Wie viel würde man bei Immobilien tatsächlich erwirtschaften?
Hi,
mal ganz pauschal angenommen hätte 3mio im lotto gewonnen und kaufe mir davon jetzt 10 Wohnungen a 300k. mit ner größe von 70qm
die Miete die man kassieren würde wäre durschnittlich 500€, bei 10 Wohnungen wären das 5000€ im Monat. Was muss man von diesen 5000€ alles bezahlen und wäre dann der tatsächliche Gewinn? Sprich was für Kosten würden einem anfallen.
mfg
xwave
6 Antworten
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden wie folgt berechnet:
Kaltmiete + Betriebskostenvorauszahlungen - Abschreibung - Darlehenszinsen - umlagefähige und nicht umlagefähige Werbungskosten = Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
- Kaltmiete ist klar, das wären deine 500,- € im Monat (Kaltmiete sollte nie < 4% des Kaufpreises p.a. sein).
- Betriebskosten zahlt der Mieter, das sind Sachen wie Gebäudeversicherung, Wasser, Abfall, Hausmeister, Grundsteuer etc. (Siehe § 2 BetrKV).
Davon abgezogen werden
- Die Betriebskosten, die der Vermieter selbst zahlt, sie sind ja ein durchlaufender Posten, müssen daher auf der Einnahmen wie Ausgabenseite erfasst werden.
- Abschreibung. Erfolgt i.d.R. linear, 2% des Kaufpreises abzgl. Bodenanteil werden jährlich über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben.
- Zinsen die man für ein Darlehen zahlen muss sind Werbungskosten und damit abzugsfähig
- Reparaturen, Verwaltung, etc. alles was nicht auf den Mieter umlagefähig ist sind auch Werbungskosten.
Was unterm Strich bleibt ist steuerrelevant.
Kosten?
- Grundsteuer
- Einkommensteuer
- Gebäudeversicherung
- Verwaltungsaufwände (z. B. Nebenkostenabrechnung)
- Instandhaltung
- Hausmeisterdienste (Rasen mähen usw.)
Ich habe mal von einem Ehepaar gehört, denen in Berlin ein etwas älteres 8 Wohnungs Haus gehört.
Denen bleibt zum Leben aus den Erträgen des Hauses etwa 1000 Euro im Monat übrig.
Also Leben kannst Du von sowas nicht! Da macht es dann die Masse z. B. bei Immobilienkonzernen.
Also nicht denken, Immobilienbesitzer wären Millionäre oder könnten sich eine Yacht oder sonstwas leisten :)
Für so würde ich das geld lieber in meiner heimat investieren da gibts keine steuer. xd
aber wo könnte man das geld alternativ doch investieren und ordentlich rendite davon abzusahnen?
Im Moment? Rendite? Imho nirgends. Alle Anlageklassen machen im Moment Minus.
Hohe Rendite bekommst Du nur mit gleichzeitig hohem Risiko.
Meiner Meinung nach ist im Moment Bargeld relativ sicher. Da verlierst Du gerade etwa 7 % im Jahr.
Oder Du investierst es in Bildung oder sonst etwas in der Art.
Grundsteuer
Zahlt der Mieter
Einkommensteuer
Zahlt man auf das zu versteuernde Einkommen. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung können aber auch anfänglich negativ sein.
Gebäudeversicherung
Zahlt der Mieter
Verwaltungsaufwände (z. B. Nebenkostenabrechnung)
Sind Werbungskosten und damit steuerlich abzugsfähig.
Instandhaltung
Fürs Sondereigentum muss man selbst Rücklagen bilden von der Miete und fürs Gemeinschaftseigentum tut es die Wohnungseigentümergemeinschaft über die Instandhaltungsrücklage. Die muss man natürlich auf dem Schirm haben. Auch ist sie nicht steuerrelevant bis sie aktiviert wird.
Hausmeisterdienste (Rasen mähen usw.)
