Muss der Vermieter Heizen?
Hallo ich habe ein 2 Familienhaus erworben was komplett vermietet war. Wir wollen in die obere Wohnung ziehen und die untere Wohnung soll weiter vermietet bleiben. Zurzeit befinden wir uns in einer Kernsanierung da die Leitungen nicht getrennt waren da es anfangs ein großes 1 Familienhaus war. Weil wir viel selbst machen braucht es seine Zeit und nun klagen meine Mieter das sie nicht das ganze Haus heizen wollen, weil wohl die Kälte von oben runter kommt. Ich weiß nicht was das heißen soll und meine frage ist muss ich denn heizen oder mich an den Kosten beteiligen während ich saniere?
Danke schon einmal für die vielen sachlichen Antworten. Zudem muss ich vllt erwähnen das jeder Heizkörper ein Zähler von der Dienstleistungsfirma Techem hat und der Rest so wie ich das verstanden habe pro Person abgerechnet wird. Außerdem hat der Mieter ein Kamin und er meinte sobald der aus ist wird es wohl schneller kalt als sonst. Also ich bin zufällig auch der momentane Nachbar der Mieter und wir haben ein gutes Verhältnis. Deshalb habe ich auch die Miete beim Kauf des Hauses nicht erhöht obwohl ich das Recht dazu habe vorallem weil sie die letzten 8 Jahre auch nicht erhöht wurde. Aber wenn ich jetzt sag ich mal deren Heizkosten mitfinanzieren soll dann weiß ich nicht ob ich die Miete nicht lieber doch erhöhe.
7 Antworten
Du musst nur so viel heizen, dass es zu keinen erheblichen Beeinträchtigungen des Mieters kommt. Will heißen, wenn der noch eine Mindesttemperatur von nachts 18° und tags 21° erreichen kann, ist diese nicht gegeben und eine Mietminderung unzulässig. Wenn durch die Baumaßnahmen Staub und Krach entsteht, darf die Miete deshalb angemessen gemindert werden, je nach Umfang und Intensität 20 bis 30%, das lässt sich konkret erst vor Ort beurteilen.
Das Haus hat zwei Wohnungen für die Heizkosten gibt es nun nur zwei Möglichkeiten:
- Weil Ihr selbst einzieht, gilt die in der Heizkostenverordnung verankerte Ausnahme. Die Heizkosten müssen nicht getrennt erfasst werden. Sie können nach Wohnfläche aufgeteilt werden. Wenn derzeit vor allem nur in einer Wohnung Heizkosten produziert werden, müssen diese am Ende doch nach Anteilen an der Gesamtwohnfläche des Hauses aufgeteilt werden. Das würde wohl bedeuten, dass die Mieter im Moment zwar mehr Heizkosten produzieren, als in den früheren Jahren, aber weil Ihr so gut wie gar nicht heizt, und Ihr somit deren Kosten mittragen müsst, kommen am Ende vielleicht sogar weniger Heizkosten für die Mieter raus.
- Wenn in dem Haus die Wärmeverteilung an den Heizkörpern mit Messgeräten verursachergerecht ermittelt wird, wird ein Teil von 30 - 50 % sowieso nach Wohnfläche umgelegt und somit ergibt sich genauso, wie bei 1., dass Ihr zumindest einen bedeutenden Teil der Heizkosten sowieso übernehmen müsst.
Wenn die Kernsanierung beendet ist und Ihr auch selbst in dem Zweifamilienhaus wohnt, haben die Mieter sowieso schlechte Karten. Ihr könnt sie jederzeit kündigen. Zwar mit 3 Monate längerer Kündigungsfrist aber ohne Begründung. Also sollten sie mal den Ball etwas flacher halten. Erkläre in Ruhe, was in Eurem Haus Sache ist. Das mit der Kündigungsmöglichkeit müsst Ihr ihnen nicht auf die Nase binden. Nur wenn sie sich absolut ohne Verständnis zeigen.
