Bekommt man als Student einen Immobilienkredit?
Hallo, ich interessiere mich schon seit einigen Monaten sehr stark für Immobilien und würde sehr gerne in das Business einsteigen. Das Problem: ich bin Student. Ich arbeite jedoch nebenbei und verdiene etwa 1.300€ netto pro Monat und wohne zudem noch bei den Eltern.
Meine Frage ist, für wie wahrscheinlich haltet ihr es, dass ich überhaupt eine Chance auf einen Kredit habe?
Da ich die Immobilie als Kapitalanlage erwerben würde, wäre ich an einer minimalen Eigenkapitalquote und einer maximale Mietrendite interessiert. Mit dem Eigenkapital will ich lediglich die Nebenkosten sowie die Renovierungskosten bezahlen.
Ich suche nach Objekten, die einen Mietrendite von 5-6% abwerfen und damit größtenteils die Kreditkosten decken können. Der Kaufpreis sollte sich im Bereich 100.000-150.000€ bewegen und die monatliche Kreditrate bei einer 100%-Finanzierung damit im Bereich 500-750€. Da ich eine monatliche Sparrate von 1.000€ habe, könnte ich die Rate also auch bei Mietausfall ohne Probleme bedienen. Zudem hätte ich notfalls noch ein Wertpapierdepot im Wert von knapp 80.000€. Ich selbst mache mir also keine Sorgen, dass ich in finanzielle Schwierigkeiten geraten könnte.
Wie bewerten das jedoch Banken? Gibt es da einen realistische Chance oder rechnen die Banken komplett anders? Berücksichtigen Banken potenzielle Mieteinnahmen?
Was denkt ihr, sollte ich das Vorhaben weiter verfolgen?
7 Antworten
Wenn Du jedes Monat 1.000 Euro bezahlst, dauert es 100 Jahre, bis der Kredit abbezahlt ist. Ohne Zinsen. Mit Zinsen ca 150 - 200 Jahre. Da Du so alt nicht wirst, bekommst Du leider noch keinen Kredit.
Der Plan ist gut! Doch ohne mehr Eigen-Kapital noch zu früh.
ok, stimmt. Habe falsch gelesen.
Meine Einschätzung ändert sich damit leider nicht. Ich glaube, bis Dein Konzept in die Gänge kommt, musst Du mehr Eigenkapital ansparen.
Ehrlicherweise wusste ich schon bei der Formulierung der Frage, wie die Antworten aussehen werden, ich kann nur nicht so ganz nachvollziehen, warum Banken unbedingt ihre 20%-30% Eigenkapital haben wollen und man ein Einkommen von ~2.500€ und mehr benötigt.
Sollte der entscheidende Faktor nicht sein, wie viel man am Ende des Monats über hat?
Ohne mich loben zu wollen, finde ich 1.000€ freien Überschuss gegenüber einer Kreditrate von 500-750€ schon relativ gut, zumal es ja "nur" um 100-150k Kredit geht, was für einen Immobilienkredit ja relativ überschaubar ist.
Zudem würde ich die Immobilie ja nicht selbst bewohnen, sondern sie vermieten und dadurch zusätzliche Einnahmen generieren, selbst wenn man ab und zu Leerstand hätte.
Und für den absoluten Notfall ist ja auch noch ein Wertpapierdepot im Wert von 50-80% der Kredithöhe vorhanden, aus dem man etwas entnehmen oder es sogar komplett liquidieren könnte.
Und die Immobilie als solche wäre ja auch noch vorhanden.
Vielleicht bin ich zu naiv, aber für mich klingt das aus Sicht der Bank nach einem relativ sicheren Unterfangen. Da dürften die meisten weitaus weniger Sicherheiten einbringen, vor allem diejenigen, die zwar ein hohes Einkommen haben, aber auch zu 100% auf das Einkommen angewiesen sind und die Immobilie selbst bewohnen. Fällt das Einkommen weg, kann der Kredit nicht mehr bedient werden.
Warum die Banken vorsichtig sind, kann ich beantworten.
Immobilieninvestments sind riskant, deine Sichtweise die eines blauäugigen Milchmädchens. Du schreibst ja auch, dass du dich erst seit einigen Monaten für Immobilien interessierst. Um die (enormen) Risiken zu sehen hat das ganz offensichtlich noch nicht gereicht und deshalb schützen die Banken dich und sich vor deiner Unbedarftheit.
