Nebenkosten sind keine Miete. - Die Miete ist die Kaltmiete und die einzige wirkliche Einnahme des Vermieters.
Nebenkosten sind durchlaufende Posten, Gebühren, Abgaben, Wohngebäudeversicherung, Wohngebäudehaftpflicht, Allgemeinstrom für Treppenhaus, Keller, Speicher, Grundsteuer, Wasser-Abwasser-Gebühren, etc..
Das behält der Vermieter nicht ein, sondern leitet es eben an die Verwaltungen, Versicherung, Schornsteinfeger, etc. weiter.
Es wird auch nur Dein Verbrauch z. B. beim Wasser und die Fixkosten anteilig auf Dich umgelegt. - Bei der Jahresabrechnung wird dann Dein Anteil berechnet und Deine Nebenkostenvorauszahlungen über's Jahr gegengerechnet. - Dann hast Du entweder ein Guthaben oder eine Nachzahlung.
Das hat mit der reinen Kaltmiete nichts zu tun. - Diese allein ist Einnahme des Vermieters und einkommenssteuerpflichtig für ihn/sie.
Bei der zweiten Erhöhung der Kaltmiete ist es eine andere Sache - da kommt es zum einen darauf an, was im Mietvertrag vereinbart ist und zum anderen könntest Du da mal beim Mieterbund nachfragen, vielleicht mal mit dem Mietvertrag wie auch den Schreiben zu den Erhöhungen hingehen. - Die können Dir sagen, was rechtens ist und was nicht.
Man muss aber auch mal sehen, dass heute nahezu alle Rechte bei den Mietern liegen, die Kosten permanent rapide steigen für die Unterhaltung des Mietobjektes, was der Vermieter nicht umlegen kann und da kann vielleicht je nach Vereinbarung im Mietvertrag vielleicht dementsprechend die Miete erhöht werden.
Du hast eine Ausgangsmiete von 469,00 Euro. 20 % Erhöhung in bestimmten Abständen ist legitim, das wären rund gerechnet bei 470,00 Euro = 94,00 Euro, die Dein Vermieter Dir die Miete hätte erhöhen können, aber er hat beim erstenmal nur um 11,00 Euro erhöht. - Vielleicht wusste er es nicht besser und wurde dann später noch selbst informiert, dass er hätte um 20 % erhöhen können. Dann hat er noch eine zweite Erhöhung um 17,00 Euro vorgenommen, zusammen hat er im Jahr dann die Miete um 28,00 Euro statt um 94,00 Euro erhöht.
Also ich finde, das ist immer noch sehr kulant gegenüber den rund 90,00 Euro, die er hätte erhöhen können.
Er scheint eher anständig zu sein und eher weniger zu erhöhen als er könnte - aber für viele KleinvermieterInnen lohnt sich mittlerweile eine Vermietung oft nicht mehr, da sie zum einen gebeutelt werden was das Zeug hält und zum anderen sich oft noch mit schlechten Mietern herumschlagen müssen oder gar dann auf verwüsteten Wohnungen ohne Mietzahlungen sitzen bleiben.