Immobilie zur Kapitalanlage?
Hallo,
ich würde gerne eure Meinung/Wissen erfahren. Mein Gedanke ist es eine 3 Zimmer Wohnung in den am stärksten Wachsenden Räumen in Bayern zu kaufen.
Wohnung: ca. 350k
Eigenkapital: ca. 35k
Zins: 3,80%
Tilgung: 1,5%
Laufzeit: 30 Jahre
Das Ergibt folgendes:
Einzahlung gesamt
555.434,03 €
davon Zinsen
240.434,03 €
davon Tilgung
315.000,00 €
Restschuld am Ende der Zinsbindung
50.023,93 €
Monatliche Rate
1.391,25 €
Ich würde die 3 Zimmer Wohnung Renovieren nach Kauf und sie vermieten immer auf 3 Jahre mit erst miete 10% über dem Mietspiegel und pro Jahr 5% Mietsteigerung. Damit müsste ich nach dem 5. Jahr Cashflow Positiv sein. Alle 3 Jahre das System wiederholen und ab dem 8. Cashflow sonder Tilgen. So könnte ich alle 4 Jahre das system wiederholen. und mir so kapitalimmos aufbauen.
was sagt ihr dazu?
3 Antworten
vermieten immer auf 3 Jahre mit erst miete 10% über dem Mietspiegel und pro Jahr 5% Mietsteigerung.
was sagt ihr dazu?
Was ich dazu sage? Dass das ein ziemliches Abzockmodell ist, und ich als Mieter niemals einen solchen Vertrag unterzeichnen würde. Aber in Zeiten der Wohnraumknappheit lässt sich die Verzweiflung der Menschen sicher super ausnutzen, um auf deren Rücken Profite zu machen. Zu Deutsch: Du findest sicher einen Unintelligenten, der sowas unterschreibt.
So könnte ich alle 4 Jahre das system wiederholen. und mir so kapitalimmos aufbauen
Diese Ausdrucksweise weckt bei mir Zweifel an der Ernsthaftigkeit.
Grundsätzlich ist nichts daran auszusetzen, Immobilien als Kapitalanlage zu kaufen. Es ist auch nicht verwerflich, anzustreben, dass die Immobilie "sich selbst abzahlt" und Geld für Rückstellungen übrig ist -> Wenn das nicht gegeben ist, taugt es nicht als Anlage.
Wogegen ich etwas habe: Wenn man abgesehen von Kreditrate, Nebenkosten und Rückstellungen (für Renovierungen) noch versucht, obendrauf den maximalen Profit aus dem Mieter rauszuquetschen. Das halte ich für verwerflich.
Ich bin selbst Immobilienbesitzer. Mir sind verlässliche, seriöse Mieter wichtiger, die sich nicht bei jeder quietschenden Tür beschweren, als immer den letzten Cent rauszuquetschen. Beides schließt sich leider aus: Je profitgieriger man ist, desto anspruchsvoller und unangenehmer werden die Mieter. Desto mehr Ärger und Arbeit hat man.
Also: Investieren ja, aber klug und mit Augenmaß. Motto "ehrbarer Kaufmann" (falls das heute noch bekannt sein sollte).
Ich verstehe was du sagst und bedanke mich für dein Feedback. Dein Punkt mit den Mietern stimmt natürlich. Muss ich vielleicht nochmal paar Stellschrauben drehen, damit das Konzept sozialer wird.
ohne Begründung darfst du den Mietvertrag nicht begrenzen und Mieterhöhungen sind die ersten 3 Jahre ausgeschlossen. für 350000 bekommst du keine neue 3 Zimmerwohnung in guten Lagen in Bayern
ohne deine Rechnung genau nachvollzogen zu haben, gebe ich bei "Kleinanlegern" in Immos immer das Klumpenrisiko zu bedenken: was, wenn du mal einen Mietausfall hast, einen Mietnomaden erwischst, jemanden nicht rauskriegst, der nicht zahlt?
True das ist ein sehr guter Punkt. Sowas könnte schnell böse enden.
ein Mietnomade IST ein Mietausfall - noch dazu (im Gegensatz zu einem Leerstand) bei weiterlaufender Abnützung (meist: Misshandlung) der Immobilie!
Aber wie schützt man sich vor sowas
Indem man gründlich und vorsichtig ist bei der Mieterauswahl. 100%ige Sicherheit gibts natürlich nie.
Bei den von dir beschriebenen Vertragskonditionen würde ich aber erstmal nicht vermuten, dass sich Mietnomaden melden. Eher äußerst pingelige piekfeine Mieter, die sich bei jedem Türquietschen beschweren, was auch ein Ärgernis sein kann. Am Schlimmsten ist es, wenn es noch Juristen sind.
Mietausfall glaube ich nicht, so wie der Wohnungsmarkt umkämpft ist. Nomade ist echt hart. Kollege hatte sowas. 2 Jahre Miete nicht bekommen. Aber wie schützt man sich vor sowas.