Banken wollen ganz einfach nicht ins Risiko gehen. Dieses Risiko würde bei den Margen, die sie bei einer Immobilienfinanzierung haben, nicht ausreichend abgegolten. Also haben sie Vorgaben, durch die das Risiko in einen für die Bank akzeptablen Bereich kommt und dazu gehören entweder sehr gute Bonität oder 20 - 30 % Eigenkapital und dass man sich die Immobilie ohne die Mieteinnahmen daraus leisten können muss.
Danke für die Antwort!
entweder sehr gute Bonität oder 20 - 30 % Eigenkapital und dass man sich die Immobilie ohne die Mieteinnahmen daraus leisten können muss
Und das seht ihr bei mir alle nicht? Die Antworten sind sich ja alle einig: klappt nicht :D
Angenommen, die Kredithöhe beträgt 120.000€ und ich tilge 2% und die Zinsen sind bei mir bei 4,5% (aktuelle 3,6% + Risikoaufschlag). Dann wären das 650€ im Monat. Mein Überschuss beträgt 1.000€, es wären also hier noch 350€, beziehungsweise 55% von der monatlichen Rate, an Puffer vorhanden. Das ist doch nicht so schlecht oder?
Und Faktoren wie potenzielle Mieteinnahmen + das Depot machen das Ganze doch noch besser?
Ich sehe wirklich nicht, warum das so eine absurde Idee ist😅
Und ich mein, ich könnte ja ohne Probleme das Eigenkapital einbringen, ich will es nur vermeiden, da sonst die Immobilie als Kapitalanlage an Attraktivität verliert.
Und noch etwas: denkst du es wäre anders, bei einem kleineren Betrag, z. B. 50.000€ und dafür höheren Tilgungsraten?
Warum willst Du das unbedingt tun? Wenn das Geschäft, das Du vorhast, wie Du es vorhast, lukrativ wäre unter dem Strich, - würde es die Bank selbst machen.
Der Kredit kommt Dich relativ zur erwarteten Rendite zu teuer.
Immobilien haben auch recht überraschende Ausgaben. Da wird dann ein neues Element fällig und Du musst mitbezahlen (z.B. der neue Lift oder die Fenster...) uam. Die Immobilie hat überraschend hohe Verwaltungskosten. Vom Notar, über die Steuer bis hin zur Immoblienverwaltung bzw. diversen Gebühren an Versicherung etc.
Die Kosten werden die Einnahmen inkl. Zinsen mE leicht übersteigen.
Warum willst Du das unbedingt tun?
Die Idee dahinter ist, Vermögen durch Fremdkapital aufzubauen. Je höher der Eigenkapitalanteil ist, desto unattraktiver werden Immobilien als Kapitalanlage, da die Opportunitätskosten zu hoch werden. Am Aktienmarkt bekommt man einfach deutlich mehr Rendite als man mit einer Immobilie erwirtschaften könnte (mein IZF beträgt knapp 23% und selbst wenn der auf 15%, 12% oder 10% sinkt, ist das immer noch weit aus besser als jede Immobilie).
Eigenkapital arbeitet am Kapitalmarkt also deutlich effektiver als in Immobilien.
Wenn man eine Immobilie jedoch zu 100% Fremdfinanziert, arbeiten auf einmal 100.000€ oder mehr für einen, für die man keinen Cent aufgewendet hat. Das Eigenkapital kann stattdessen am Aktienmarkt Rendite erwirtschaften.
Im Optimalfall finanziert sich die Immobilie selbst. 5-6% Mietrendite sind durchaus möglich, wenn man die Immobilie etwas entwickelt. Bei den klassischen 2% Tilgung + 4% Zinsen geht das dann relativ gut auf. Und selbst wenn man keinen positiven Cashflow erzeugen kann, ist dieses Konzept immer noch bis zu einem gewissen Grad lukrativ, solange sich der Beitrag aus dem Eigenkapital in Grenzen hält.
Das machen übrigens jede Menge Banken und Unternehmen.
Das attraktive an Immobilien ist ja nicht die Rendite, sondern dass man seinen Einsatz durch den Kredit massiv hebeln kann und das im Vergleich zu Wertpapierkrediten zu einem überschaubaren Risiko für beide Seiten.
Absolute Profis finanzieren sogar "110%", also Kaufpreis inklusive Neben- und Renovierungskosten. Das ist dann praktisch schon die Lizenz zum Gelddrucken.
Banken machen das zurecht nicht mit. Nich bei 0,5 % Zins und schon gar nicht bei 3 oder 4 % Zins.
Ich suche nach Objekten, die einen Mietrendite von 5-6% abwerfen...
.....vergiß es, da wirst Du überboten und kommst nicht ran.
Zudem bist Du nur ein armer Student und nicht kreditwürdig!
