Wohnung komplett sanieren, kosten?
Ich kaufe eine Wohnung, die ( falls der Mieter mal auszieht) komplett saniert werden muss.
Dafür bekomme ich von der Bank 30 tsd Euro. Ist das überhaupt realistisch?
Die Wohnung ist 50 qm, Bad und Küche allerdings winzig.
Also das Bad ist geradeso 1,20 m mal 2,40, braucht Dusche WC und Waschbecken und Fliesen neu. Da habe ich schon mit 15-17 tsd gerechnet ( normal zweckmäßig).
Die Küchenzeile muss neu. Da die Küche klein ist, denke ich, das ich dort mit5000 tsd für eine nette Küchenzeile auskommen. (280 cm)Oder? Ist das Quatsch?
Dann müssen alle Fußböden neu, das wird komplett Vinyl in allen Räumen, auch Bad und Küche. Da rechne ich mit 5000-6000€
Und Wohnung einmal komplett streichen inclusive Decke 3500€.
So würde ich auskommen mit meinem Budget.
Aber ist das eine realistische Kalkulation? Oder lieg ich daneben? Frage an die Handwerker
10 Antworten
Ich kaufe eine Wohnung, die ( falls der Mieter mal auszieht) komplett saniert werden muss.
Soll sie danach weiter vermietet werden oder Eigenbedarf?
Muss alles saniert werden oder willst du alles sanieren?
Wie ist dort der aktuelle Mietspiegel pro m2 (saniert und unsaniert)?
Ja, für 30.000€ kann man ordentlich was machen, ob sich diese Höhe aber überhaupt für eine 50 m2 Wohnung lohnt, hängt stark davon ab was du als Kaufpreis zahlst und wie die Lage bei euch so ist. Was du damit also am Ende p.M. verdienen kannst.
Bei 300€ Kaltmiete sollte man ganz anders planen, also bei 650€.
Denn die ganzen Kosten willst du ja zeitnah, wenn weiter vermietet wird, wieder rein bekommen.
Zudem musst du den Mietausfall während der Renovierung einplanen, gerade wenn viele verschiedene Handwerker am Werk sind, die erst nacheinander starten können und jede Verzögerung sich auf die anderen auswirkt. Die stehen ja auch nicht immer auf Abruf, sondern haben dann auch andere Termine falls sich was verschiebt und du musst dann auf die nächste freie Chance warten.
Zudem solltest du gucken, dass du dan nicht ggf. am falschen Ende sparst, ich würde in Küche und Bad immer Fliesen und kein Vinyl legen. Das hält länger und du hast weniger altersüblichen Verschleiß, du kannst Schäden also leichter beim Auszug über die Kaution zurück bekommen und durch die gehobenere Ausstattung auch etwas mehr Miete verlangen. Alles andere hat was, wenn ich das aus Mietsicht betrachtet, von 70er/80rr Jahre schick oder "wollte nur Geld sparen". Ich kenne keine neuer sanierte/renovierte Mietwohnung, die überhaupt noch irgendwo Vinyl hat... (ja, ich weiß dass es mittlerweile auch schöneres haltbareres z.B. in Holzoptik gibt).
Eine 5.000€ Küche ist schön, kenne ich aber bei "winzigen" Küchen eher aus Eigentumswohnungen als Mietwohnungen, außer im höheren Preissegment. Hier kannst du gucken ob man noch etwas sparen kann und vielleicht eher bei 3.500-4.000€ landet. Denn auch doe sehen schon gut aus, Qualität ist ähnlich und du hast schon mal wieder 25% Kosten gespart.
Auch das Bad finde ich für die Größe zu teuer. Ja, man muss auch Abriss und Entsorgung einkalkulieren, aber Bekannte von mit haben gerade in ihrem eigengenutzten Haus das 15m2 Bad für knapp über 20.000€ machen lassen, mit nur Marken-Artikeln bei Toilette, Waschbecken und Dusche, alles schon altersgerecht mit ebenerdiger Dusche und dadurch komplett neu verlegte Leitungen, teils aufgestemte Böden für Abflüsse usw., da finde ich 15.000-17.000 für so ein mickriges Bad und vermutlich geplante Weitervermietung zu viel. Ja, wie gesagt man sollte nicht am falschen Ende sparen, da gerade Mieter teils auch achtloser mit Einrichtung umgehen, aber man sollte auch nicht zu viel Geld unnötig investieren, wenn die Mieterhöhung das ggf. nicht her gibt.
Informiere dich zudem gut, was du wie vom der Steuer absetzen kannst und achte darauf, dass bei Rechnungen Handwerkerleistung und Materialpreis klar getrennt ist.
Warum soll es 3.500€ kosten eine 50 qm Wohnung zu streichen? Das ist an einem Wochenende erledigt und kostet lediglich Farbe, Pinsel und Abdeckplanen
auch für das Bad finde ich die Kosten deutlich zu hoch angesetzt
Das sind Malerpreise
Ich hatte Versicherungschaden gerade.
1300 für einen Raum tapezieren und streichen.,
ICH hätte das auch nicht gezahlt, aber Versi regelt, da ist mir egal.
Rechne dir erst mal aus, ob sich das durch die Mieteinnahmen lohnt. Oder möchtest du die Wohnung selbst bewohnen?
Malerarbeiten und Küche halte ich für realistisch. Vinyl-Böden auch, wenn es hochwertige Böden sind.
17000€ für das Bad sind, meine Meinung zu hoch, wenn der Boden nicht gemacht werden muss.
Lass dir Kostenvoranschläge machen. Keiner hier weiß, wie es da aussieht oder was du unter "normal zweckmäßig" verstehst...
Ich persönlich würde nicht so viel dafür ausgeben wollen und selbst Hand anlegen.
Würde keine 3.5k für Maler ausgeben, lieber selbst streichen.
Anstrich vom Maler kostet etwa 4€/qm. Allerdings ist das Ergebnis auch meist um einiges besser als ein selbst gemachter Anstrich.