Als Hauptmieter früher kündigen?
Hey, falls sich jemand rechtlich auskennt, bitte weiterhelfen. Ich kann mir erst eventuell in ein paar Wochen eine Beratung leisten bzw beantragen...
Kurz und knapp: Mein Untermieter/Mitbewohner muss raus. Hab ihm gekündigt, er akzeptierts nicht aber hat auch noch nicht schriftlich widersprochen und meint wohl er kann so weiterhin hier wohnen.
Räumungsklage will ich noch vermeiden, wegen Kosten und allem.
Meine Frage/Idee: Kann ich (mit Zustimmung und Absprache des Vermieters) als Hauptmieter früher als die drei monatige Frist kündigen (wenn ja, wie kurzfristig?). Sodass auch der Untermietvertrag mit ihm endet, wenn mein Mietvertrag theoretisch endet. Er dann raus muss und der neue Hauptmieter (auch wenn es nicht garantiert ist) dann mit mir einen Untermietvertrag macht, sodass ich bleiben kann.
Ist das eine Möglichkeit? also früher als die drei Monate zu kündigen oder geht das nicht, wegen der Rechte des Untermieters?
(Kündigungsklauseln etc beider Verträge richten sich nach den gesetzlichen Vorschriften)
1 Antwort
Dein Problem, dass der Untermieter nicht raus will, scheint eher tatsächlicher und nicht rechtlicher Natur zu sein. Dadurch, dass du dem Untervermieter schon gekündigt hast, gibt es nach meinem Verständnis deiner Situation kein Bedürfnis für eine "zusätzliche" Beendigung des Untermietverhältnisses durch das Hauptmietverhältnis. Durch die Kündigung des Untermietvertrags endet dieser ohnehin (sofern die Kündigung wirksam ist). Sobald das Untermietverhältnis endet, muss er die Wohnung verlassen, da er kein Besitzrecht mehr hat. Das ist bereits bei Wirksamwerden der von dir bereits ausgesprochenen Kündigung der Fall
Ich würde mich an deiner Stelle mit deinem Vermieter besprechen. Der wird ja sicher auch ein Interesse haben, dass da drin kein Mietnomade lebt :D Er kann genauso wie du verlangen, dass der Untermieter die Wohnung bei Wirksamwerden der Kündigung verlässt (das kann er sogar noch besser als du, da er dem Untermieter sein Eigentum an der Wohnung entgegenhalten kann)
oh okay. dachte eher dass der Vermieter da wenig sagen kann, da ja der Untermietvertrag zwischen mir und dem Mitbewohner besteht.
Das gilt zumindest dann, wenn der Vermieter der Eigentümer der Wohnung ist. Du kannst dir das rechtlich so vorstellen: Damit du und der Untermieter die Wohnung des Vermieters nutzen dürfen, braucht ihr beide irgendeine Form der Berechtigung. Der Vermieter (sofern er Eigentümer der Wohnung ist) hat gegen jede Person, die keine entsprechende Berechtigung besitzt, ein Ausschlussrecht. Er kann also jeden Nicht-Berechtigten rauskicken. Bei dir ist diese Berechtigung der mit deinem Vermieter bestehende Mietvertrag. Der Untervermieter hatte diese Berechtigung durch den Untermietvertrag mit dir, da du durch den Vermieter zur Untervermietung berechtigt wurdest (hoffentlich zumindest :D) und der Vermieter dadurch dem Untermieter quasi mittelbar durch dich die Berechtigung erteilt hat. Fällt diese Berechtigung nun durch deine Kündigung weg, gilt wieder der obige Grundsatz, dass der Vermieter als Eigentümer jeden Nicht-Berechtigten rauskicken kann :)
Diese Sichtweise trifft nur zu, wenn der Hauptmieter den Untermieter wirksam gekündigt hat und selbst aus der bis dato gemeinsamen Wohnung ausgezogen ist, der Untermieter aber nicht. Selbst dann haftet der ehemalige Hauptmieter noch für Schäden, die der Untermieter möglicherweise verursacht hat.
Willst du auf § 546 II BGB hinaus? Wenn ja: Dieser Anspruch verschafft dem Vermieter nur einen zusätzlichen Anspruch gegen den Dritten, der in der Tat nur bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses entsteht. Ein etwaiger Anspruch aus § 985 BGB gegen irgendeinen Dritten (wie etwa einen Ex-Untermieter), der sich ohne jede Berechtigung in seiner Wohnung befindet, wird dadurch nicht verdrängt.
Dass der Hauptmieter dem Untermieter wirksam gekündigt haben muss ist richtig, steht aber auch oben.
Nach §985 entsteht ein Herausgabeanspruch des Eigentümers zunächst nur gegenüber dem Hauptmieter, sekundär gegenüber enem Dritten, hier der Untermieter. § 546 trifft aber dennoch zu.
Das ist so unzutreffend. Wer Anspruchsgegner des § 985 BGB sein kann, richtet sich nicht danach, wer schuldrechtlich einen Mietvertrag mit wem abgeschlossen hat (siehe allein schon Wortlaut des § 985 BGB). § 985 BGB vermittelt dem Eigentümer einen Herausgabeanspruch gegen jeden (!) Besitzer seiner Sache, der kein Recht zum Besitz hat (§ 986 I BGB). Die schuldrechtlichen Vertragsbeziehungen zwischen dem Vermieter, Hauptmieter und Untermieter sind nur für die Frage relevant, wer alles ein Recht zum Besitz ggü dem Vermieter haben kann (§ 986 Abs. 1 BGB). Hat irgendeine Person (etwa mangels wirksamem Mietverhältnis) kein Besitzrecht ggü dem Eigentümer (hier: Vermieter), hat der Eigentümer einen Anspruch auf Herausgabe. "Primäre" und "sekundäre" Anspruchsgegner des § 985 BGB gibt es schlicht nicht. Entweder jmd besitzt eine Sache und hat ein Besitzrecht oder nicht. Insbesondere gibt es deshalb kein Rangverhältnis iSv primär und sekundär, weil § 546 BGB gerade nicht lex specialis ggü § 985 BGB ist. Das sind absolute Grundlagen des Schuld- und Sachenrechts, bei der man ausnahmsweise sagen kann, dass jede andere Sicht unvertretbar falsch wäre.
also hab ich eigentlich keine andere Wahl als die Räumungsklage? Denn von ihm aus kann ich bestimmt noch lange warten bis er zum Anwalt geht.
Ich weiß nur nicht wie ich das angehen oder zahlen soll...