Du bist Allein-Erbe, bist bereits mit deiner Schwester zerstritten - aber überlässt ihr die Organisation?
Bring als Erstes das Testament in Sicherheit, ob es wirklich erst bei Vorlage der Sterbeurkunde abgegeben werden kann - keine Ahnung.
Da ein privates Testament benötigst du einen Erbschein um über den weiteren Verbleib des Hauses zu entscheiden. Berichtigung des Grundbuchs auf Grund Erbschein zwei Jahre nach Todesfall kostenfrei. Welche Unterlagen du beim Testament für den Erbschein benötigst - kannst du dich bereits erkundigen. Ich schätze ebenfalls Sterbeurkunde deines Vaters, die Geburtsurkunden von dir und von deiner Schwester. Evtl auch noch die Sterbeurkunde deiner Mutter oder ein Scheidungsurteil.
Ist das Haus wenigstens schuldenfrei? Kennst du den aktuellen Grundbucheintrag?
Möglichkeiten:
Einige dich bereits mit deiner Schwester über den aktuellen Wert der Immobilie.
Du entscheidest dich direkt das Haus zu verkaufen, dann könntest du einen Makler beauftragen (vielleicht hatte dein Vater hier Immobiliensparte der Sparkasse gemeint?) , dann bewertet der die Immobilie - vielleicht ist deine Schwester mit dem Wert einverstanden.
Dann kann das Haus vielleicht verkauft werden und der Pflichtteil erfüllt, sobald die Formalien abgeschlossen sind (Erbschein)
Alternativ müsstest du eine ungefähre Höhe des Pflichtteil haben und mit deiner Bank reden, ob sie dir hierfür einen Kredit gewähren.
Alternativ du berechnest dir den reinen Bodenwert ( Bodenrichtwert x Flächengröße) und lässt dir einen Kostenvorschlag für den Abriss des Gebäudes machen.
So wie du das Haus beschreibst - wären die typischen Inserate " an Bastler und Handwerker sanierungsbedürftig.
Alter - 50/60 Jahre - hier muss die komplette Elektrik neu gemacht werden, Frischwasser, Abwasser, vermutlich auch Heizung, Fenster.
https://www.advocatio.de/erbrecht/pflichtteil-pflichtteilsanspruch/#:~:text=Der%20Pflichtteilsanspruch%20ist%20sofort%20mit,vom%20Pflichtteilsberechtigten%20sofort%20verlangt%20werden.
Als Erbe musst du die Bestattungskosten alleine bezahlen. Wenn deine Schwester nicht mehr dort wohnt, ist sie aus sämtlichen laufenden Kosten raus. (Nebenkosten)
Und die Kosten eines Anwalts werden vermutlich auch noch auf dich zukommen: wenn der Anwalt deiner Schwester schreibt, solltest du auch zum Anwalt.
Und such als die Baugenehmigung des Hauses.
Und natürlich schnellstens eine neue Bleibe, wenn die Bank dir keinen Kredit gewährt - muss der Verkauf relativ zügig gehen oder du häufst Schulden an.