Hallo herb1941ert,

wie GGImmo bereits angemerkt hat, eignet sich die Immobilienrente für Eigentümer meistens nur in besonderen Fällen. Denn den Verbleib in der Immobilie muss man sich in der Regel teuer erkaufen.

Für die Immobilienrente gibt es eine Vielzahl von Modellen, klare gesetzliche Vorgaben fehlen. Wir empfehlen, sich eingehend und unabhängig zu dem Thema beraten zu lassen. Möglichst natürlich nicht nur vom Anbieter der Immobilienrente. Hilfe bieten auch die Verbraucherzentralen.

Die wesentlichen Modelle für eine Immobilienverrentung sind Leibrente und Umkehrhypothek und außerdem Wohnrecht und Nießbrauch. Im Mittelpunkt steht die Idee, dass Eigentümer einer Immobilie zu Lebzeiten Geld für das Haus oder die Wohnung erhalten und die eigenen vier Wände bis zu ihrem Tod selbst bewohnen können.

Die genannten Begriffe erläutern wir in einem Blogbeitrag auf unserer Homepage unter https://www.hamburger-immobilien.de/haus-verkaufen/immobilienverrentung-haus-gegen-geld-modelle-und-empfehlungen/.

Wegen der hohen Abschläge zum Verkehrswert der Immobilie raten Fachleute meist, die Immobilie zu verkaufen und von dem Erlös eine kleine, barrierefreie Wohnung zu erwerben oder zu mieten.

Hallo MoppedFan95,

den Einschätzungen von ChristianLE und jetztgehtslos kann ich mich anschließen. Eine solche Finanzierung sollte grundsätzlich zu sinnvollen Parametern möglich sein. Du hast bereits eine recht konkrete Vorstellung von den Rahmenbedigungen. Gut, dass du die Nebenkosten berücksichtigt hast.

Du solltest dir von 3-4 Banken entsprechende Finanzierungsvorschläge machen lassen. Dazu fragen die Banken die wirtschaftlichen Verhältnisse ab und ermitteln - ähnlich wie du es schon gemacht hast - euer monatliches verfügbares Nettoeinkommen. Auf dieser Basis ergeben sich der Finanzierungsrahmen und die Konditionen.

Wichtig: Bei der Bestimmung der laufenden und fixen Kosten sollte man gründlich und ehrlich sein. Versicherungen, Kfz-Kosten, Aufwände für die Kinder etc etc. Am besten geht man seine Kontoauszüge für 12 Monate dafür durch.

Was meinst du mit 40 Jahren Laufzeit? Ein Annuitätendarlehen? Das wäre ungewöhnlich. Typisch sind Laufzeiten bis 20 Jahre. Bei langen Laufzeiten sind Optionen zur Sondertilgung wichtig (z.B. 5% p.a.).

Viel Erfolg bei der weiteren Planung.

Ingo

Guten Abend Edgee,

zunächst einmal ist es bedauerlich, dass Sie von der Arbeit Ihres Immobilienmakler enttäuscht sind. Mein Rat wäre, dass Sie zunächst das Gespräch mit ihm suchen und ihm Ihre Unzufriedenheit mitteilen und begründen. Vielleicht gibt es ja eine Erklärung für die Meinungsverschiedenheit, die sich aus dem Weg räumen lässt.

Falls Sie mit der Tätigkeit Ihres Makler weiterhin unzufrieden sind, haben Sie natürlich das Recht, den Maklervertrag gemäß den zwischen Ihnen und dem Makler verabredeten Bedigungen aufzulösen. Die dafür geltende Frist ist einzuhalten. Es sei denn, Sie kündigen den Vertrag fristlos. Dafür müssen Sie jedoch triftige Gründe vorweisen. Ob das der Fall ist, kann vermutlich nur ein Anwalt stichfest beurteilen.

