Wohnung (abbezahlt) vermieten?
Ich mache es kurz: Ich möchte meine bisher selbst genutzte, komplett abbezahlte Eigentumswohnung in 30827 Garbsen vermieten. Sagen wir für 600 € monatlich kalt. Ich bin in Steuerklasse 1 in Hannover, verdiene 13 * 3350 € brutto , zahle monatlich 370 € Hausgeld mit Instandstandhaltung, Heizung, Hausmeister und habe 2010 nur 56000 € für die Wohnung bezahlt. Strom zahle ich getrennt 38 € monatlich.
Kann die Community mir sagen, ob sich die Vermietung eventuell lohnen würde und was unter dem Strich mein möglicher Profit wäre?
Wieviel genau vom Hausgeld entfällt auf die mtl. Rücklagen und Verwaltergebühren als nicht umlagefähige Nebenkosten?
Nicht umlagefähig 268,19 €
Wie groß ist die Wohnung , wie viel Zimmer ? Wie ist die Ausstattung und die Lage im Ort ?
65 m², 2 Zimmer Balkon DG TG HK WK, Bestlage mit top Infrastruktur im Vorort von Hannover, am neuen Uni-Campus
4 Antworten
Könnte durchaus Sinn machen, da die Wohnung wohl eine entsprechend gute Lage hat. Wären also ca. 9,20 Euro KM je qm. Nehme mal an dass es einen qualifizierten Mietspiegel gibt an welchem man sich orientieren kann.
Balkon und Tiefgarage sind schon mal Pluspunkte.
Hausgeld von 370 Euro ist aber relativ hoch. Wie viel geht von diesem Betrag in die Instandhaltungsrücklage ? Gehe jetzt davon mal aus dass das Objekt schon etwas älter ist und demnächst größere Reparaturen und Instandhaltungen durchgeführt werden müssen.
Weiterhin entscheidend sind welche Nebenkosten auf den künftigen Mieter umgelegt werden können.
Ist für die Größe der Wohnung relativ viel. Die Wohnung muss für einen potentiellen Mieter noch erschwinglich sein. Es kommen ja noch laufende mtl. Kosten wie Strom, Telefon , Versicherungen u.s.w. dazu. Der damalige KP war allerdings ein echtes Schnäppchen. Die Wohnung ist heute bei entsprechend guter Instandhaltung und professioneller Verwaltung sicherlich um die 140 bis 160 k Wert.
Vor Corona und Putin auf 230000 geschätzt, leider war ich in der Phase schwer krank und konnte nicht an Verkauf denken. Heute ist die abgegebene Einschätzung wohl zutreffend. Reich werden will ich mit Vermietung auch nicht, nur die Wohnung in meinem Eigentum halten und für eine gewisse Zeit anderswo wohnen und die Nettoeinnahmen aus Vermietung als Zusatzeinkommen nutzen.
Macht alles Sinn. Verkaufen würde ich jetzt auch nicht. Es ist ein gutes Investment und eine sichere Altersvorsorge. Meine Eltern besitzen neben ihrem Haus auch noch mehrere Eigentumswohnungen die gut vermietet sind. Hauptsache ist aber auch dass es ein Mieter ist, der auch regelmäßig zahlt sonst geht die Rechnung nicht auf.
Überschlägig:
Strom zahlt der Mieter. 200 nehme ich mal als seine Nebenkosten, also 800 € Warmmiete.
Also 800 *12 = 9.600 € Warmmiete/Jahr
600 € Abschreibung, 4.400 Kosten, bleiben dir vor Steuer 4.600 €, nach Steuer 2.700 im Jahr.
Nach Steuer 5 % hört sich gut an. Allerdings ist es falsch, vom Preis zu rechnen, den du damals gezahlt hast. Wenn die Wohnung jetzt 90.000 wert sein sollte, sind es nach Steuer 3 %, also ein Ergebnis, das sich langfristig anderweitig mit weniger Aufwand erzielen lässt.
Wertsteigerungen mit ein zu beziehen halte ich für falsch. Die Menschen werden weniger und das kann auch dazu führen, dass Wohnungen, die sich ja jedes Jahr ein Jahr vom Neubau entfernen, billiger werden.
Also 100 € umlagefähig, die Grundsteuer legst du auch um, tut aber nichts zur Sache. 700 € (+ Grundsteuer) Warmmiete, ersetze 9.600 durch 8.400 und du hast überschlägig das Ergebnis.
Zahlt sich nur aus wenn du mehr Einnahmen durch die Vermietung hast als Kosten durch deine neue Wohnung.
Von daher fehlt eine wichtige Info..
Du musst rechnen (Bruttomiete - Hausgeld + umlagefähige Nebenkosten (die sind in der Nebenkostenabrechnung der Hausverwaltung gekennzeichnet)) * 12 - Jährliche Abschreibung (je nach Baujahr 2 oder 2,5% vom Kaufpreis). Das Verbleibende ist mit Deinem Grenzsteuersatz zu versteuern (steht im Steuerbescheid). Was dann noch übrigbleibt ist Deine jährliche Nettoeinnahme.
Nicht umlagefähig 268,19 €