Kann man den Eintrag einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch verweigern?
Hallo in die Runde
Ich habe eine juristische Frage!
Istzustand
Ich bin Eigentümer eines Hauses, Baujahr 1953. Dieses steht auf einem Flurstück, auf welchem auch eine nicht städtische Straße (nicht befestigt) verläuft. Diese ist ca. 100 Meter lang und mündet quasi in ein Feld. Im Grundbuch ist als Grunddienstbarkeit lediglich die Entwässerungsleitung für ein hinter meinem Grundstück befindliches Flurstück eingetragen. Auf diesem Grundstück steht auch ein schon älteres Haus.
Mit dem Eigentümer gibt es einen mündlichen Vertrag zur Wegenutzung der genannten Privatstraße.
Weit hinter diesem Gebäude, offensichtlich auf einem anderen Flurstück, gibt es ein Brachgrundstück, welches nun offensichtlich zum Verkauf angeboten wird. Dieses Brachgrundstück könnte ggf. über meine Straße, mit Weiterführung über das Feld, erreicht werden.
Problemschilderung
Durch einen Kaufinteressenten für dieses Brachgrundstück wurde ich nun gebeten, ihm ein dauerhaftes Wegerecht über mein Grundstück einzuräumen. Dies möchte ich aber nicht, da es eine Wertminderung meines Grundstückes darstellen würde und ich auch keine zusätzliche Lärmbelästigung durch Fahrzeuge, die dann meine Straße benutzen würden, haben möchte.
- Muss ich einer Eintragung einer Grunddienstbarkeit, hier Wege- und Fahrrecht, im Grundbuch meines Grundstückes zubilligen?
- Könnte die Kommune dies im Rahmen eines Verwaltungsaktes von mir verlangen, ggf. mit der Begründung, dass dies zum Gemeinwohl notwendig ist? Aus meiner Sicht käme dies einer Enteignung nahe.
Vielleicht hat jemand entsprechende Rechtskenntnisse. Vielen Dank schon mal.
4 Antworten
Nein, das kann keiner von dir erzwingen, weil eine einzelne Zufahrt niemals im öffentlichen Interesse oder im Gemeinwohl stehen könnte (außer es wäre eine Krankenhauszufahrt oder sowas). Die Erschließung des dahinter liegenden Grundstücks ist nicht dein Problem und wenn du ihm die Durchfahrt nicht gestattest muss er eben sehen wie er eine Zufahrt ermöglichen kann. Der Nachbar der bisher die Straße erlaubterweise benutzen darf, könnte auf ein Gewohnheitsrecht pochen, aber auch nur wenn er keine eigene Zufahrt hat.
Je nachdem wie es genau aussieht könnte der Käufer evtl. die Erlaubnis bekommen (einklagen) deine Straße zu benutzen für notwendige Grundstückspflegearbeiten, aber das könnte dann nur der Rasenschnitt zweimal im Jahr sein beispielsweise. Denn ohne Erschließung, sprich eine Zufahrt, dürfte da auch nichts gebaut werden.
Das Hinterliegergrundstück ist privat ohne eingetragenes Wegerecht nicht baurechtlich nutzbar, da es an der Erschließung mangelt. Hier besteht m.E. auch kein Anspruch auf ein Notwegerecht, da es im derzeitigen Zustand eben bereits als nicht erschlossen erworben werden würde. Oder anders ausgedrückt - ohne Zustimmung des Eigentümers des dienenden Grundstücks wird der Interessent vermutlich vom Erwerb absehen, wenn er kein reines Gartengrundstück kaufen will, welches er nur zu Fuß oder per Helikopter erreichen kann.
Muss ich einer Eintragung einer Grunddienstbarkeit, hier Wege- und Fahrrecht, im Grundbuch meines Grundstückes zubilligen?
Nein.
Könnte die Kommune dies im Rahmen eines Verwaltungsaktes von mir verlangen, ggf. mit der Begründung, dass dies zum Gemeinwohl notwendig ist? Aus meiner Sicht käme dies einer Enteignung nahe.
Diese Frage ist komplizierter. Sollte die Gemeinde zum Zeitpunkt X beschließen, die entsprechenden Flurstücke insgesamt zu erschließen auf dem Wege der Aufstellung eines entsprechenden Bebauungsplans samt Änderung des FNP, dann würde es eine Erschließung als kommunale Maßnahme geben. Und in diesem Zug wäre eine Abtretung bzw. Enteignung der für die Erschließung notwendigen Flächen gegen Entschädigung möglich. Es dürfte daher ratsam sein, sich diesbezüglich grundsätzlich anwaltlich beraten zu lassen, um zum gegebenen Zeitpunkt vorbereitet zu sein.
wenn das Grundstück nur über deine Privatstrasse erreichbar ist, wie verhält es sich dann mit der restlichen Erschließung des Grundstückes - wenn es zu Wohnzwecken dienen soll, werden Anschlussleitungen für Wasser, Strom, Gas, Abwasser, Telefon, Kabelfernsehen usw. benötigt - wo sollen diese verlegt werden - auch über die Privatstraße? Wenn es zu gewerblichen Zwecken dienen soll, verhält es sich ähnlich, nur hat man dann ggfs. auch noch Lärm, Abgase ..... - irgendwo muss der Verwendungszweck des Grundstückes schon festgelegt sein, sonst macht das Ganze keinen Sinn. Ich würde erst mal gar nichts machen, einfach zwingen kann man niemand und das mit dem Notwegerecht kann auch nur gerichtlich erstritten werden - ob man ein solches zugesprochen kommt, wenn man sehenden Auges ein isoliertes Grundstück kauft, das kann dir sicher ein Rechtsanwalt im Bedarfsfall sagen. Oder hat die Gemeinde das Grundstück gekauft und will öffentliches Interesse geltend machen? Das Katasteramt kann dir hierüber vermutlich Auskunft geben.
Gezwungen werden kannst du nicht, aber du kannst dir das BEZAHLEN lassen...
wenn das den wert deines Grundstücks z.b. um 30.000€ mindert, soll er dir halt diese Wertminderung plus eine kleine Entschädigung für deine Mühen zahlen