dauert, als das restliche Mietverhältnis selbst. Also weiß er auch, dass sein Mietvertrag eventuell nicht rechtskonform ist. Das hängt jetzt davon ab, wie weit er das Spielchen treiben will. Er könnte bei der Untervermietung auf Unterlassung klagen - also darauf, dass der Untermieter sofort auszieht, ohne, dass das Mietverhältnis endet. Mit einer einstweiligen Verfügung kann das sogar schneller gehen. Ich drück euch die Daumen, dass es keinen weiteren großen Stress gibt, aber irgendwie habe ich das Gefühl, dass der Vermieter euch ärgern will. Ansonsten lasst euch einfach mal von einem Fachanwalt für Mietrecht beraten. Ich kenne den Mietvertrag nicht. Mit Glück sieht er da noch Möglichkeiten. Eine Erstberatung ist jetzt nicht so wahnsinnig teuer, wenn Ihr keine Rechtsschutz habt.
Ja, wir haben heute einen Termin zur Erstberatung. Dann mal schauen, was dabei rauskommt.
Der Vermieter hätte sicherlich keine Mindestmietdauer in den Vertrag aufgenommen wenn ihm das nicht wichtig gewesen wäre. Rein rechtlich habt ihr keinen Anspruch darauf früher aus dem Mietvertrag herausgelassen zu werden wenn er nicht aus irgendwelchen Gründen anfechtbar ist.
Wenn ihr provoziert fristlos gekündigt zu werden, kann der Vermieter unter Umständen trotzdem die kompletten Mietkosten für die ursprünglich vereinbarte Mindestmietdauer einklagen, daher ist das keine gute Idee.
Im Zweifelsfall wird euch nichts anderes übrig bleiben, als das erworbene Haus befristet zu vermieten bis die Mindestlaufzeit eures Mietvertrages verstrichen ist.
Könnte ich nicht einfach die Mietwohnung befristet untervermieten?
Dafür muss der Vermieter eigentlich auch zustimmen und wenn er es nicht macht, kann es als Vertragsbruch gelten, da der VM da zustimmen muss.
Aber Bikerfan73 hat mir da ein Gerichtsurteil gegeben, was uns da evtl. aus dem Schlamassel holt. Da die Mindestmietdauer 6 Jahre beträgt.
Okay, wenn sie 6 Jahre ist, dann dürfte die Klausel unwirksam sein. Meines Wissens sind maximal 48 Monate zulässig.
Untervermietung wird bei den meisten Mietverträgen ausgeschlossen und wäre auch nicht ohne EInwilligung des Vermieters möglich.
Deswegen ja dann ein Vertragsbruch, was zu einer fristlosen Kündigung führt, oder nicht?
Das Problem bei Laufzeitverträgen ist aber, dass eine fristlose Kündigung dich nicht zwangsläufig von der Pflicht befreit die ursprünglich vereinbarten Zahlungen zu leisten. Das sieht dann so aus, dass der Vertrag zwar gekündigt wird, dir aber der Gesamtbetrag aller Zahlungen die bis zum eigentlichen Vertragsende fällig gewesen wären als Entschädigung in Rechnung gestellt wird.
Bei einem Unbefristeten Vertrag gibt es kein Ende, nur eben eine Mindestvertragslaufzeit.
Und soweit ich weiß, darf der Vermieter nur den Schaden geltend machen, der auch entstanden ist und darf nicht weiteren Schaden verursachen, indem er die Wohnung leer stehen lässt.
Aber ich kann mich natürlich auch irren.
Das kann dir im Zweifel nur ein Fachanwalt für Mietrecht sagen, der euren Vertrag gesehen hat.
Du kannst es auch auf ein Verfahren ankommen lassen. Dort wird dann häufig ein Vergleich geschlossen und man ist raus.
Sorry, aber wenn ich mir ne mehrjährige Mindestmietdauer nehme, was ich vor dem Hauskauf weiß, dann muss ich damit finanziell leben können. Einfach kaufen und danach behaupten, dass man finanziell damit nicht klar kommt verstehe ich nicht! Ihr könnt ja alternativ das Haus vermieten wenns so knapp ist - oder halt noch 15.000 € Miete weiter zahlen.
Sorry, aber wenn ich mir ne mehrjährige Mindestmietdauer nehme, was ich vor dem Hauskauf weiß, dann muss ich damit finanziell leben können.
Das war auch eher kurzfristig, da wir das Haus einer meiner Tanten abgekauft haben. Vor 4 Jahren, als wir hier in die Wohnung eingezogen sind, war das auch nicht geplant, dass wir uns in den nächsten 6 Jahren ein Haus kaufen werden.
Ich verstehe den Vermieter auch nicht, warum er uns so Steine in den Weg legt. Ein befreundetes Pärchen ist letztes Jahr auch hier früher aus dem Mietvertrag gekommen und das ganze ohne einen Nachmieter zu "besorgen".
Den Vermieter verstehe ich gut: der Will einfach nbur sein Geld haben. Punkt.
Vielleicht hatte er bei dem befreundeten Pärchen schlechte Erfahrungen gemacht und jetzt ist er nicht zuvorkomen,d sondern hält sich an den Vertrag.
Rechtlich gesehen gibt es keine Mindestmietdauer. Man kann das nur über einen gegenseitigen Kündigungsverzicht lösen. Ob das korrekt formuliert wurde, kann ich nicht beurteilen.
Warum löst Ihr das Problem nicht mit einer Untervermietung?
Eine fristlose Kündigung ist ein schlechte Idee, da Ihr dadurch kein Geld spart.
Machmal kann man sich aus einem Vertrag "herauskaufen" :)
Naja, nach der Kündigung überweisen wir ihm ja dann die ausgebliebenen Zahlungen inkl. Zinsen, falls welche anfallen sollten.
Aktuell haben wir einen Puffer um circa 8 Monate die Miete neben den Hauskredit zu zahlen. Dann ist aber Ende.