Ganz wichtig aber: Für alle über den Makler vermittelten Interessenten bleibt dessen Provisionsanspruch im Falle eines Kaufvertrags auch bei Kündigung des Maklervertrags bestehen (siehe auch Antwort von Liesche)! Sofern Ihnen ein wirtschaftlicher Schaden entsteht, weil womöglich der verhandelte Kaufpreis zu niedrig ist, sollten Sie die Immobilie eben zu dem Preis nicht verkaufen. Dann hat der Makler seine Tätigkeit fortzusetzen.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Kohlschein

Beim Lesen Ihrer Frage kam mir ein Buch in den Sinn, das ich vor einigen Jahren gelesen hatte und das mir selbst zahlreiche Impulse zur Beschäftigung mit Immobilien gab. Es erfüllt auch eine Reihe der von Ihnen genannten Punkte, wenn auch nicht alle.

Es geht um das Buch von Thomas Knedel mit dem Titel "Erfolg mit Wohnimmobilien" (2. Auflage). Auf den Autor trifft jedoch die von Ihnen erwähnte "Seminar-Strategie" zu. Derartige Seminare bietet Herr Knedel an. In seinem Buch gibt es aber auch zahlreiche Informationen.

Eine Alternative könnte das Buch "Geld verdienen mit Wohnimmobilien" von Alexander Goldwein sein. Dieses Buch habe ich jedoch nicht selbst gelesen und kann daher zu Inhalt und Güte wenig sagen.

Die Bücher finden Sie bei Amazon hier:

https://www.amazon.de/Erfolg-mit-Wohnimmobilien-Immobilieninvestor-Bonusmaterial/dp/3947059000/

https://www.amazon.de/Geld-verdienen-mit-Wohnimmobilien-Immobilieninvestor/dp/0993950647/

Die Vorschläge des Finanzierungsberaters sind nachvollziehbar und in der Tat eine mögliche Lösung des Themas. Der bestehende Kredit über die 200.000 Euro würde nicht aus dem Verkaufserlös zurückgezahlt. Stattdessen würde die Bank die Sicherheit für den Kredit vom alten auf das neue Haus ändern. Das nennt man einen Pfandtausch oder Sicherheitentausch und das ist bei solchen Geschäften durchaus üblich. Die Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank wird dadurch vermieden.

Trotzdem gibt wie immer auch Einschränkungen:

• In der Regel schreibt die Bank Laufzeit und Zinssatz fort. Sprich: Wenn die Zinsen gegenwärtig niedriger sind, profitieren Sie davon nicht. Auch können Sie die Laufzeit nicht verlängern.
• Die Bank muss dem Pfandwechsel zustimmen und verlangt gegebenenfalls Gebühren dafür.
• Es ist eine Änderung im Grundbuch notwendig, die ein Notar auf Ihre Aufforderung hin veranlassen muss.

Es gäbe noch eine Alternative, die aber schwieriger zu realisieren ist. Manchmal kann mit dem Käufer verabredet werden, dass er in den Kreditvertrag für die Hausfinanzierung einsteigt. Sprich, der Käufer übernimmt Ihren Kreditvertrag. Das hat den Vorteil, dass Sie beim Abschluss der neuen Finanzierung flexibel sind und von günstigeren Konditionen profitieren können. Die oben genannten Einschränkungen 2 und 3 gelten aber auch in diesem Fall. Und vor allem muss der Käufer einverstanden sein, was bedeutet, dass er in etwa einen Kapitalbedarf in Höhe der Restschuld Ihres Darlehens hat. Um ehrlich zu sein: Das kommt eher selten vor.

Die Spekulationssteuer entfällt auch im Zeitraum von weniger als 10 Jahren, wenn die Immobilie ausschließlich privat genutzt wurde. In Ihrem Fall liegt eine Mischnutzung vor, da ein Teil vermietet war. Ob Sie mit dem Mieter befreundet sind, ist dabei unerheblich. Sie müssen also davon ausgehen, dass das Finanzamt in der Tat zumindest eine Teilbesteuerung des "Veräußerungsgewinns" in Betracht zieht.

