Baufinanzierung, wie ist das mit der Sonderzahlung?
Ich weiß der Leitzins ist gerade etwas hoch und deswegen ist es mglw. auch 'n dummer Gedanke jz ein Kredit aufzunehmen. Nur wer garantiert mir dass es nächstes Jahr besser aussieht als 4,7 %?
Wie dem auch sei...
In mir kam da jz eine Verständnis-frage zum Kredit und der Sonderzahlung. Sagen wir ich nehme 400.000€ auf, dies wird für mich zurückgelegt und mit 4,7% Zinsen verteuert; sprich 18.800 für die Bank (=418.800€).
Wäre bei einer Laufzeit von 30 Jahren eine Rate von 1.163,33€ im Monat (418.800/360).
jetzt meine Frage: Sobald das Geld zurückgelegt ist, zahle ich die Rate von 1.163,33€ selbst wenn ich noch kein Cent davon gebraucht habe. Nun gebrauche ich aber nur 330.000€ um alle Bauträger zu bezahlen, übrig bleiben 70.000€ die ich jetzt als Sonderzahlung meiner Bank zurücküberweisen kann. Wird meine Rate jetzt geringer und auch der Zinsbetrag?
Weil 330.000€ wurden tatsächlich nur gebraucht, davon 4,7% sind 15.510€ ergo 345.510€ .../ 360 = 959,75€ im Monat.
Oder zahle ich trotz Sonderzahlung mit einer Rate von 1.163,33€ trotzdem die 418.800€ (-70.000€) ab?
6 Antworten
Wenn du ein Hypothekendarlehen suchst, kommt es u.a. darauf an, welche Sicherheiten du hast. Wenn du "nur" 80% des Immobilienwertes finanzieren musst, solltest du mit einem Zinssatz von irgendwas zwischen 3,5 und 3,8% hinkommen. (Ggf. mal bei www.test.de nachsehen, da werden monatlich die günstigsten Kredite aufgelistet)
"Deine" 4,7% wären extrem ungünstig.
Verzinst wird ja immer der noch verbleibende Kreditbetrag nach Tilgung.
Wenn du gleichbleibende Raten vereinbart hast, dann erhöht sich entsprechend der geringeren Kreditsumme eben die Tilgungsrate. (Dein Bänker kann dir das genau ausrechnen)
Dann gibt es noch unterschiede in der Vertragsgestaltung, z.B. Volltilgungs-Darlehen oder "nur" Zinsbindung auf xx Jahre (meist 10, 15 oder 20 J.)
Wenn man es sich leisten kann, sollte man die Tilgung möglichst hoch wählen, damit sich der zu verzinsende Kreditbetrag möglichst schnell vermindert.
Wenn du im Vertrag bereits mögliche Sondertilgungen vereinbart hast, kannst du die - ohne extra Kosten - nutzen (z.B. jährlich 5 oder 10%), unvereinbarte Sondertilgungen könnten dir ggf. gegen zusätzliche Kosten gestattet werden (die Bank "verliert" ja Zinserträge).
Naja, was FÜR DICH zu "verschmerzen" wäre, kommt ganz wesentlich auf deine Verhältnisse / Bedürfnisse und Möglichkeiten an.
Verdienst, Sicherheiten, perspektivisches Einkommen, Ausgaben, Risiken etc.
und so ganz verstehe ich deine Rechnung nicht, weshalb möchtest du einen Kredit über 400000, wenn du nur 330000 brauchst?
Den Kredit beantragt man ja i.d.R. erst, wenn man ein passendes Objekt gefunden hat (und die Kosten kennt)
Ach so die Werte gehen erstmal nur aus einer Spekulation hervor um ein Gefühl für das Thema zu bekommen.
Wir besitzen schon ein Grundstück auf dem wir neu bauen möchten und haben bisher erstmal nur bei der Bank angefragt, für wie viel wir ein Kredit bekommen würden. Architekt kommt dann jetzt, wo ich mir nun aber 3x überlegen werde ob ich das ein oder andere wirklich gebrauchen kann, weil auf alles hohen Zinsen anfallen.
Ja, die Zinsen sind - im Vergleich zu vor einigen Jahren - recht hoch, mehrere Angebote einzuholen ist dringend zu empfehlen, weil schon ein paar zehntel % über die gesamte Laufzeit einen ordentlichen Unterschied machen! Und die "Hausbank" ist nicht unbedingt die Günstigste.
Viel Erfolg!
Wenn Sie so planen würden dass ggfalls EUR 70.000 übrig sind müssen Sie unbedingt auch eine hohe Sondertilgung im Darlehensvertrag vereinbaren.
