Bezieht sich der Mietspiegel auf Kalt- oder Warmmiete?

Der Mietspiegel liegt in der Gegend in der ich eine Wohnung suche bei sehr guten Wohnungen ab Bj. 1995 bei maximal 8,65 Eur.

Die Wohnung die ich gefunden habe hat einen Preis von 10,83 Eur/m².

Ist das schon Wucher? Kann man den Preis irgendwie drücken?