Kann sich ein Vermieter auf "stillschweigendes Einverständnis" berufen?
Hallo, wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, die Mieter sind zur Treppenhausreinigung verpflichtet und alles läuft unter den Mietern reibungslos ab. Als ca. 6 Jahre später ein neuer Mieter einzieht, sich nicht an die Vereinbarung hält und einfach nicht putzt. Er wurde vom Verwalter darauf hingewiesen, wenn er seiner Pflicht nicht nachgeht, wird eine Reinigungskraft beauftragt, seine Aufgaben auf seine Kosten zu übernehmen.
Der Mieter hat nicht reagiert, also hat der Verwalter eine Firma beauftragt die Treppe für den Mieter zu putzen. Aber es stellte sich raus, dass der Verwalter den Auftrag für das ganze Treppenhaus an die Firma vergeben hat, ohne dies vorher den Mietern mitzuteilen . Am Telefon wurde dem Verwalter damals gesagt das man die Kosten nicht akzeptiert, da es keine Berechtigung und keine vertragliche Vereinbarung ist. Er meinte nur: Das Thema ist durch, es ist halt so. Jetzt ca. 8 Jahre und vier Hausverwalter später, wurde zum ersten mal die Kostenart "Treppenhausreinigung" statt "Hausreinigung" in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt.
Nachdem die Verwaltung u.a. die Einwendung wegen den Kosten der Treppenhausreinigung erhalten hat, kam als Antwort " Der Vermieter ist dazu berechtigt die Kosten auf die Mieter umzulegen....Mehrmals habe ich erklärt, dass es nicht berechtigt ist , da im Mietvertrag die Vereinbarung getroffen wurde, dass die Hausbewohner zur Treppenhausreinigung verpflichtet sind.
Da wird seitens der Verwaltung gar nicht drauf eingegangen. Nach meinem letzten Schreiben bezüglich der Kosten, kam zur Abwechslung eine ganz andere Antwort, von der Verwaltung: Durch das Verhalten, die Abrechnungen immer bezahlt zu haben, ist ein stillschweigendes Einverständnis erfolgt. Das kann ich mir nicht vorstellen, das wäre doch zu einfach. Der Vermieter kann doch nicht die vertraglichen Vereinbarungen, wie er möchte ändern, da hat er doch kein Recht zu.
Wenn er z. B. die getroffene Vereinbarung zur Treppenhausreinigung kippen will, geht das nur mit Zustimmung des Mieters. Mehrkosten müssen nicht vom Mieter übernommen werden.
Putzt ein Mieter die Treppe nicht, kann der Vermieter eine Firma beauftragen, die Reinigung vorzunehmen. Der säumige Mieter hat die Kosten dann zu übernehmen. Der Vermieter kann nicht eigenständig eine Reinigungskraft beauftragen.
Halten sich ein oder mehrere Mieter nicht an die im Mietvertrag festgelegte Pflicht zur Treppenhausreinigung, darf der Vermieter aber nicht einfach eine Reinigungskraft mit dem Treppenputzen beauftragen. Das würde gegen die mietvertraglichen Vereinbarungen mit denjenigen Mietern verstoßen, die das Treppenhaus regelmäßig pflichtgemäß reinigen.
Weiß jemand, wie es mit dem "stillschweigenden Einverständnis" aussieht? Kann sich der Vermieter überhaupt darauf berufen, da seine "einseitige Änderung" nicht berechtigt ist, da sie gegen die Vereinbarung die im Mietvertrag getroffen wurde, ein Verstoß ist. Wenn ein Vermieter sich nicht an den Mietvertrag hält und einfach handelt wie es ihm "passt" und darauf besteht, dass der Mieter die Kosten trägt. Könnte der Vermieter überhaupt mit "stillschweigenden Einverständnis" argumentieren und Recht haben? Danke✌🏼
So
Steht in den Mietverträgen die Treppenhausreinigung drin oder wird sich auf BetrKV berufen?
Hallo, es steht im Mietvertrag, bzw in der Hausordnung welche Bestandteil des Vertrages ist. Zur Treppenhausreinigung sind die Mieter verpflichtet...
2 Antworten
Könnte der Vermieter überhaupt mit "stillschweigenden Einverständnis" argumentieren und Recht haben?
Durchaus, zumindest wenn die Kosten über einen längeren Zeitraum gezahlt wurden (das ist hier der Fall) und vor allem vorbehaltlos.
Habt ihr denn den letzten Betriebskostenabrechnungen widersprochen, in denen die Reinigung umgelegt wurde? Falls nicht, könnte das schlecht aussehen.
Der Vermieter kann doch nicht die vertraglichen Vereinbarungen, wie er möchte ändern, da hat er doch kein Recht zu.
