Wann komme ich aus meinem (Knebel)mietvertrag raus?
Ich habe am 18.5.20 mit folgendem Wortlaut schriftlich gekündigt: Hiermit kündige ich mein Mietverhältnis in der Wohnung xxx, fristgerecht mit einer rechtlich festgelegten 3-Monats-Frist zum 1. August 2020.
Der Mietvertrag sieht aber folgendes vor:
Das Mietverhältnis beginnt am 1. Febr. 18. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit. Die ordentliche Kündigung ist jedoch erstmals zum 30. November 2020 zulässig. Die Regelung des §545 BGB, wonach sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn der Mieter nach dem Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt, wird ausgeschlossen. Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis als nicht verlängert."
Solange ich Miete zahlen muss, bleibe ich in der Wohnung. Somit bin ich auch nach dem 1. August in der Wohnung geblieben und habe vor, am 30.11. Schlüsselübergabe zu machen. Ist der November der letzte Monat an dem ich Miete zahlen muss? Oder kann sie meine Kündigung nicht akzeptieren und weiterhin Mietzahlungen verlangen auch nach meinem Auszug? Vorab: Man kann mit ihr nicht reden. Sie wird mir auch vor der Schlüsselübergabe nicht sagen, ob sie meine Kündigung akzeptiert oder nicht weil sie schon lange möchte, dass ich aus der Wohnung ausziehe aber weiterhin Miete bezahle. Deswegen möchte ich wissen ob ich besser nochmal eine Kündigung aufsetze, die dann leider erst zum 31.12. gültig ist oder ob meine rechtens ist und ich endlich zum 30.11. raus kann.
Ich danke euch sehr für die Antworten!
Kann mir jemand helfen, wie ich ein (Kündigungs/Bestätigungs)schreiben an die Vermieterin nun am besten formuliere?
8 Antworten
würde mich jemand als blutsaugenden Kapitalisten bezeichnen, würde ich es bei der Wohnungsübergabe sehr genau nehmen.
egal ob ich dort in der Rolle des (Vor-)Mieters, (Nach-)Mieters, Vermieter oder Hausverwaltung auftrete.
und die Kommunikation auf ein Minimum des absolut notwendigem beschränken.
Die ordentliche Kündigung ist jedoch erstmals zum 30. November 2020 zulässig.
steht das wirklich so drinn? das dürfte unwirksam sein, du darfst nicht kündigen, der Vermieter schon
sowas nennt sich Kündigungsverzicht, der ist zulässig; bis zu 4 Jahren.
wie gesagt, der genaue Wortlaut entscheidet
https://www.kgk-kanzlei.de/rechtsgebiete/mietrecht/kuendigungsverzicht/
Wo steht das?
im Mietvertrag
Ist die Klausel wirksam?
Das zu beurteilen obliegt dem Rechtssystem. M.E. handelt es sich in der Tat um einen gültigen beidseitigen Kündigungsverzicht.
Und wenn nicht?
Dann wäre deine Kündigung gültig, weil die Klausel nicht gültig wäre.
Und ich verzichte auf Kündigung bis zu 4 Jahren? Wo steht das?
Das war nur ein allgemeiner Hinweis, dass solche Verträge mit Ausschluss mit einer Dauer von bis zu 4 Jahren nach Rechtsprechung des BGH zulässig sind.
Das mit den 4 Jahren passt nicht. Ein Kündigungsverzicht ist durchaus üblich. Für Vermieter ist es nämlich auch nicht angenehm, wenn sie ständig neue Mieter suchen müssen. Manche Mieter scheinen nämlich nicht zu wissen was sie wollen oder Umziehen ist ein Hobby von denen.
Deine Kündigung ist unwirksam weil du zum falschen Termin gekündigt hast. Dert Termin liegt noch in der Bindung.
Wann komme ich aus meinem (Knebel)mietvertrag raus?
Zum vertraglich festgelegten frühest möglichen Datum natürlich. Immer vorausgesetzt, es wird form- und fristgerecht gekündigt.
Ich habe am 18.5.20 mit folgendem Wortlaut schriftlich gekündigt: Hiermit kündige ich mein Mietverhältnis in der Wohnung xxx, fristgerecht mit einer rechtlich festgelegten 3-Monats-Frist zum 1. August 2020.
Unmöglich bei dem Wortlaut des MV.
Die ordentliche Kündigung ist jedoch erstmals zum 30. November 2020 zulässig.