Zahlt der Mieter
hab mal gehört, dass wenn man von vermietung und verpachtung lebt, man krankenkasse beiträge zahlen muss und das ggf. zum höchstsatz.!
okay ich geh mal weiter träumen es ist 11:52 muss weiter arbeiten hahahahaha
Instandhaltungsrücklage
Bildet aber erstmal der Vermieter. Als Mieter muß man nur die Dinge instand halten, die man sehr oft berührt. Alles andere ist Sache des Vermieters.
Sonderausgaben habe ich noch vergessen, Modernisierungsaufwände, eine neue Heizung usw.
Bei den anderen Dingen stimme ich Dir teilweise zu. Du kannst nicht alles gleich auf die Mieter umlegen.
Eine Erhöhung der Heizkostenvorauszahlung für Gas kannst Du z. B. nicht sofort auf die Mieter umlegen. Da muß man dann warten, bis die nächste Nebenkostenabrechnung für die Mieter ansteht.
Bildet aber erstmal der Vermieter.
Nein diese wird von der WEG beschlossen und betrifft ausschließlich das Gemeinschaftseigentum (Dach, Keller, Heizungsanlage, etc.).
Für Schäden am Sondereigentum, ergo der vermietete Wohnraum, dafür muss der Vermieter selber Rücklagen bilden.
Davon unberührt bleibt eine evtl. Kleinreparaturklausel im Mietvertrag
Eine Erhöhung der Heizkostenvorauszahlung für Gas kannst Du z. B. nicht sofort auf die Mieter umlegen. Da muß man dann warten, bis die nächste Nebenkostenabrechnung für die Mieter ansteht.
Das stimmt. Das sollte man aktuell im Hinterkopf und auf einem Konto haben.
WEG
Bei komplett vermieteten Häusern oder wenn der Eigentümer drin wohnt und eine Wohnung vermietet, gibts keine WEG.
Vermietung ist keine Selbständigkeit.
Es ist eine eigene Einkunftsart und es gehört zu den Überschusseinkünften (§ 21 EStG).
hab mal gehört, dass wenn man von vermietung und verpachtung lebt, man krankenkasse beiträge zahlen muss und das ggf. zum höchstsatz.!
Yep stimmt, wenn Du nur diese Einkünfte hast, dann sind die Krankenversicherungspflichtig! Der Höchstsatz aber nicht zwingend.
hab mal gehört, dass wenn man von vermietung und verpachtung lebt, man krankenkasse beiträge zahlen muss und das ggf. zum höchstsatz.!
Krankenkassenbeiträge orientieren sich an zwei Dingen.
- Status
- Einkommen
Ist dein Status pflichtversicherter Arbeitnehmer, Student oder Rentner, so sind die Vermietungseinkünfte nicht beitragsrelevant (Vgl. §§ 226 - 240 SGB V).
Ist man hingegen keines der o.g. z.B. selbständig oder lebt nur von den Einnahmen aus der Vermietung und man ist freiwillig gesetzlich krankenversichert so sind ALLE Einkünfte laut Einkommensteuerbescheid bis zur Beitragsmessungsgrenze relevant (tatsächliche wirtschaftliche Leistungsfähigkeit).
In der privaten Krankenversicherung spielt das Einkommen keine Rolle bei der Beitragsberechnung, sondern Einstiegsalter, Tarifumfang, Selbstbeteiligung und Gesundheitszustand bei Antragsstellung.
Ist dein Status pflichtversicherter Arbeitnehmer, Student oder Rentner, so sind die Vermietungseinkünfte nicht beitragsrelevant (Vgl. §§ 226 - 240 SGB V).
IMHO aber auch nur, wenn man als Rentner in der Krankenversicherung der Rentner drin ist. https://de.wikipedia.org/wiki/Krankenversicherung_der_Rentner
Richtig.