Grundsätzlich musst du natürlich nicht zwingend die Wohnung heizen. Aber rechne damit, dass deine Mieter grundsätzlich rechtmäßig die Miete kürzen können, wenn sie durch die Bauarbeiten beeinträchtigt werden. Das kann eben zum Beispiel dadurch sein, dass aufgrund der Kälte des übrigen Hauses die Heizkosten steigen, das können Lärmbelästigung sein, dass kann Schmutz im Haus sein…
Edit: Wenn Ihr da oben wirklich mehr oder weniger eine Kernsanierung startet, halte ich die Wahrscheinlichkeit für hoch, dass eure Mieter erfolgreich aufgrund der Beeinträchtigungen eine Mietminderung durchsetzen könnten, wenn sie es darauf anlegen.
Denkt mal darüber nach, ob ihr nicht freiwillig den Mietern für die Zeit des Umbaus in einem für euch vertretbaren Rahmen entgegenkommt mit einer Mietminderung – die ihr vermutlich auch steuerlich geltend machen könntet.
Denn wenn ihr das vorab selbst kalkuliert, kommt ihr vermutlich günstiger davon, als wenn die Mieter irgendwann einen Anwalt oder sogar ein Gericht einschalten - was ja außerdem auch zusätzliche Kosten erzeugt.
Und wenn ihr erstmal freiwillig wohlwollend sozusagen ein Entgegenkommen gezeigt habt, fällt es euren Mietern emotional sicherlich viel schwerer juristisch trotzdem nochmal etwas dagegen anzustrengen, weil ihr ihnen ja symbolisch bereits die Hand gereicht habt.
Du musst nicht zwingend eine leere Wohnung heizen, aber der Mieter hat Anspruch auf eine warme Wohnung. Wird die Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius im Winter nicht erreicht, liegt ein Wohnungsmangel vor. Der Vermieter ist verpflichtet, diesen Mangel abzustellen. Solange dies nicht geschehen ist, kann der Mieter die Miete mindern.
Nein musst du nicht. Die können ja nicht von dir verlangen das du da wohnst. Sie sind bewusst in diese Mietwohnung gezogen und es war ihnen vorher bewusst, dass evtl der Mieter über ihnen mal ausziehen oder ggf versterben wird.
Sie müssen dir erstmal beweisen, dass die das ganze Haus beheizen.
Deine Mieter können evtl eine Chance haben wenn du gerade in der kalten Jahreszeit die Fenster austauschst und es echt kalt reinzieht. Oder du das Dach neu denkst.
Aber ansonsten sehe ich da keine Chance.
Es könnte ja auch zb jemand einziehen welcher so gut wie gar nicht heizt. Gibt ja solche Leute die immer die Hitze haben.
Lass dich auf nichts ein. Bleib sachlich und am besten immer schriftlich.
Der Fragestellerin geht es hierbei nur um die Frage mit den Heizkosten. Die Mieter/Kläger haben keinen Klagepunkt über Lärmbelästigung oder Verschmutzung abgegeben. Ich persönlich finde, schlafende Hunde soll man nicht wecken.
Ja aber Heizkosten und Nebenkosten sind ein sehr heißes Eisen, zumal heutzutage, wo die Kosten immer weiter steigen. Es werden sehr viele Mieter nicht einfach schlucken und wenn sie mit dieser Frage erst mal beim Mieterschutzbund oder sogar beim Anwalt auftauchen, werden sie da mit Sicherheit über weitere Möglichkeiten in Kenntnis gesetzt. Also lieber selbst kalkuliert etwas anbieten, als von außen etwas übergestülpt bekommen.
Ich denke, du siehst das zu optimistisch. Hier wird eine Kernsanierung beschrieben.
Da ist eine eindeutige Beeinträchtigung durch Schmutz und Lärm gegeben, von der Problematik mit dem Heizen berichtet die Fragestellerin selbst.
Das sind alles Punkte wo allerspätestens ein Anwalt hervorragend ansetzen kann, um die Miete zu mindern.
Deswegen sollte die Fragestellerin schon versuchen von vornherein lieber freiwillig ein überschaubares Entgegenkommen zu bieten, als in eine Auseinandersetzung zu geraten und hinterher viel mehr Zugeständnisse machen zu müssen, weil es durch irgendeinen Anwalt oder womöglich gar ein Gericht so vorgegeben wird.
Und was ich einfach jetzt noch ergänzen muss: die Tatsache, dass die jetzigen Mieter irgendwann mal in die Wohnung eingezogen sind heißt nicht, dass sie alles hinnehmen und dulden müssen, was irgendwann irgendwie rund um dieses Haus geschieht.