Unter Umständen sind auch einseitige Änderungen möglich. In deinem Fall, wenn einzelne Mieter ihrer vertraglichen Verpflichtung zur Reinigung nicht nachkommen.
Am Ende ist es aber immer das gleiche: Ob das wirksam ist oder nicht, entscheidet im Zweifel ein Richter.
Das ist was ich nicht verstehe, die einseitige Änderung durch den Vermieter ist unberechtigt, aber auf eine unberechtigten Änderung soll ein stillschweigendes Einverständnis berechtigt sein?
Naja, genau genommen, ist es ja keine einseitige Änderung des Vermieters, weil Du durch Zahlung der Beträge dieser Änderung ja zugestimmt habt.
Oder anders: Ihr hättet damals widersprechen (habt Ihr ja) und nicht zahlen sollen.
Stichwort: Konkludentes Handeln.
Das einzige Problem, was ich sehe, ist der lange Zeitraum. Da wird euch vermutlich jeder Richter die Frage stellen, warum ihr den Abrechnungen nicht widersprochen habt, bzw. die unrechtmäßige Forderung aus der Reinigung nicht einfach abgezogen habt. Entweder aus einer evtl. Nachzahlung oder - bei Guthaben - von der Miete.
Dazu habe ich im Internet folgendes gelesen:
Nicht selten kommt es vor, dass Mieter jahrelang Nebenkosten zahlen, die nach dem Mietvertrag nicht geschuldet werden. Manchmal erkennt man nach Jahren, dass der Mietvertrag keine Rechtsgrundlage für die Umlage bestimmter Nebenkosten enthält. Nicht selten kommt es vor, dass die Rechtsprechung Umlageklauseln für unwirksam hält, die jahrelang als unproblematisch angesehen wurden. In diesen Fällen stellt sich die Frage, ob der Mietvertrag, der keine Grundlage für die Umlage bestimmter Nebenkosten enthält, durch die jahrelange Praxis stillschweigend (konkludent) abgeändert wurde, mit der Folge, dass der Mieter zukünftig solche Betriebskosten zahlen muss, die nach dem ursprünglichen Mietvertrag nicht geschuldet waren.
Auszugehen ist von dem Grundsatz, dass im Regelfall auch jahrelange Zahlungen nicht zu einer Änderung des Mietvertrages führen.
Berechnet der Vermieter Betriebskosten, die er nach dem Mietvertrag nicht umlegen kann, und leistet der Mieter jahrelang vorbehaltlos Zahlung, dann führt dies im Regelfall nicht dazu, dass der ursprüngliche Mietvertrag stillschweigend abgeändert wurde und der Mieter auch künftig diese Nebenkosten schuldet. Eine Vertragsänderung durch schlüssiges Verhalten setzt nach der neueren Rechtsprechung des BGH voraus, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter einer Umlage weiterer, im ursprünglichen Mietvertrag nicht geregelter Betriebskosten zustimmt. Dafür reicht es aber grundsätzlich nicht aus, dass der Mieter Betriebskostenabrechnungen unter Einbeziehung bisher nicht vereinbarter Betriebskosten lediglich nicht beanstandet und vorbehaltlos zahlt. Insbesondere die bloße Übersendung einer Abrechnung stellt sich für den Mieter in aller Regel nur als Resultat einer Umsetzung der bisherigen vertraglichen Vereinbarungen dar. Der Mieter zahlt den Abrechnungssaldo dann in der Vorstellung, hierzu verpflichtet zu sein. In solchen Fällen kann ein rechtsgeschäftlicher Änderungswille des Mieters nicht angenommen werden. Selbst eine jahrelange Zahlung auf dem Mieter übermittelte Betriebskostenabrechnungen wird grundsätzlich nicht zur Annahme einer stillschweigenden Vertragsänderung ausreichen.
Instruktiv ist das Urteil des BGH vom 10.10.2007 – VIII ZR 279/09, NZM 2008, 81. Der Vermieter hatte argumentiert, durch jahrelange anstandslose Zahlung der Nebenkostenabrechnungen sei die Umlagevereinbarung des ursprünglichen Mietvertrages abgeändert und erweitert worden. Dem schloss sich der BGH nicht an. „Auch mit der Rüge, durch jahrelange anstandslose Zahlung der Nebenkostenabrechnungen sei (nachträglich) eine stillschweigende Vereinbarung über die in den jeweils erstellten Abrechnungen enthaltenen Betriebskosten zwischen den Parteien zustande gekommen, dringt die Revision nicht durch.
