Vermieter behält Kaution ein wegen Rücktritt vom Mietvertrag?
Wir haben am Tag der Wohnungsbesichtigung in einer uns relativ unbekannten Stadt einen Mietvertrag unterschrieben. Am Morgen nach der Vertragsunterzeichnung haben wir der Vermieterin mitgeteilt, dass die Wohnung leider doch nicht für uns geeignet ist (es ist ringsherum Baustelle und eine davon steht für mehrere Jahre still). Daraufhin sagte sie, dass sie dann aber gerne die Kaution in Höhe von 3.600 € wegen „ihrer Umstände“ einbehalten würde.
Ich würde auch gerne einen Teil von mir bezahlen, aber das Einbehalten der gesamten Kaution erscheint mir doch etwas viel, deshalb hätte ich lieber einen Aufhebungsvertrag.
Denn anders gedacht könnte ich nun auch die Wohnung drei Monate behalten und fristgerecht kündigen. Sie könnte die Wohnung nicht vermieten und müsste uns die Kaution zurückbezahlen.
Wie sollte ich nun vorgehen? Wie ist die rechtliche Lage?
7 Antworten
Warum meinen die Menschen immer, dass von jedem Vertrag zurückgetreten werden kann?
Ihr habt das Ding unterschrieben, punkt. Pacta sunt servanda sagt der Jurist dazu: Verträge sind einzuhalten.
Und damit habt ihr zumindest bis zum Ablauf einer regulären Kündigungsfrist ab dem Moment, wo ihr meint, nicht einziehen zu wollen die volle Miete zu zahlen. Und sofern da schon eine Kaution geflossen ist darf der Vermieter NATÜRLICH damit aufrechnen, wenn ihr einen offenen Deckel hinterlasst.
So sieht das rechtlich aus. Einen Aufhebungsvertrag schließen KANN man schließen (man kann ja alles vertraglich regeln, was nicht gegen geltendes Recht verstößt, sogar sittenwidrige Dinge grundsätzlich, auch wenn man diese dann nicht einklagen könnte), aber das ist eben eine wechselseitige Willenserklärung... sobald da keine Bereitschaft auf der Gegenseite besteht habt ihr einfach mal "ins Klo gegriffen".
Erste Frage: Wie hoch ist denn die Miete?
In der Tat hast Du eine Kündigungsfrist von drei Monaten (wenn nichts anderes schriftlich ereinbart wurde), und zwar ab Mietbeginn.
Wenn Ihr Euch also nicht auf einen Aufhebungsvertrag einigen könnt, hat der Vermieter Anspruch auf die Miete für drei Monate.
Wenn Du dann allerdings die Wohnung im ordnungsgemäßen Zustand zurückgibst, hat der Vermieter keinen Anspruch auf die Kaution...
Du könntest jetzt einfach nicht einziehen und die Miete nicht bezahlen. Dann wirst Du von der Kaution auch nichts zurückbekommen, musst (je nach Höhe der Kaution und der entstehenden Nebenkosten) noch mit einer Nachforderung rechnen.
Wenn Du Dich mit dem Vermieter also auf irgendwas dazwischen einigen kannst (weil die Wohnung z.B. vorzeitig wieder vermietet werden kann), wäre das zumindest hilfreich für Dich.
Dass der Vermieter die Kaution "für seine Umstände" einbehalten kann, wäre jedoch kein korrekter Grund!
Wenn kein beidseitiger Kuendigungsverzicht vereinbart wurde, kannst du den Mietvertrag mit (knapp) dreimonatiger Frist kuendigen. Du musst dann aber natuerlich 3 Monate Miete und Nebenkosten zahlen. Kuendigst du bis spaetstens am 4. Januar, geht das fruehestens zum 31. Maerz.
Wahrscheinlich wird das aber wegen der Nebenkosten mehr sein als die Kaution. Zumindest dann, wenn der Vertragsbeginn vor dem 1. Februar liegt.
Wenn du die Wohnung also ueberhaupt nicht nutzen willst, waere es wohl guenstiger, einen Aufhebungsvertrag gegen Kautionseinbehalt zu schliessen.
Letzteres, fristgerecht kündigen, sollten Sie dringend tun, um finanzielle Nachteile zu vermeiden!
Du hast kein Anrecht auf einen Aufhebungsvertrag. D.h. schlimmstenfalls müsstest fristgerecht kündigen - und für den Zeitraum halt auch die Miete bezahlen. Diese könnte der Vermieter von der Kaution einbehalten. Was von der Kaution übrig beleibt, muss er dir dann aber zurückzahlen (abgesehen von ggf. Schäden, etc., die auch von der Kaution regulär abgezogen würden).
Gibt es rechtlich denn gar keine Möglichkeit vom Mietvertrag zurückzutreten bzw. diesen zu widerrufen?
Pacta sunt servanda - "Verträge sind einzuhalten"
Es gibt Ausnahmen, z.B. bei telefonisch oder Online geschlossenen Verträgen (vgl. ehem. "Fernabsatzgesetz"). Aber das trifft hier nicht zu, afaik.
Wenn die Wohnung vor Unterzeichnung des Mietvertrages besichtigt wurde, entfällt das Widerrufsrecht, da der Mieter sich vorher ein Bild von allen relevanten Umständen machen konnte.
So eine Möglichkeit gibt es nicht. Unterschrieben ist unterschrieben...
Vermutlich wird da nichts uebrig bleiben, sondern eher noch was draufzuzahlen sein. Die Nebenkosten muessen ja schliesslich auch bezahlt werden, nicht nur die Miete.
Wenn sie die Wohnung ueberhaupt nicht nutzen will, wird es wohl guenstiger, wenn sie das Angebot der Vermieterin annimmt und einem Aufhebungsvertrag gegen Kautionseinbehalt zustimmt.