Mietkaution abwohnen?
Hallo,
Mein Vermieter hat mir nur Quittungen über meine Bar gezahlte Kaution gegeben. Ich habe ihn angeschrieben, dass er mir einen Nachweis geben soll (habe ich schon vor ein paar Wochen angefragt), wie die Kaution angelegt worden ist, also z.b. auf einem Kautionskonto. Nun hat er mir darauf nicht geantwortet, sodass ich jetzt die Miete nicht zahlen will bis er mir den Nachweis gibt. Laut dem Artikel von (https://www.mietrecht.org/mietkaution/mietkaution-abwohnen/) soll das auch rechtens sein. Der Absatz aus dem Artikel auf den ich mich beziehen möchte ist folgender:"Ausnahme: Die einzige rechtliche Möglichkeit, die Zahlung der Monatsmiete bis zur Höhe der Kautionssumme einzustellen, ist dann gegeben, wenn der Vermieter der schriftlichen Aufforderung des Mieter zum Nachweis über den Verbleib der Mietkaution nicht Folge leisten würde. Denn in dem Fall hätte der Vermieter seine Nachweispflicht über den Verbleib der Mietkaution verletzt und der Mieter hätte das Recht auf Zurückbehaltung nach § 273 BGB (vgl. BGH, Urteil v. 20.12.2007, Az.: IX ZR 132/06)". Meine Frage ist nun stimmt das so wie ich es mir denke oder liege ich rein rechtlich falsch bzw. stimmt die Aussage aus dem Artikel nicht?
2 Antworten
Im Urteil des BGH ging es um folgenden Tatbestand:
Die Klägerin zahlte im Februar 2001 an die H. AG (fortan: Schuldnerin), von der sie eine Wohnung gemietet hatte, einen Kautionsbetrag in Höhe von 1.700 DM. Die Schuldnerin legte diesen Betrag entgegen § 551 Abs. 3 BGB nicht von ihrem Vermögen getrennt an. Das Mietverhältnis wurde zum 30. November 2004 beendet. Am 1. März 2005 wurde über das Vermögen der Schuldnerin das Insolvenzverfahren eröffnet und der Beklagte zum Insol-venzverwalter bestellt. Die Klägerin macht geltend, ihr stehe hinsichtlich des Kautionsbetrages ein Aussonderungsrecht zu. Sie nimmt den Beklagten auf Rückgewähr des Kautionsbetrages zuzüglich Zinsen in Anspruch.
BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL
Um den Schutz des Mieters zu gewährleisten, ist dem Vermieter in § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB aufgegeben, eine erhaltene Sicherheit von seinem Vermögen getrennt anzulegen.
Der Mieter ist berechtigt, die Einhaltung dieser Verpflichtung auch durchzusetzen.
Solange der Vermieter seiner Anlagepflicht nicht nachkommt, ist der Mieter grundsätzlich befugt, die geschuldeten Mietzahlungen in Höhe des Kautionsbetrages im Rahmen eines Zurückbehaltungsrechtes zu verweigern (LG Mannheim NJW-RR 1991, 79, 80; LG Kiel WuM 1989, 18; Schmidt-Futterer/Blank aaO Rn. 77; Palandt/Weidenkaff aaO Rn. 12).
Darüber hinaus steht dem Mieter das Recht zu, vom Vermieter den Nachweis zu verlangen, die Kaution sei gesetzeskonform angelegt (Schmidt-Futterer/Blank aaO).
Das ganze Urteil des BGH findest du hier:
Gut zu wissen:
Das Einbehalten der Miete ist zwar rechtens, aber unter Umständen auch nicht ganz ungefährlich.
So macht der BGH z.B. keine Aussagen darüber, ob sich die zulässige Weigerung zur Mietzahlung lediglich auf die Kalt- oder auch auf die Warmmiete bezieht?
Insbesondere bei der Heizkosten-Vorauszahlung (Nebenkosten), bin ich mir nicht sicher, ob diese ebenfalls verweigert werden kann. Die Leistung wird nämlich durch einen Drittanbieter und nicht durch den Vermieter erbracht.
Mein Tipp:
Nach § 551 Abs. 3 BGB besteht für den Vermieter eine Sicherungspflicht.
§ 551BGB Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
(2) 1Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. 2Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. 3Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
(3) 1Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. 2Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. 3In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. 4Sie erhöhen die Sicherheit. 5Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Da du beweispflichtig bist, solltest du, falls noch nicht geschehen deinem Vermieter eine angemessene Frist (ca. 10 Tage) setzen, um seiner Auskunftspflicht nachzukommen.
In diesem Schreiben kannst du den Vermieter darüber informieren auf welche Bestimmungen du dich beziehst.
Zudem solltest du dir das Recht vorbehalten die Mietzahlen einzubehalten, falls der Vermieter die gesetzte Frist ungenutzt verstreichen lässt.
Durch den Versand als Einschreiben/Rückschein lässt später ggf. auch der Erhalt durch den Vermieter nachweisen.
Gut zu wissen:
Vermietern kann man vieles nachsagen - aber nicht das sie dumm sind.
Wenn dein Vermieter weiß, dass du deine Rechte kennst und nicht zögerst, diese auch entschlossen geltend machst, wird er auch reagieren.
Verläuft die Frist trotzdem fruchtlos, befindet sich der Vermieter in Verzug.
Das heißt, ab jetzt hast du auch das Recht einen Anwalt hinzuzuziehen und die Kosten dem Vermieter als sog. Verzugskosten in Rechnung zu stellen.
Um wirklich auf der sicheren Seite zu sein solltest du von dieser Möglichkeit Gebrauch machen.
Der Deutsche Mieterbund bietet eine persönliche Rechtsberatung für wenig Geld an.
- Telefonische Rechtsberatung: 2,- EUR pro Minute
- Online Rechtsberatung: 25,- EUR Pauschalpreis
Ausführliche Informationen findest du hier:
https://www.mieterbund.de/beratung/online-rechtsberatung.html
Also wesentlich günstiger als ein üblicher Rechtsanwalt
Da die rechtlichen Bestimmungen bereits feststehen, ginge es lediglich um die Frage ob die nur die Kaltmiete oder auch die Warmmiete einbehalten werden kann.
Ich würde nur die Kaltmiete einbehalten. Da es sich bei den Nebenkosten lediglich um eine Vorauszahlung auf die Jahresendabrechnung handelt, kann es unter Umständen sein das du diese trotzdem zahlen musst.
Für deinen Verbrauch an Wasser, Heizung und Müllbeseitigung ist der Vermieter nicht verantwortlich zu machen - denke ich.
Viel Erfolg!Falls du Hilfe bei der Formulierung bei der Fristsetzung brauchst, melde dich einfach noch mal.
Kannst du aber dann ist die Kaution eben weg