Eben. Das ist ein Mietvertrag mit (vermutlich) beidseitigem Kündigungsausschluss. Wen man das nicht möchte, darf man es eben nicht abschließen. Ob das gültig ist (die Frage wäre, ob beidseitig explizit erforderlich wäre im Wortlaut oder nicht), müsste geprüft werden. M.E. nicht, denn "ordentlich" besagt nichts einschränkend aus, von welcher Seite gekündigt werden soll.
Solange ich Miete zahlen muss, bleibe ich in der Wohnung.
Dann wirst du noch weiterhin Miete zahlen müssen. Denn deine Kündigung ist ungültig gewesen, und enthält zudem den Formfehler, dass du nicht hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt gekündigt hast. Somit ist dein MV gar nicht gekündigt worden. Das solltest du schnellstmöglich nachholen, kannst nun aber erst zum 30.12. kündigen, weil die Frist zum 30.11. zu kündigen berets seit Wochen abgelaufen ist.
Somit bin ich auch nach dem 1. August in der Wohnung geblieben und habe vor, am 30.11. Schlüsselübergabe zu machen. Ist der November der letzte Monat an dem ich Miete zahlen muss?
Nein. Du musst wie gesagt erneut kündigen, diesesmal bitte den entsprechenden Satz "hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt" hinzufügen, und die Kündigung per Einwurf-Einschreiben zustellen lassen.
Deswegen möchte ich wissen ob ich besser nochmal eine Kündigung aufsetze,
S.o. - das ist zwingend notwendig.
die dann leider erst zum 31.12. gültig ist
Korrekt.
oder ob meine rechtens ist und ich endlich zum 30.11. raus kann.
Nein.
(die Frage wäre, ob beidseitig explizit erforderlich wäre im Wortlaut oder nicht), müsste geprüft werden. M.E. nicht, denn "ordentlich" besagt nichts einschränkend aus, von welcher Seite gekündigt werden soll.
genau darüber bin auch ich gestolpert
es liest sich: der Mieter darf nicht kündigen, der Vermieter schon ....
Ob des Konstrukts, dass alleine Du mit Deinem weiteren Verbleib in der Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist ( der von Dir gesetzten Frist ) 30.August geschaffen hast , solltest Du Dich eher mal beraten lassen.....
Bereits Deine Kündigung war falsch datiert ..... bei einer Deinerseits am 18.5. ausgesprochenen Kündigung der Wohnung war der früheste Termin zum 31. August.
Ob der Einseitigkeit der genannten Mindestlaufzeit dürfte diese Klausel nicht wirksam ( gewesen ) sein.
Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis als nicht verlängert."
Ablauf der Kündigungsfrist ..... ergo sollte Dein Vertrag am 31.8. geendet haben .... und Dein Vertrag hat keinen Bestand mehr.
Kann ich demnach also zum 30.11. ausziehen und nicht mehr weiter Miete bezahlen?
Du weißt nochmals schriftlich auf deine Kündigung vom Mai hin und auf den, wegen des lt. Mietvertrag vorgegebenen späteren Übergabetermins am 30.11.
Ab da würde ich die Wohnung leergeräumt haben und übergabefertig. Miete würde ich ab da keinesfalls mehr zahlen.
Hast du irgendwelche Antipathien gegen den Fragesteller? Oder wieso sonst gibst du "Ratschläge", die ihn in massive Probleme stürzen können?
Welche massiven Probleme denn? Die Wirkungslosigkeit der Kündigung, die du unterstellst, ist ja sehr fraglich.
Welche massiven Probleme denn? Die Wirkungslosigkeit der Kündigung, die du unterstellst, ist ja sehr fraglich.
Dass du es noch immer nicht begreifst, macht betroffen.
Lass die Finger von Rechtsfragen. Du bist ein Beweis für die Rechtfertigung des RDG.
Du würdest ernsthaft dem Mieter anraten, einen Vertrag zum 31.12. zu kündigen, der sowieso nur bis zum 30.11. läuft? Das wäre eine deutliche Verschlechterung der Rechtsposition. (aus dem Vertrag: Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis als nicht verlängert."
Zudem wird die Vermieterin es sich überlegen, eine Kündigung, die vielleicht, auf wackligem Fundamnet anfechtbar wäre, wegen eines Monats nicht anzunehmen und stattdessen Rechtskosten in Kauf zu nehmen. Heutzutage ist die Kündigung eines Mietverhältnisses ein Geschenk für den Vermieter.
Du würdest ernsthaft dem Mieter anraten, einen Vertrag zum 31.12. zu kündigen, der sowieso nur bis zum 30.11. läuft?
Bist du des Lesens fähig? Der Mietvertrag ist nicht befristet, sondern unbefristet. Der läuft bis zum Sanktnimmerleinstag, wenn nicht gekündigt wird:
"Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit. Die ordentliche Kündigung ist jedoch erstmals zum 30. November 2020 zulässig."
