Bleibt etwas von der Miete übrig oder ist alles weg?
Servus, wir überlegen eine Eigentumswohnung zu vermieten. Die Wohnung befindet sich in einer Wohnanlage mit mehreren Wohnungen die von einer Hausverwaltung verwaltet wird.
Ich bin Steuerklasse 1
Die Wohnung ist gekauft und bezahlt.
Als Ausgaben für die Wohnung habe ich die Grundsteuer, Versicherungen und die Kosten der Hausverwaltung sowie div. Ausgaben von Reparaturen, Concierge, Gärtner für die Wohnanlage und Rücklagen.
Meine Frage:
Kann man berechnen was einem als Vermieter von einer Miete nach Abzug der Steuern übrig bleibt? Also vielleicht eine Formel oder zumindest eine Grössenordnung ?
Ich zahle z.B 320,-- monatlich in die Hauskasse für die Hausverwaltung und Rücklagen etc.
Wenn ich nun 900,-- Miete bekomme und davon diese 320,-- abziehe dann bleiben 580,-- übrig. Zudem bezahle ich alle Reparaturen (es geht Herd, Marmorboden, Markise, Rollo,... kaputt) die der Mieter durch Benutzung verursacht. (Wo nichts ist, ist nichts zu holen.)
Mit Steuerklasse 1 zahle ich 40% Steuern... also was bleibt da am Ende übrig ? Gibt es einen Freibetrag oder werden die Mieteinnahmen nach Abzug der Kosten für die Wohnung einfach auf das Einkommen als Arbeitnehmer addiert?
Oder ist es rentabler die Wohnung leerstehen zu lassen, da es ein Verlustgeschäft ist.
Danke.
5 Antworten
Deine Rechnung geht so nicht auf. Einige User haben sich dazu schon geäussert.
Ich würde sagen, dass es sich durchaus lohnt, diese Wohnung zu vermieten .
Wenn der Mieter Schäden in der Wohnung verursacht, muss er für die Kosten aufkommen. Ausgenommen ist normaler Verschleiss der zwangsläufig durch die Nutzung der Mietsache entsteht. Dafür kassierst du Miete und kannst Rücklagen bilden, so Reparaturen anfallen, welche du als Vermieter übernehmen musst..
Wenn du ganz genau wissen möchtest, was dir aus den Mieteinnahmen, Abschreibung ect. noch übrigbleibt, dann setze dich mal mit einem Steuerberater in Verbindung.
Es fallen Kosten an, welche du steuerlich geltend machen kannst.
"Zudem bezahle ich alle Reparaturen (es geht Herd, Marmorboden, Markise, Rollo,... kaputt) die der Mieter durch Benutzung verursacht. (Wo nichts ist, ist nichts zu holen.)"
Naja, es gibt ja durchaus Schäden, für die der Mieter aufkommen muss. Aber selbstverständlich solltest Du Rücklagen für entsprechende Reparaturen bilden.
Die Einnahmen gibst Du in der Steuererklärung als Einnahmen aus Pacht und Vermietung an, die Kosten kannst Du bis zu einem gewissen Teil auch absetzen.
Wenn der der Mieter der Verursacher des Mangels/Defektes ist.
Nein, das kann dir keiner sagen. Das musst du selbst kalkulieren. Woher sollen wir wissen, welches Einkommen du hast und wie sich das Mehreinkommen hinsichtlich des Steuersatzes auswirkt? Das kann von Grundfreibetrag mit Spitzensteuersatz gehen. Die Aufwendungen, die du als Vermieter hast und die du nicht umlegen kannst, kannst du ja selbst von der Kaltmiete abziehen bzw. jedenfalls schätzen.
Die Wohnung ist gekauft und bezahlt.
Auch keine Finanzierung, also auch keine Zinsbelastung mehr?
Wenn in den 900 €, die der Mieter bezahlt, auch alle Nebenkosten enthalten sind, bleiben Euch die 580,- und von diesen könnt Ihr dann noch die Grundsteuer bezahlen. Paar hundert Euro im Jahr? Also monatlich vielleicht 30 €?
Würden 550 € übrig bleiben als zu versteuernde Einnahmen. In der Steuererklärung gibt man aber auch noch die Abschreibung an. In Deutschland normalerweise 2 % des Kaufpreises pro Jahr. Hat die Wohnung 300T€ gekostet, wären das immerhin 6000 € pro Jahr. (Je nach dem, ob sie mehr oder weniger gekostet hat, kannst Du Dir Deine Abschreibung ausrechnen.)
Bei 6600 € Einnahmen Nettoeinnahmen pro Jahr abzgl. Abschreibung bleiben 600 € zu versteuern. Wenn das nicht sowieso schon unterhalb der Geringfügigkeitsgrenze ist. Du zahlst aber wohl nicht 40 % Steuern, sondern diese 40 % enthalten auch Deine Sozialabgaben. Somit dürfte Dein persönlicher Steuersatz eher bei rund 20 % liegen. Steuerlast somit € 120 € pro Jahr.