Der von dem Kl. vorgetragene Sachverhalt rechtfertigt nicht die Annahme, die geltend gemachten weiteren Betriebskosten seien aufgrund einer stillschweigenden Vertragsänderung geschuldet. Ein Änderungsvertrag, der eine erweitere Umlage von Betriebskosten zum Gegenstand hat, kann zwar grundsätzlich auch stillschweigend zustande kommen. Erforderlich ist dafür aber, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter einer Umlage weiterer Betriebskosten zustimmt. Dafür reicht es grundsätzlich nicht aus, dass der Mieter Betriebskostenabrechnungen unter Einbeziehung bisher nicht vereinbarter Betriebskosten lediglich nicht beanstandet.
Außerdem lässt sich aus der Sicht des Mieters der Übersendung einer Betriebskostenabrechnung, die vom Mietvertrag abweicht, schon nicht ohne weiteres der Wille des Vermieters entnehmen, eine Änderung des Mietvertrags herbeizuführen. Selbst wenn er daraufhin eine Zahlung erbringt, kommt darin zunächst allein die Vorstellung des Mieters zum Ausdruck, hierzu verpflichtet zu sein.
Wenn Vermieter demnach meinen, die jahrelange Zahlung nicht geschuldeter Nebenkosten bewirke eine Vertragsänderung, dann ist dies nicht richtig. In aller Regel bedeutet die Zahlung nicht geschuldeter Nebenkosten somit, dass keine stillschweigende Vertragsänderung mit der Rechtsfolge vorliegt, dass der Mieter verpflichtet ist, auch künftig die nach dem ursprünglichen Mietvertrag nicht geschuldeten Betriebskosten zu tragen.
Manchmal erkennt man nach Jahren, dass der Mietvertrag keine Rechtsgrundlage für die Umlage bestimmter Nebenkosten enthält.
Das ist der springende Punkt: Wenn man nach Jahren erkennt, dass es keine Rechtsgrundlage gibt.
Bei Euch scheint es so zu sein, dass Du seit Anbeginn weißt, dass es keine Rechtsgrundlage gibt, aber Du hast trotzdem gezahlt.
Ich sehe hier also einen Unterschied. Was hat euer Anwalt dazu gesagt? Im Zweifel wird hier tatsächlich ein Anwalt entscheiden müssen.
Nun ja, im ersten von dir eingestellten Bild ist zu sehen, dass die Hausordnung incl. der Regelung zur Reinigung vom Vermieter abgeändert werden kann. Das hätte euch zwar gleich mitgeteilt werden müssen, aber inzwischen wisst ihr ja davon. Insofern habt ihr da schlechte Karten
Der Vermieter ist berechtigt die Hausordnung zur Regelung der Benutzung und Reinigung gemeinsam benutzter Räume des Hauses und zur Regelung von Ruhe und Ordnung im Haus zu erlassen und sie, soweit erforderlich abzuändern, sofern dem Mieter nicht einseitig neue Pflichten auferlegt werden. Die etwaigen Änderungen sind dem Mieter in geeigneter Weise bekannt zu geben.
Das kann er machen, bei dem Mieter wo es erforderlich ist. Wenn ein Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, kann der Vermieter Änderungen vornehmen wenn es erforderlich ist. Was auf mich nicht zutrifft, da ich meine Verpflichtungen einhalte.
Damit die Treppenhausreinigung umgelegt werden kann, muss im Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung stehen „So eine Vereinbarung steht nicht im Mietvertrag“. Ohne eine solche, können die Kosten nicht umgelegt werden. Eine mietvertragliche Regelung zur Reinigung muss bei Vertragsabschluss geschlossen werden. Ist die Reinigungspflicht dem Mieter auferlegt, “die Reinigungspflicht wurde auf den Mieter gelegt“ darf KEINE zusätzliche PUTZKRAFT abgerechnet und die Kosten nicht nachträglich auf den Mieter übertragen werden. Entweder ist geregelt, dass jeder Mieter die Treppe zu seiner Etage selber putzen muss. „Diese Regelung habe ich unterschrieben“ Oder aber es ist bestimmt, dass diese Arbeiten durch eine Reinigungskraft ausgeführt und deren Kosten auf die Mieter verteilt werden.
Halten sich ein oder mehrere Mieter nicht an die im Mietvertrag festgelegte Pflicht zur Treppenhausreinigung, darf der Vermieter aber nicht einfach eine Reinigungskraft mit dem Treppenputzen beauftragen. Das würde gegen die mietvertraglichen Vereinbarungen mit denjenigen Mietern verstoßen, die das Treppenhaus regelmäßig pflichtgemäß reinigen. Stimmen diese Mieter nicht der Beauftragung einer Reinigungskraft durch den Vermieter zu, muss dieser gegen den vertragsbrüchigen Mieter vorgehen. Dabei kann der Vermieter dem betreffenden Mieter – ohne Fristsetzung – die Kosten der Treppenhausreinigung auferlegen (Amtsgericht (AG) Bremen, Urteil vom 15.11.2012, Az.: 9 C 346/12).
