Wie erfolgt Übergang des Besitzes bei Grundstücken?
Guten Tag,
ich bearbeite aktuell einige Fälle aus den Tutorien nach. Hier ist ein Fall dabei, zu welchem es allerdings keine Lösung gibt. Im Fall kommt der Übergang des Besitzes an einem unbebauten Grundstücks auf. Bei einem Notar wird der Vertrag geschlossen und die Auflassung erklärt. Wie geht allerdings der Besitz über? § 854 I oder § 854 II? Wenn ja, warum? Kurze Begründung würde mich freuen. Wann ist die tatsächliche Gewalt über ein Grundstück gegeben? (Abs. 1) Wann ist man in der Lage, die Gewalt über ein Grundstück auszuüben? (Abs. 2)
2 Antworten
Wenn ich mich noch recht an meine Ausbildung erinnere, was 35 Jahre her ist: Die tatsächliche Gewalt geht erst mit der öffentlichen Beurkundung über, also wenn das Grundbuch geschrieben ist. Dann ist es für Dritte einsehbar, dass eine Handänderung stattgefunden hat.
Nutzen und Schaden gehen mit dem Setzen der Unterschrift des Notars über. Ab diesem Zeitpunkt kann der neue Besitzer die Äpfel ernten, das Korn einfahren und eine Party auf dem Grundstück abhalten.
...aber auch nur, wenn es so vereinbart wurde. Das Clearing des Geldtransfers machen die Banken unter sich aus. I. d. R. taucht dazu der Käufer mit einer unwiderrufbaren Bankgarantie beim Verkäufer auf und übergibt die im Beisein des Notars.
Das Clearing des Geldtransfers machen die Banken unter sich aus
Welche Banken? Nicht in jedem Fall sind da eine oder sogar mehrere Banken dabei.
unwiderrufbaren Bankgarantie
Mag es geben, aber nicht umsonst. Und welchen Vorteil hat der Verkäufer? Der will das Geld auf dem Konto und nicht so ein Papier.
Dies regele ich in meinem Kaufvertrag. Wenn ich dir ein Grundstück verkaufe welches du bereits eingezäunt, bepflanzt , sonst in einer Form verändert hast - werde ich schreiben, dass Besitz, Nutzung und Gefahr bereits mit Tag der Inanspruchnahme übergegangen sind. Hat man oft in Verträgen mit Gemeinde/Land/Bund - erst wird gebaut dann beurkundet.
Bei bestehendem Pachtvertrag - regelt der Pachtvertrag den Besitzübergang.
In allen anderen Fällen wird man den Besitzübergang auf die Zahlung des Kaufpreises abstellen.
Hindert dich ( die Beteiligten) aber niemand auch hier ein individuelles Datum oder Ereignis festzulegen.
Wie sieht das bei einem Schenkungsvertrag aus? Hier gibt es ja keine Kaufpreiszahlung.
Lies dir meine Antwort vielleicht wieder durch und mach mir einen Vorschlag über deine Lösung des Problems. Der notariellen Beurkundung bedarf die Schenkung auch.
Wie sieht das bei einem Schenkungsvertrag aus? Hier gibt es ja keine Kaufpreiszahlung.
Kann man frei vereinbaren. Sofort wäre eine Möglichkeit. Zum Beginn des nächsten Jahres auch sinnvoll, wegen der Kosten, die meist jährlich anfallen.
Das ist falsch. Die Kaufpreiszahlung spielt dann doch auch noch immer eine Rolle.