Bei diesen Annahmen wäre also die Vermietung kein Verlustgeschäft, sondern Euch würden bei dem Beispiel rund 6500 € bleiben und das ist doch was.
Nochmal zur Abschreibung: Diese wird in der Annahme gemacht, dass die Wohnung pro Jahr 2 % an Wert verliert, also nach 50 Jahren keinen Wert mehr hat. Wenn es aber eine gute Wohnung in guter Lage ist, wird der Wert eher steigen.
Bleibt noch die Frage der Reparaturen. Wenn es sich um Reparaturen innerhalb der Wohnung handelt, so ist es doch normalerweise nicht etwas, das jedes Jahr vorkommt. Jede der genannten Reparaturen ist dann wieder für mehrere oder viele Jahre. Schließlich muss man auch sehen, dass Reparaturen, die durch Mieter verursacht werden, von diesen zu bezahlen sind und Kleinreparaturen, wie z. B. Rollogurt bei Beträgen unter rund 100 € sowieso vom Mieter zu zahlen sind. Unabhängig von der Schuldfrage, sofern eine entsprechende Klausel im Mietvertrag steht. Von den Mietern habt ihr hoffentlich eine Kaution.
Wo nichts ist, ist nichts zu holen? Bereits bei der Auswahl der Mieter kann man darauf achten, dass bei Bedarf auch was zu holen ist.
Abgeschrieben werden kann nur der Wert des Gebäudes ohne Grundstück sowie weitestgehend die Kaufnebenkosten.
Einen Grenzsteuersatz von 40 Prozent, der für die Vermietung hier maßgeblich ist, erreicht man bereits bei einem zu versteuernden Einkommen von ca. 39'000 EUR/Jahr laut Grundtabelle, wenn man Soli/Kirche mit berücksichtigt.
Ansonsten ist dein Beitrag weitestgehend korrekt.
Abgeschrieben werden kann nur der Wert des Gebäudes ohne Grundstück sowie weitestgehend die Kaufnebenkosten.
Da hast Du schon recht. Bei einer Eigentumswohnung in einem größeren Block ist aber der Grundstücksanteil meistens ziemlich gering und der von mir genannte Betrag von 300000 € war nur eine Annahme. Man könnte auch annehmen, dass die 300000 € nur der Wert der Wohnung ohne Grundstücksanteil ist oder aber etwas mehr oder weniger.
Das mit dem Grenzsteuersatz von 40 Prozent bezweifle ich, aber da kann sich FS aufgrund ihrer Gegebenheiten selbst informieren.
Oder nach 1 jahr selbstbewohnt fuer 300000,- verkaufen und davon 30 jahre leben, denn Mieteinnahmen werden von der Grundrente abgezogen!, Vermögen nicht.
Bleiben pro Monat 833 €, wenn man sich ganz diszipliniert an eine entsprechende Aufteilung des Verkaufserlöses auf 30 Jahre hält.
Jetzt könnte man damit noch ein bisschen was dafür bekommen, aber wie sieht es in 10 Jahren aus oder in 20? Bei 0 Zinsen, die man auf der Bank bekommt?
Kann sein, dass die Rechnung am Ende nicht aufgeht.
Geht auf 833 plus 1200 Grundrente monatlich zum Ausgeben und in 30 Jahren ist man tot
Na, da hast du schlechte Karten. Wer vermietet denn eine bezahlte Wohnung?
Du hast Mieteinnahmen, welche du versteuern mußt. Mit dem Hausgeld ist das so eine Sache. Das kannst du nicht einfach dagegen rechnen. Die Reparaturen schon.
Für Vermieter gibt es keinen Freibetrag.
Wieso ist es ...schlecht eine bezahlte Wohnung zu vermieten? ...
in dem Haus sind alle Wohnungen bezahlt, und kein Eigentümer wohnt dort,
haben alle ein eigenes bezahltes EFH , und so monatlich 900.- Mieteinnahmen ,
ohne Betriebskosten ( die werden von den Mietern direkt an die Lieferanten
gezahlt), ....
daraus ergab sich die o.g . Ausgangs- Retabilitaetsfrage für uns,....
Weil du keine Hypothekenzinsen von den Mieteinnahmen abziehen kannst. Am besten ist es doch, wenn man mehr Ausgaben als Einnahmen in der Einkommenssteuererklärung Teil V (Vermietung) angeben kann. Dann mindert das Minus ohne Abzüge deine Lohnsteuer.
Der Mieter hat keine Haftpflichtversicherung? Dann hat der FS einen schlechten Mieter gewählt!