Ich habe bereits gesagt, wie ich verfahren würde. Zu raten, die Zahlung einzustellen, ohne die Gewissheit einer wirksamen Kündigung zu haben, ist völlig bescheuert und wäre für jeden Anwalt Grund genug, seine Haftpflichtversicherung anzurufen.
Mit dem Vertrag hast du Recht, das habe ich in der Eile nicht gelesen. Was ich aber ebenfalls nicht gelesen habe, ist dein Ratschlag.
Die Gewissheit einer wirksamen Kündigung kann man am ehesten dadurch erreichen, dass man den Vermieter zu einer Reaktion veranlasst. Wenn der Mieter eine Kündigung zum 31 12 ausspricht, kostet das auf jeden Fall eine Monatsmiete mehr. Und bringt immer noch nicht die Gewissheit einer wirksamen Kündigung.
Ich habe am 18.5.20 mit folgendem Wortlaut schriftlich gekündigt: Hiermit kündige ich mein Mietverhältnis in der Wohnung xxx, fristgerecht mit einer rechtlich festgelegten 3-Monats-Frist zum 1. August 2020.
hast das mal genauer gelesen? diese Kündigung ist schlicht unwirksam.
im Mai gekündigt - Frist 3 Monate - das wären Juni Juli August - ergo wäre das richtige Datum der 31.August gewesen.
Danke!
Die Antwort von Kleidchen2 hat Potential, jemanden wirtschaftlich ziemlich doll in die Scheiße zu reiten.
Und dein Vorschlag wäre, sich ins Backshorn jagen zu lassen? Immerhin geht die Vermieterin bei meinem Vorschlag ins Risiko und sie müsste ja zunächst tätig werden. Durch meinen Vorschlag wird die Position des FS gestärkt, denn der Wille wird aktenkundig.
Mein Ratschlag ist, die Antwort von FordPerfect zu berücksichtigen.
Jeder, der auch nur rudimentär Ahnung hat, würde nicht auf die Idee kommen, bei der Sachverhaltsdarstellung die Zahlungseinstellung zu empfehlen.
Immerhin geht die Vermieterin bei meinem Vorschlag ins Risiko und sie müsste ja zunächst tätig werden.
Bitte was?
Durch meinen Vorschlag wird die Position des FS gestärkt, denn der Wille wird aktenkundig.
Aktenkundig wird es - und zwar beim Gericht in Form eines Mahnbescheids und einer Klage auf Zahlung und im schlimmsten Fall bei der Schufa. Teuer wird's für den Fragesteller in jedem Fall.
Das ist deine Meinung. Mieter kündigt rechtzeitig und beendet erkennbar das Mietverhältnis und zieht aus. Spätestens beim erhalt des Briefes müsste die Vermieterin tätig werden, also widersprechen.
Das ist deine Meinung.
Das ist die objektive Rechtslage.
Mieter kündigt rechtzeitig und beendet erkennbar das Mietverhältnis
NEIN. Die Kündigung ist unwirksam. Das Mietverhältnis besteht fort.
und zieht aus. Spätestens beim erhalt des Briefes müsste die Vermieterin tätig werden, also widersprechen.
Wie kommst du auf die Idee, man müsse der Kündigungserklärung widersprechen...?
Ich will dir ja nicht widersprechen. Aber was ist damit?
https://www.juraforum.de/forum/t/kuendigung-zum-falschen-datum.645513/
Ich zitiere daraus mal:
„Falsche Kündigungsfrist angewendet
Wird durch ein Versehen oder auch z.B. wegen einer unvorhersehbare Verzögerung beim Zugang des Schreibens die Kündigungsfrist falsch angegeben, so bleibt die Kündigung nach wohl überwiegender Ansicht dennoch wirksam (OLG Ffm NJW-RR 1990, 337, Hamm MDR 94,56). Die Kündigung wird – statt zum engegebenen Zeitpunkt – erst zu einem späteren Zeitpunkt (bei dem die gesetzliche oder vertragliche Kündigungsfrist eingehalten ist) wirksam. Man nennt dies Umdeutung der unwirksmen (verfristeteten) Kündigung in eine wirksame (fristgerechte) Kündigung.“
Oder auch hier:
„Die Angabe eines falschen Beendigungstermins im Kündigungsschreiben hat nicht die völlige Wirkungslosigkeit der Kündigung zur Folge (LG Köln ZMR 92, 343, LG Berlin MM 11, Nr 3, 29). Die verspätete Kündigung ist zwar für den genannten Termin nichtig, kann aber zumindest gem § 140 in eine Kündigung zum nächstzulässigen Termin umgedeutet werden (Frankf NJW-RR 90, 377 [OLG Köln 18.12.1989 - 13 U 207/89]). „
Ich will dir ja nicht widersprechen.