Die Kosten der Treppenhausreinigung sind nach § 2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung (BetrVK) umlagefähig. Umlegen darf der Vermieter diese Kosten auf die Mieter aber nur, wenn das mietvertraglich so vereinbart (wurde nicht vereinbart)und keine andere Regelung im Mietvertrag oder der zum Mietvertrag gehörenden Hausordnung getroffen ist, wonach die Mieter selber für die Treppenhausreinigung zuständig sind.
Lediglich dann, wenn alle Mieter damit einverstanden sind, dass nicht mehr sie selber, sondern eine Reinigungskraft sich um das putzen des Treppenhauses kümmert, kann der Vermieter eine solche Kraft beauftragen. In diesem Fall darf er die dafür anfallenden Kosten in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Dazu sollte der Vermieter jedoch mit jedem Mieter eine schriftliche Änderungsvereinbarung zum bestehenden Mietvertrag bzw. der zum Mietvertrag gehörenden Hausordnung schließen. Es spielt eine Rolle ob man im Anhang des Mietvertrages, Regelungen zur Hausordnung unterschrieben hat (Das ist zutreffen). Dann ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages. Die Regelungen sind für beide Parteien bindend. Sofern die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages ist, darf der Vermieter sie nicht einseitig ändern. Wenn er z. B. die getroffene Vereinbarung zur Treppenhausreinigung kippen will, geht das nur mit Zustimmung des Mieters. Bei einseitigen Änderungen ohne Zustimmung des Mieters, handelt es sich um einen Vertragsverstoß Seitens des Vermieters. Mehrkosten müssen nicht vom Mieter übernommen werden.
Putzt ein Mieter die Treppe nicht (was der Fall war), kann der Vermieter eine Firma beauftragen, die Reinigung vorzunehmen. Der säumige Mieter hat die Kosten dann zu übernehmen.
Was hat denn mein Mietvertrag/Hausordnung mit anderen Mietern und deren Vertrag/Hausordnung mit mir zu tun. Wenn ich einer Vereinbarung, die im Mietvertrag oder in der Hausordnung getroffen wurde, nicht nachkomme, dann habe ich ein Problem mit dem Vermieter und keine andere Mietpartei hier im Haus. Kommt ein anderer Mieter hier im Haus, den Vereinbarungen Mietvertrag/Hausordnung nicht nach, dann hat der andere Mieter ein Problem mit dem Vermieter und nicht ich.
Ich denke du verwechselst die Hausordnung mit der Hausordnung.
Ich denke du verwechselst die Hausordnung mit der Hausordnung.
Das glaube ich kaum.
Was hat denn mein Mietvertrag/Hausordnung mit anderen Mietern und deren Vertrag/Hausordnung mit mir zu tun.
Es geht ja um deinen Vertrag, in dem das so drin steht. "Eventuelle Änderungen sind Bestandteil dieses Vertrages". Der Vermieter kann das für alle ändern.
Hallo, danke für deine Antwort🙂. Das ist alles so ein durcheinander, ich verliere da selber so langsam den Überblick. Es wurde hier so oft die Verwaltung gewechselt und jedes mal höre/lese ich was anderes und am Ende sind es nur Ausreden. Mir ist es eigentlich egal und es geht mir nicht wirklich um die Kosten der Reinigung, sondern wie das gehandhabt wird von Verwaltung XY. Vor allem die Antworten/Aussagen sind teilweise unmöglich. Ich habe bisher auch nie wirklich TamTam gemacht, aber langsam reicht es mir auch. Das die einseitige Änderung durch den Vermieter unberechtigt ist, steht außer Frage, da wurde ich durch einen Rechtsanwalt gut beraten. Das überhörte die Verwaltung scheinbar, so gekonnt wie es ignoriert wurde. Bis Anfang Mai kam immer die gleiche Antwort, dann hörte ich bis letzte Woche überhaut nichts mehr und dann kam eine Email wo auf mein stillschweigendes Einverständnis hingewiesen wurde.
Inhalt dieser Email:
Das ist was ich nicht verstehe, die einseitige Änderung durch den Vermieter ist unberechtigt, aber auf eine unberechtigten Änderung soll ein stillschweigendes Einverständnis berechtigt sein? Das kann ich mir nicht vorstellen und ich denke, es wird mit Sicherheit so weit kommen, dass es ein Richter entscheidet. In knapp zwei Stunden habe ich einen Termin beim Rechtsanwalt wegen der Angelegenheit. Ich bin echt gespannt was er mir dazu sagt.