KVdR wäre ja Pflichtversicherung. Nach § 240 SGB V wären dort nur beitragsrelevant
- gesetzliche Renten
- Betriebsrenten (Stichwort: Versorgungsbezüge).
- ggf. Einkommen aus abhängiger Beschäftigung, die kein Minijob ist
Alles andere nicht.
Es ist aber jeder Rentner pflichtversichert in der KVdR, der mind. 90% der zweiten Hälfte seines Arbeitslebens in der GKV war, egal ob freiwillig, pflicht- oder familienversichert.
Also Leben kannst Du von sowas nicht!
Dann frage ich mich, wovon ich in den letzten 20 Jahren gelebt habe.
400.000 € zu 10 % = 40.000 €/Jahr - Steuer =rd. 3.000 €/Monat.
Solche Objekte wird es heute aber nicht mehr geben.
Wenn ich mal etwas "böse" fragen darf, hast Du das dann "abgewirtschaftet"?
Ich bin dir nicht böse. Was verstehst du unter "abgewirtschaftet"?
Also hast Du dann z. B. an den Instandhaltungen gespart oder hast Du es nicht modernisiert?
Also quasi "von der Substanz gelebt"?
Weil z. B. ein neues Bad alle 20 Jahre ist ja auch nicht ganz billig?!?
Ok. Das waren Wohnungen aus der Zwangsversteigerung 6-10 Jahre alt. Die waren noch in Ordnung. Ich hab die zu 20 - 30 % dessen erworben, was der Voreigentümer bezahlt hat. Rendite um die 12 %. Abgewirtschaftet habe ich die nicht, sondern Mängel umgehend beseitigt. Kam aber nicht viel vor. Nach Auszug der Mieter (meist verstorben) hab ich die dann mit Gewinn verkauft.
Naja, Zwangsversteigerung usw. ... das darfst Du ja so nicht verallgemeinern.
Wenn man sich regulär was kaufen würde, dann würde sich das imho nicht mehr lohnen heutzutage.
das darfst Du ja so nicht verallgemeinern.
Mach ich auch nicht.
Wenn man sich regulär was kaufen würde, dann würde sich das imho nicht mehr lohnen heutzutage.
Hab ich eingangs schon so geschrieben:
Solche Objekte wird es heute aber nicht mehr geben.
eine wohnung die 300k kostet wird keine Miete von nur 500€ abwerfen, die Nettorendite ist ja kaum besser als von einem sparbuch (übertrieben dargestellt)
ja war jetzt auch nur n zahlenbeispiel dann lass es 700€ sein.
30-40k jahreseinnkommen (netto) dann hätte man das geld ja in 100jahren raus xd
nein das ist falsch.
doch nicht einfach plus minus rechnung.
ich rede ausschließlich von der miete. du hast aber Immobilien für 3 mio gekauft.
die gehören natürlich zur gesamtbilanz dazu.
annahme verkauf nach 10 Jahren.
400k Miete bis dahin.
Und mal ganz konservativ deine Immobilien haben ihren Wert behalten (eher steigt der wert) dann würdest du nach 10 Jahren mit 3,4 Mio raus gehen.
du hast also dein Geld um knapp 12 Prozent vermehrt.
und dann kommt noch der zinseszinseffekt und exponentieller Wachstum dazu!
achso danke dir nayes trotzdem muss weiter scheffeln hab mal paar lotto scheine gemacht.
also wirklich super super grob geschätzt.
die hälfte Steuern
20% nicht umlagefähige Kosten und Rückhalt. Im Lotto Zenario gibts ja keine finanzierungskosten
kommt darauf an wieviel reparaturen, und angestellte, du von dem erwirtschafteten geld bezahlen mußt
Geh die Sache mal grundsätzlicher an. Buchtipp:
https://www.google.com/search?client=firefox-b-d&q=Immobilien+als+Altersvorsorge+und+Kapitalanlage
davon mach ich mir ein screenshot! super erklärt!