110% Kredit mit Objekt als Sicherheit für die Bank?
Hallo, wäre es theoretisch möglich, z.b. eine Industriehalle für 1 Millionen Euro komplett auf Kredit zu kaufen, wo bereits ein Mietvertrag mit zumindest 10 Jahren rest Laufzeit besteht und eine Jahresmiete von 70000€ einbringt.
Mit der Miete kann man tilgen und die Bank hätte das Objekt als Sicherheit. Ist soetwas realistisch, bzw. was müsste man noch tun um es möglich zu machen?
Danke im Voraus
8 Antworten
Ist es eine nagelneue Industriehalle, die energetisch und heiztechnisch auf dem neuesten Stand ist?
Das würde zumindest bedeuten, dass bei Ausfall des Mieters womöglich schnell und gut weiter vermietet werden kann.
Ist das nicht der Fall, also eine Halle aus dem letzten Jahrhundert, ist das Risiko sehr groß. Einerseits weiß man nicht, ob der Betrieb, der jetzt gemietet hat, auch zukunftsfähig ist und nicht mal schnell innerhalb der 10 Jahre pleite geht und andererseits suchen immer mehr Betriebe Hallen, die energetisch optimiert sind, um ihre CO2-Bilanz aufzuhübschen.
Zieht dieser Mieter dann doch innerhalb der Mietzeit von 10 Jahren ab, bleibt sie womöglich leer stehen. Auch wenn Du dieses Risiko jetzt nicht siehst, die Banken werden es genau so beurteilen.
Versetze dich in die Lage der Bank! Wenn wer schon zig mal so was gemacht hat und derjenige ein Privatvermögen hat, das als Sicherheit dient, ist der Fall anders.
Ohne Zusatzsicherheiten, geht aus der Sicht der Bank aus folgendem Grund nichts:
Sie verlangen für das Darlehen 7 %. Es bringt aber nach Abzug der Kosten maximal 5 % im Jahr, ist also zum Scheitern verurteilt.
Wenn man 500 T€ auf den Tisch legt, sinken die Zinsen auf 6 % und die Sache sieht gleich viel annehmbarer aus.
Die 7 % waren nebenbei niedrig gegriffen. Bauträger zahlen immer noch mehr 30 %, wenn sie Geld von den Bank wollen. Bei denen wie auch bei deinem Projekt ist das Risiko enorm und die Bank nicht gewillt, es für lau zu tragen. Der Mietvertrag mit einem Gewerbetreibenden ist das Papier nicht wert, auf dem er steht. Die gehen bekanntlich auch mal pleite. Wenn es ein Vertrag mit einem Weltkonzern ist, stehen die Investoren (mit Geld) Schlange.
Man würde seitens der Bank das Mietaufallwagnis untersuchen und entsprechend Eigenmitteleinsatz seitens des Schuldners verlangen um eine möglichst relakreditmäßige Absicherung (60 % des Beleihungswertes ) zu erreichen.
Nein, geht nicht. Mieten werden nicht als Sicherheit in der Höhe genommen.
Nein kannst du vergessen.
Zum einen bewertet die Bank die Sicherheit nicht mit dem Kaufpreis sondern mit c.a 70% oder so heißt du hättest eine Sicherheit von 700.000 auf einen Kredit mit 1.100.000
Es fehlt also allein für den Kredit 400.000 Sicherheit. Die Mieteinnahmen sind en Faktor für die Machbarkeit aber nicht für die Absicherung weil der Mieter kann abspringen.
Wenn du also keinen anderen Sicherheiten hast um die 400.000 abzufangen hast du keine Chance den Kreidt zu bekommen.
Der Kredit steht außerdem in keinem Verhältnis zu deinen Einnahmen (Angenommen du hast einen normalen Job.) von daher bietet dein Persönliches einkommen auch keine Sicherheit.
Dazu kommt das die 70.000 die du Mieteinnahmen hast ja nicht mal deine Kreditrate abbilden. Das heißt das Projekt allein trägt sich nicht....
Und dann kommen noch Anforderung deiner Meiter hinzu, Reperaturen und andere Sache die du dann wie abdecken willst? Da können mal schnell einige Tausend Euro auf dich zu kommen als Vermieter.