Neukauf vermieteter Immobilie - Mieterhöhung?
Hallo zusammen,
wir sind gerade im Prozess das Haus meiner Patentante zu kaufen, damit dieses in der Familie bleiben kann. Es handelt sich um eine Doppelhaushälfte. Diese ist momentan vermietet. Nun ist es bei der katasrophalen Zinslage so, dass die monatlichen Zinsen, die zur Zeit geleisteten Mietzahlungen bei weitem übersteigen. Nun ist die Frage, ob und wenn ja in welcher Höhe eine Mieterhöhung möglich/erlaubt ist.
Ich bedanke mich für euer Wissen :)
5 Antworten
Warum soll ein Haus in der Familie bleiben? Eure Idee? Jedenfalls absurder Gedanke! Irgendwann hätte logischerweise jede Familie ziemlich viele sehr alte Häuser, für die es keine Verwendung gibt.
Ob und wie sehr ihr die Miete erhöhen könnt, ist in § 558 BGB geregelt. Nach nur sechs Jahren kann die Miete über oder unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Je nachdem, ob damals eine übliche "Neuvermietungsmiete" (die in aller Regel über dem Mietspiegel liegt) oder eher eine Mitspiegel-Miete verlangt wurde.
Solltet ihr erhöhen können, sind die Grenzen in § 558 Absatz 3 BGB zu beachten, also auf 15 % oder 20 % in einem Dreijahreszeitraum begrenzt.
Dass die Vermietung eines Hauses auf Dauer nicht wirtschaftlich ist, kommt eher oft vor. Aktuell wird es z. B. im Großraum München keines geben, das wirtschaftlich vermietet weden kann. Ihr solltet in der Kalkulation laufende Reparaturen mit wenigsten 1 - 2 % im Jahr berücksichtigen und der Tante kein höheres Kaufangebot machen, als für euch vertretbar ist, ohne euch zu ruinieren. Vielleicht stammt bei euch dei Kaufpreisvorstellung aus einer Zeit, in der man Immobilien für 0,5 % finanzieren konnte.
Grundregel: Kauf bricht nicht Miete. Erbschaft bricht sie erst recht nicht. D.h. die Möglichkeit zur Mieterhöhung ist unabhängig vom Eigentümerwechsel - die Rechte des Mieters sind so zu wahren, als wäre der Vermieter die ganze Zeit derselbe.
Und das richtet sich nach der bisherigen Mietsteigerungshistorie, der aktuellen absoluten Miethöhe und den vor Ort geltenden Gesetzen.
Sofern die aktuelle Zinslage bereists jetzt für Sie katastrophal erscheint, sollte Sie die evtl. auf Sie zukommende Katastrophe vermeiden und den Kauf verzichten.
Ihr größtes Risiko ist das Mietausfallwagnis; kommt nichts rein sind Sie pleite.
Die Miete darf innerhalb von drei Jahren seit der letzten Erhöhung nicht um mehr als 20 Prozent, in Kommunen mit Mietpreisbremse 15%, erhöht werden - unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses.
Basis ist der örtliche Mietspiegel.
- Kauf bricht nicht Miete, d.h. der Mietvertrag wird vom neuen Eigentümer übernommen. Daher zuerst prüfen, ob irgendwelche Vereinbarungen zur Mieterhöhung getroffen wurden
- Falls nein, dann kann in einem bestehenden Mietverhältnis nur über die ortsübliche Miete erhöht werden. Die Bestimmung der ortsüblichen Miete ist im BGB definiert: 1. Mietspiegel, 2. Auskunft aus einer Mietdatenbank, 3. Gutachten eines Sachverständigen, 4. Vergleichbare Objekte
Da es sich um eine DHH scheidet der Mietspiegel aus. Der wird üblicherweise nur für Wohnung erstellt, wenn überhaupt. Bleiben also die anderen Möglichkeiten, die allerdings relativ teuer sind
Fazit: Wenn Du kein Geld in die Mieterhöhung mit ungewissem Ausgang investieren willst, empfehle ich Dir dringend das Gespräch mit den Mietern zu suchen
Meines Wissens nach übernimmst Du den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten. Mieten können in gewissen Abständen erhöht werden. Frage Deine Tante, wann und wieviel sie das letzte Mal erhöht hat.