Solche Mietrenditen sind sehr gut möglich. Siehe meinen Kommentar an Stellwerk.
Ja...aber nicht für Dich. Die werden Dir vor der Nase weggekauft.
Die Konkurrenz betrifft ja erstmal alle Interessenten, zumal man ja eher nach unten verhandelt.
Bei der Rendite gibt es nichts mehr zu verhandeln...ich glaube Du lebst in einer Traumwelt!
Das sind völlig normale Renditen in C und D Lage. Wenn du eine Immobilie entwickelst, kommst du sogar auf eine Nettorendite von 5%.
Was interessieren mich C und D Lagen...solche Immobilien sind schwer gut zu vermieten und haben kaum Wertzuwachs.
Das sind halt einfach zwei unterschiedliche Herangehensweisen.
Einfach in C und D Lagen schauen, da gibt es Wohnungen ab 30.000€ mit Mietrenditen von bis zu 8%. Gleichzeitig hat man natürlich auch ein höheres Ausfallrisiko und geringe Wertsteigerungen. Zudem muss man oft umfassend Renovieren.
In A und B Lagen verdient man hingegen durch die Wertsteigerung Geld und hat so gut wie kein Leerstandsrisiko. Die Mietrendite beträgt dann häufig jedoch nur 1-2%.
A und B ist also gut für Fix & Flip oder für Personen, die ihre Immobilie langfristig halten wollen und dann verkaufen und C und D ist für Personen geeignet, die sich einen positiven Cashflow aufbauen wollen.
Beides ist legitim und beides wird gemacht.
Das wird nix, erst recht nicht ohne Eigenkapital.
Das wäre schon schwierig, wenn du es zur Eigennutzung kaufen wolltest.
Verkauf halt einen Teil aus Deinem Depot, dann hast Du EK.
Und verrat mir mal, wo Du an Immobilien für 100-150 000€ kommst.😁
Einfach in C und D Lagen schauen, da gibt es Wohnungen ab 30.000€ mit Mietrenditen von bis zu 8%. Gleichzeitig hat man natürlich auch ein höheres Ausfallrisiko und geringe Wertsteigerungen. Zudem muss man oft umfassend Renovieren.
In A und B Lagen verdient man hingegen durch die Wertsteigerung Geld und hat so gut wie kein Leerstandsrisiko. Die Mietrendite beträgt dann häufig jedoch nur 1-2%.
A und B ist also gut für Fix & Flip oder für Personen, die ihre Immobilie langfristig halten wollen und dann verkaufen und C und D ist für Personen geeignet, die sich einen positiven Cashflow aufbauen wollen.
"Einfach in C und D Lagen schauen, da gibt es Wohnungen ab 30.000€ mit Mietrenditen von bis zu 8%."
Weil da keiner hinwill.
Das Leerstandsrisiko ist deutlich höher ja, deshalb aber auch die höhere potentielle Rendite.
Gera hat beispielsweise einen Leerstand von 6,5%, aber demgegenüber auch eine durchschnittliche Bruttomietrendite von 7,69%.
Selbstverständlich nicht.
Und anhand deiner Kommentare merkt man, wie Unreif du bist und davon absolut kein Plan hast.
Studiere erstmal fertig, fang an erste mal im Leben richtig zu arbeiten, alles weitere kommt mit der Zeit.
Nein, dein Einkommen ist zu gering. Nebenjobs werden nicht anerkannt und es werden dir Wohnkosten angerechnet.
Somit liegt dein Einkommen unter dem Pfändungsfreibetrag.
Also es ist eine unbefristete Festanstellung, falls das interessiert.
Denkst du mit einem deutlich niedrigeren Betrag wäre das möglich?
Z. B. 50.000€ Kredit bei den gleichen Voraussetzungen und z. B. 10 oder 15% Tilgung?
Du schreibst von einem Nebenjob.
Nein, du hast kein pfändbares Einkommen. Auch muss die Bank dir Wohnkosten ansetzen, da du jederzeit dein Elternhaus verlassenwillst/musst.
Rechtlich ist meine Haupttätigkeit das Studium, da ich unter 20 Stunden die Woche arbeite ja, aber ich bin seit 4 Jahren in einem festen Arbeitsverhältnis.
Bitte was?
Das Jahr hat mehr als nur einen Monat...
Wenn du monatlich 1.000€ tilgst, ist der Kredit nach knapp 8 Jahren abbezahlt und nicht nach 100 Jahren. Mit Zinsen dauert es dann vielleicht 10 Jahre, das ist für einen Immobilienkredit völlig normal.