Da reichen normale 5% ja nicht, sondern dann eine Sondertilgung von vielleicht 20%.
Einfach ausgebucht wird ein verbleibender Restbetrag nicht.
Sie zahlen Bereitstellungszinsen solange im Vertrag vereinbart, beispielsweise 1-2 Jahre bei einem Neubau und danach gibt es eine Nichtabnahmeentschädigung wenn Sie das Darlehen nicht mehr in Anspruch nehmen.
Wo soll das Darlehen abgesichert werden? Auf dem Neubau?
Interessanter wäre wenn es eine bestehende lastenfreie Immobilie gibt wo Sie im Rahmen einer Kapitalbeschaffung ein Darlehen zu freien Verwendung aufnehmen können wenn Sie wollen.
Ihre obige Frage wegen der Rate, ja Sie zahlen EUR 1.163,33 da die Bank ja immer von einer Vollauszahlung Darlehen angeht.
Also so wie im Vertrag vereinbart.
Ich vermute, Du verstehst das mit der Kreditauszahlung etwas falsch. Du nimmst den Kredit auf, bekommst ihn bei Immobiliendarlehen aber üblicherweise nicht auf Dein Konto ausgezahlt, sondern reichst die Bauträgerrechnungen bei Deiner Bank ein und die führt eine Teilvalutierung i.H.d. Rechnung auf das Konto des Bauträgers aus. Wenn Du nach den 330 Tsd. kein weiteres Geld mehr benötigst, bucht die Bank den überschüssigen Bertag zusagemindernd aus, Rate etc. sollte aber gleich bleiben, der Tilgungsanteil ist dann entsprechend höher. Normalerweise bekommst Du dann auch einen neuen Tilgungsplan.
Erstmal vorweg:
Du zahlst nicht 18.800€ Zinsen, das wäre nur der Zins für ein Jahr für den vollen Betrag, sondern über die gesamte Laufzeit 346.902,52€ Zinsen, wenn ich mit 400.000€ Kredit, 4,7% und Laufzeit von 30 Jahren rechne.
Der Zins ist 4,7% p.a. - was pro Jahr bedeutet - du zahlst also auf den jeweiligen offenen Rest des Kreditbetrages Zinsen, bis dieser zurück gezahlt ist.
Du hättest damit eine Rate von 2.066,40€ pro Monat (Annuitätendarlehen kann man nicht komplett per Dreisatz rechnen, wenn du 746.902,52/360 rechnest wird das ein anderer Betrag sein).
Sich um satte 17,5% beim Betrag zu verschätzen, ist schon eine ordentiche Summe. Gerade da Baukosten eher höher als kleiner werden.
Zurückzahlen musst du da soweit erstmal gar nichts, die Bank hat es dir nämlich noch gar nicht ausgezahlt. Das macht sie nämlich immer nur Schrittweise, mit Nachweis durch Rechnungen o.ä..
Das Thema Sondertilgungen ist so eine Sache, wenn du das nicht im Vertrag vereinbarthast (und dann wären bis zu 5% pro Jahr üblich, nicht 17,5%), musst du Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Denn die Bank hat mit Zisneinnahmen gerechnet und lässt es sich nun von dir bezahlen, dass diese zukünftig nicht kommen. Entweder gibt es danach eine geringere Rate oder was manche Banken lieber mögen, du bist einfach schneller mit dem Kredit durch.
Es kommt darauf an, wie deine finanziellen Verhältnisse sind. Wenn du eine Immobilie kaufen oder bauen willst solltest du auf jeden Fall die Nebenkosten ( je nach Bundesland Grunderwerbsteuer, Maklercourtage und Notargebühren) 10-12% vom Kaufpreis bereits auf dem Konto haben.
Weiter kommt zu dem Zins in Höhe von 4,7 % noch die Tilgungsrate des Kredites. Meist verlangen die Banken mindestens 2 % Tilgung.
D.h. dass du bei 400.000 Euro Kreditsumme mit einer monatlichen Rate in Höhe von ca. 2000 Euro rechnen solltest. Sonderzahlungen bzw. Sondertilgungen müssen im Kreditvertrag vereinbart sein.
Normalerweise ist ein Kredit für eine Immobilie zweckgebunden. Deshalb verlangen viele Banken Kostenvorschläge von den Bauträgern, so dass es nicht zu einer Überzahlung von 70.000 Euro kommt.
Was würdest du sagen, was wäre an Zinsen noch zu verschmerzen?
Vllt. kann ich über die Kfw bessere Zinsen bekommen.