Unter dem Veräußerungsgewinn versteht man jenen Betrag, der zwischen den Anschaffungskosten und dem Verkaufspreis liegt. Dabei kommt es auch auf Ihre persönliche steuerliche Situation an. Denn anders als Kapitalerträge wird der Veräußerungsgewinn als "Sonstige Einkünfte" gewertet. Entsprechend gilt Ihr persönlicher Einkommenssteuersatz.

Hallo,

gern kann ich versuchen, dir bei deiner Frage zu helfen. Jedoch ist der Begriff "Verwaltungsgesellschaft" etwas unklar, das kann im Prinzip vieles bedeuten. Zum Beispiel gibt es Verwaltungsgesellschaften im Bereich von Immobilien. Solche Gesellschaften "verwalten" Immobilien, sprich sie kümmern sich um alle organisatorischen Belange der Eigentümer und Mieter und erhalten dafür eine Gebühr.

Hast du weitere Informationen zu der von dir gemeinten Verwaltunsgesellschaft? Gibt es ein konkretes Beispiel oder eine entsprechende Webseite? Dann kann ich mir das gerne kurz ansehen und dir einige weitere Hinweise geben.

Herzliche Grüße

Ingo

In mehreren Antworten ist dir bereits die richtige Antwort gegeben worden: Dein Mietvertrag endet mit Ablauf des Monats, das heißt in deinem Fall zum Ende des 31. des Monats. Der Makler kann dich nicht nötigen, die Wohnung bereits früher zu übergeben.

Dennoch solltest du noch einige Punkte beachten. Die Rückgabe der Wohnung muss im "vertragsgemäßen", also typischerweise wiedervermietbaren Zustand erfolgen. Sprich: Wenn du die Wohnung länger bewohnt hast oder aus anderen Gründen Schönheitsreparaturen erforderlich sind, müssen diese am 31.10. ebenfalls von dir erledigt sein.

Denn die Situation erweckt den Eindruck, dass die Wohnung bereits ab dem 1.11. wieder bezogen werden soll. Dann könnte der neue Mieter oder der Vermieter mit Ansprüchen auf dich zukommen, falls die Wohnung bei Rückgabe am 31. des Monats nicht im vertraglich geschuldeten Zustand ist. Weitere gute Hinweise zu dem Thema gibt der Mieterschutzbund Berlin auf dieser Seite.

Und noch eine Frage: Gibt es in deinem Mietvertrag einen Hinweis darauf, dass du die Wohnung bei Mietbeginn früher übernommen hattest? Und steht dort etwas zur Rückgabe? Vermutlich wären entsprechende Passagen unwirksam, aber Streit könnte es trotzdem geben.

Sprengnetter ist ein professioneller Anbieter von Immobilien-Bewertungen mit mehreren Standorten in Deutschland, der auch von Darlehensgeber wie zum Beispiel Banken eingesetzt wird. Dass die Besichtigung durch Sprengnetter offenbar relativ spät, also unmittelbar vor Abschluss von Darlehensvertrag und Kaufvertrag stattfindet, ist jedoch nicht ganz optimal.

Auf Basis des Gutachtens bzw. der Einschätzung von Sprengnetter legt die Bank typischerweise den Beleihungswert für die Immobilie fest. Daher wäre es wichtig zu wissen, wie hoch der Eigenkapitalanteil bei Ihrer Finanzierung ist? Liegt er über 25-30%, ist das Thema vermutlich insgesamt unkritisch. Liegt er darunter, könnte die Bank noch mal mit Rückfragen auf Sie zukommen.

Denn es ist zu beachten, dass der von der Bank festgelegte Beleihungswert niedriger ist als der Verkehrswert. Die Bank nimmt Risikoabschläge vor und muss den angesetzten Wert auch unter einer veränderten Marktlage oder schwierigen Umständen wie einer Zwangsversteigerung erzielen. Weitere Hinweise zum Beleihungswert finden Sie im Hamburger Immobilien-Lexikon.

Es würde mich freuen, wenn Sie ein kurzes Update geben könnten, was auch der Sache geworden ist?