Darfst du aber gern. Und du hast ja in deinem zweiten Punkt absolut recht.
„ Die Angabe eines falschen Beendigungstermins im Kündigungsschreiben hat nicht die völlige Wirkungslosigkeit der Kündigung zur Folge [...]
Machen wir's mit BGH, Urt.v. 11.4.2018 - XII ZR 43/17, NZM 2018, 515 (517 Rn. 27), das ist aktueller und stützt deinen Vortrag dem Grunde nach:
Eine Umdeutung ist aber dann zulässig und angebracht, wenn – für den Kündigungsgegner erkennbar – nach dem Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis in jedem Fall zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll (Senat, NZM 2013, 759 = NJW 2013, 3361 Rn. 17 mwN).
Mir ging es um diese Aussage
Mieter kündigt rechtzeitig und beendet erkennbar das Mietverhältnis
, die explizit auf die Kündigung auf den falschen Zeitpunkt gerichtet war - und zu diesem Zeitpunkt beendet die Kündigung das Mietverhältnis unstreitig nicht.
Zum anderen:
Wird durch ein Versehen oder auch z.B. wegen einer unvorhersehbare Verzögerung beim Zugang des Schreibens die Kündigungsfrist falsch angegeben, so bleibt die Kündigung nach wohl überwiegender Ansicht dennoch wirksam
Das haben wir ja nicht. Hier hat der Fragesteller ja sehenden Auges zum falschen Zeitpunkt gekündigt.
Das ist bei dem Wortlaut der Kündigung fruchtlos. Der OP hat zu einem nicht gültigen Termin gekündigt, und keine salvatorische Klausel eingefügt, um das zu heilen. Damit ist bis heute keine Kündigung erfolgt.
Was ist OP? Salvatorische Klausel? Das werd ich mal googlen... Gilt nicht mein klar zu erkennender Wille, auszuziehen zum frühstmöglichen Zeitpunkt?
Nö. Das spielt auch keine Rolle, denn er hat gekündigt und zwar zum nächstmöglichen Termin.
Wenn er ab November nicht mehr zahlt und ausgezogen ist, kann die Vermieterin ja nur noch mit Gericht drohen und da ist fraglich, ob die von dir vertretene Rechtsauffassung Bestand hat.
Was ist OP?
OP == Original Poster (hier also du als Fragesteller).
Salvatorische Klausel?
Das Einfügen einer Klausel, die besagt, dass der Rest des Vertragswerks gültig bleibt, selbst wenn eine einzelne Bestimmung nicht gültig wäre. Ich nutzte den Begriff hier als Erläuterung, um auszuführen, dass man solche Aussagen mit "zum XX.XX.XXXX" immer mit dieser Formel "hilfsweise..." verbindet, um einem evtl. Formfehler bei der Fristberechnung vorzubeugen.
Gilt nicht mein klar zu erkennender Wille, auszuziehen zum frühstmöglichen Zeitpunkt?
Nein, denn den hast du ja eben nicht zu erkennen gegeben, jedenfalls nicht verbindlich, Die angegebene Frist ist ungültig, und da gibt es eben keine automatische Verschiebung auf den nächstmöglichen Termin - es sei denn, man definiert sie eben so.
denn er hat gekündigt und zwar zum nächstmöglichen Termin.
Nein. Eben nicht. Genau deswegen schreibt man das ja auch expressis verbis in jede fristgebundene Kündigung.
Der Wille ist herauslesbar und Gerichte erkennen an, dass Laien nicht immer perfekt formulieren.
Das ist hier aber juristisch irrelevant. Damit braucht niemand überhaupt erst vor Gericht ziehen; die Klage würde schon gar nicht zugelassen. Der Vertrag ist - so die Bindungsfrist gilt - formal nicht gekündigt worden, und das war´s.
Interessanter wäre die Frage, ob hier ein beidseitiger Kündigungsverzicht vorliegt, oder nicht. Denn falls nicht, wäre die Kündigung zum gewünschten Zeitpunkt gültig.
Wenn die Klage nicht zugelassen würde, hätte der FS ja das Ziel erreicht.
Ich verstehe es schon wieder nicht. Ist die Klausel wirksam? Und wenn nicht? Und ich verzichte auf Kündigung bis zu 4 Jahren? Wo steht das?