Keine Beleg-Einsicht in Betriebskostenabrechnung durch Vermieter. Erlischt Anspruch für Mieter zur Einsicht nach 12 Monaten?
Mieter hatte zweimal Vermieter zur Belegeinsicht aufgefordert. Vermieter reagierte beide Male nicht. Da es sich um eine Nachzahlung handelt, kann es dem Mieter doch egal sein, weil ohne Einsicht keine Zahlung. Was ist jedoch mit Ablauf der Einspruchsfrist von 12 Monaten? Hat der Mieter auch noch Anspruch auf Einsicht in die Belege nach Ablauf der 12 Monate? Oder unterliegt eine durch den Vermieter verschuldete und verweigerte Einsicht in die Belege der "regelmäßigen Verjährung"? Dann könnte der Mieter praktisch auch noch 2 oder 3 Jahre später die Einsicht fordern und auch Mängel anzeigen. Wenn aber die "EINSICHT" nicht der "regelmäßigen Verjährung" unterliegt, sondern nur der 12-monatigen Einspruchsfrist, dann müsste der Mieter, wenn dieser denn Interesse hat, Klage erheben?
5 Antworten
Da es sich um eine Nachzahlung handelt, kann es dem Mieter doch egal sein, weil ohne Einsicht keine Zahlung.
Das stimmt nicht, denn die Zahlung darf nicht zurück gehalten werden. Sie ist 30 Tage nach Zugang der Abrechnung auf jeden Fall fällig. Egal, ob es Zweifel an der Richtigkeit gibt oder nicht. Da Rechnungen erst nach 3 Jahren ab Ende des Entstehungsjahres (Erstellung der Abrechnung) verjähren, könnte der Vermieter auch mal die Einspruchsfrist abwarten und dann einfach nur noch die Zahlung fordern. Das wäre in dem Fall, wenn ein Mieter sich nach Zugang der Abrechnung gar nicht irgendwie bemerkbar macht hinsichtlich Reklamation.
Dem Mieter kann außerdem nicht egal sein, ob die Abrechnung bzw. Belege korrekt sind, denn es könnte auch sein, dass die Nachzahlung zu hoch berechnet wurde und nach genauer Überprüfung plötzlich geringer ausfällt (oder anders rum).
Schließlich muss man noch unterscheiden zwischen Verlangen auf Belegeinsicht und tatsächlichem Einspruch. Es könnte gut sein, dass es viele Mieter gibt, die regelmäßig nach Zugang der Abrechnung auch die Belegeinsicht verlangen und diese dann auch einsehen, ohne dass daraus ein Einspruch resultiert.
Andersrum kann ein Mieter auch Einspruch einlegen, erklären weshalb und dann noch die Belegeinsicht verlangen.
Wurde also nur die Belegeinsicht verlangt und es kam kein Termin dafür zustande, weil sich der Vermieter immer raus redet, verjährt die Einspruchsmöglichkeit nach einem Jahr. Wenn aber zuvor tatsächlich Einspruch mit einer halbwegs sinnvollen Begründung eingelegt wurde, verjährt das ganz sicher nicht. Der Einspruch muss dem Vermieter wirklich zugegangen sein, z. B. per Einwurfeinschreiben.
In beiden Fällen ist es so, dass der Mieter auf die Möglichkeit zur Einsichtnahme klagen könnte.
Hier steht aber nirgends, dass der Vermieter die Belegeinsicht verweigert hat. Auch nicht auf welche Weise sie gefordert wurde und wie lange nach Zugang der Abrechnung.
Wenn der Vermieter die Belegeinsicht verweigert, gelten die 12 Monate für die Frist zur Prüfung nicht. Man kann dann auch nach den 12 Monaten noch seine Einwendungen geltend machen.
Der Grund hierfür liegt in §556 Abs. 3 BGB. Denn dort ist definiert, dass die Frist nicht gilt, wenn der Mieter die verspätete Geltendmachung der Einwendungen nicht zu vertreten hat.
Das Recht auf die Belegeinsicht ist zwar ein Rechtsanspruch, aber vom Verständnis her muss man es eher als eine Voraussetzung dafür betrachten, dass der Vermieter die Nachzahlung verlangen kann.
Nun könnte man auf die Idee kommen, dass man innerhalb der Einspruchsfrist ganz pauschal der Abrechnung widerspricht, nur um die Frist zu wahren. Das hätte aber keine Wirkung, das bringt nichts. Denn Einwendungen müssen konkretisiert werden. Man muss es benennen, welcher Punkt in der Abrechnung falsch sein soll. Bei manchen Abrechnungen kann man das auch ohne Belegeinsicht tun, wenn sich der Fehler schon aus der Abrechnung ergibt, in anderen Fällen geht es nur mit der Belegeinsicht.
regelmäßigen Verjährung"
.
Der Eintritt einer Verjährung hängt nicht nur vom Verweigerer sondern vom Interesse - in diesem Fall - des Mieters ab.
Verfolgt er seine Interessen nicht, ggf. bis zur gerichtlichen Klärung, tritt ebenfalls die Verjährung ein.
Es gibt ein Druckmittel wenn der VM die Belegeinsicht verweigert, Zurückbehalt der Vorauszahlungen.
Nein. Das Recht, die Vorauszahlungen zurück zu halten, besteht nur dann, wenn die Abrechnung gar nicht zugegangen ist oder nur eine formell unwirksame.
- Verweigerung der Belegeinsicht:
Es wurde anerkannt, dass dem Mieter in den Fällen ein Zurückbehaltungsrecht zusteht in denen der Vermieter dem Mieter sein Überprüfungsrecht bezüglich der Nebenkostenabrechnung verweigert oder unnötig erschwert. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Vermieter unberechtigterweise dem Mieter die Einsicht in die Belege der Nebenkosten versagt und damit unmöglich macht sein Recht auszuüben. So etwa ausgeführt in der Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 23.03.2000, Az.: 10 U 160/97 und im Urteil des BGH vom 08.03.2006, Az.: VIII ZR 78/05. https://www.mietrecht.org/nebenkosten/nebenkostenvorauszahlung-zurueckbehaltungsrecht/
Das ist in dem Link falsch dargestellt. Das Zurückbehaltungsrecht bezieht sich bei verweigerter Belegeinsicht ausschließlich auf die geforderte Nachzahlung.
BGH vom 8.3.2006 – VIII ZR 78/05:
Ein Zurückbehaltungsrecht, das gemäß § 390 Satz 1 BGB a. F. (nunmehr § 390 BGB) der Aufrechnung entgegenstehen könnte, stand dem Beklagten nicht zu. Zwar kann dem Mieter gegenüber der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB zustehen, solange der Vermieter ihm keine Überprüfung der Abrechnung ermöglicht.
BGH v. 07.02.2018 - VIII ZR 189/17:
Ebenso ist geklärt, dass der Mieter gegenüber einer Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB geltend machen kann, solange der Vermieter ihm keine Überprüfung der Abrechnung ermöglicht.
... aber der Vermieter will vielleicht gar nichts einsehen und nur deshalb antwortet er nicht.
Zudem, Einsicht in alles ist ja Schikane, so jedenfalls der BGH.
Eine Einsichtsnahme hat auch nichts mit einer Fälligkeit zu tun, die ESN dient der Klärung unklarer Kostenstellen, nichts weiter.
Das sieht der BGH anders: Solange der Vermieter unberechtigt eine entsprechend begehrte Belegeinsicht verweigert, besteht deshalb auch keine Verpflichtung des Mieters, die geforderte Nachzahlung zu leisten: Urt. v. 07.02.2018 – VIII ZR 189/17.