Was ist ein Sondernutzungsrecht des Gartens wert?
Hallo,
wir haben zu 2 Parteien ein Haus gekauft mit gemeinsamer Gartennutzung. Meine Frau und ich wohnen im 1. OG.
Meine Schwester rund ihr Mann im EG. Die beiden haben hier bereits mehr gezahlt, da sie den direkten Gartenzugang haben.
Nun wollen Sie uns den Garten per "Sondernutzungsrecht" abkaufen, damit wir das in der nun fälligen Teilungserklärung gleich mit einbeziehen.
Der Bodenrichtwert beträgt 216€/qm. Unsere Hälfte des Gartens entsprechen 120qm.
Was wäre ein berechtigter Preis, den ich von meiner Schwester für unsere Hälfte des Gartens verlangen kann?
bzw. wie hoch wäre wohl mein Wertverlust? Der Bodenrichtwert kann es ja nicht sein, da man im Garten nicht baut. Ausserdem handelt es sich ja "nur" um ein alleiniges Sondernutzungsrecht.
Der Notar Termin steht für nächste Woche. Bin also dringen auf Hilfe angewiesen.
Danke!
4 Antworten
ich bin zwar kein Experte, hab mich aber trotzdem schon mit dem Thema beschäftigt (bei der Abwägung des Kaufes einer Gartenwohnung). Also offizielle / standardisierte Berechnungsmodelle scheint es wohl nicht zu geben. Kompetente Antworten wird man wohl nur vom Bausachverständigen bekommen. Zu deinem Beispeil kann ich aber sagen, dass der Bodenrichtwert tatsächlich nicht ausschlaggebend sein kann - da es sich ja nur um ein Nutzungsrecht und nicht um Sondereigentum handelt. Davon abgesehen muss man aber bei einer möglichen Berechnung durchaus die gesamten 240qm betrachten und nicht nur die Hälfte, da sich das Recht ja auf die gesamte Fläche beziehen soll. Ohne einen Experten zu rate zu ziehen wäre es wohl am naheliegensten selber Vergleichswerte zu ermitteln. Dazu würde ich einfach im weiteren Umkreis eures Wohnortes in den größeren Immobilienportalen Wohnungen mit und ohne Garten preislich vergleichen- ist zwar etwas aufwändig, sollte aber einen halbwegs guten Überblick ermöglichen. Vielleicht noch als Beispiel: Freunde von uns haben gerade eine neuere Gartenwohnung in Großstadtlage mit ca. 300qm Sondernutzungsrecht verkauft bei ca. 2000 Euro pro qm Wohnfläche haben die ca. 15 -20tsd Euro mehr erhalten als für eine vergleichbare Wohnung ohne Garten. In der Stadt dürfte so etwas aber auch höher ausfallen als in einer ländlichen Region- deshalb vergleichen.
erscheint mir absolut realistisch. In Großstadtlage wäre es wahrscheinlich sogar noch am unteren Bereich.
Den Gartenanteil würde ich nicht über die Teilungserklärung abgeben/verkaufen sondern über einen seperaten Vertrag. Euren Anteil des Gartens für eine absehbare Zeit (10, 15, 20, 25, usw. Jahre) verpachten. Ungefähr so wie ein Erbpachtgrundstück für 5 Euro pro qm und Jahr. Wenn ihr die Wohnung mal verkaufen wollt kann das den Preis der Wohnung erheblich reduzieren wenn es kein Gartennutzungsrecht mehr gibt. Außerdem werden deine Schwester und ihr Mann mal so alt/krank das sie den Garten nicht mehr bewirtschaften können. Dann sind sie froh wenn sie ihn wieder ab- /zurückgeben können.
Ich würde versuchen herauszufinden, was für vergleichbare Wohnungen mit bzw. ohne Gartennutzungsrecht zu zahlen ist und die Differenz als Schätzungsgrundlage nehmen. Genaueres kann euch nur ein Sachverständiger sagen. Im Interesse einer guten verwandtschaftlichen und nachbarschaftlichen Beziehung solltet ihr diese Kosten aber mE nicht scheuen.
unmöglich das rauszufinden. der Ort ist nicht groß und zur zeit sind keine vergleichbaren Objekte inseriert.
Wichtig ist doch bloß das Verhältnis Wohnung mit Garten/Wohnung ohne Garten. Der Ort kann dabei mE vernachlässigt werden. Es reicht doch aus, wenn man herausfindet, dass ein Gartennutzungsrecht den Kaufpreis um zB 10% erhöht.
Gartenland ist kein Bauland. Versuchen Sie es mal mit € 50/m². soweit ihre Wohnung über einen großzügigen Balkon verfügt, könnte die Veräußerung des Sondernutzungsrechtes eher einen Vorteil als einen Nachteil bedeuten. Gartenarbeit ist eine Mentalitätsfrage. Mach einer genießt da lieber die Aussicht vom Balkon!
wie "versuchen" ? Ich bräuchte das schon etwas fundierter. Möchte halt auch nicht unbedingt Geld bzw. Wert verschießen.
Was erwarten Sie denn für Gartenland, das Ihnen lästig ist!?! Die Antwort ist fundiert; sie basiert auf Erfahrungswerten! Der Begriff "versuchen" soll Ihnen einen Hinweis auf mögliche Verhandlung geben! Den Rest machen Sie nun mal mit Ihrem hoffentlich kaufwilligen Miteigentümer aus.
Nein, dann hab ich mich schlecht ausgedrückt. Der Garten ist mir nicht lästig! Wir haben nur keinen direkten Zugang. Und dieser würde mit ein paar Tausend Euro zu buche schlagen, nur dass wir dann vor der Terasse meiner Schwester rumtanzen würden, wenn wir uns im garten aufhielten.
insgesamt, ist es daher die wohl einfachste Lösung ihn komplett abzutreten. grundsätzlich hätte ich ihn schon gern genutzt.
ausserdem geht es hier ja um einen eventuellen Wertverlust bei verkauf der Wohnung. Im einen szenario verkaufe ich eine Wohnung mit 120qm garten. Im anderen lediglich die Wohnung. Wieso sollte ich also dankbar meinen garten quasi verschenken, weil ich ihn dann nicht pflegen muss?
Um ihn nicht zu pflegen, brauch ich ihn ja nicht verschenken ;)
Gut! - und nun beginnen Sie mal tapfer zu verhandeln, sonst finden Sie nie den echten Marktwert Ihres Grünflächenanteils heraus, dessen Realweert sich danach bestimmt, "was ein Verrückter im Zweifel bereit wäre dafür auszugeben"!!
Wir haben für das gesamte Haus 379.000€ bezahlt inkl. Garten. Die Wohnfläche beträgt 230qm, die Nutzfläche ca. 80qm und der Garten hat wie gesagt ca 250qm.
Denkst du ein Sondernutzungsrecht wäre hier mit 10.000€ realistisch angesetzt?