Sinken aktuell die Immobilienpreise tatsächlich?
Hallo,
ich beobachte den Markt schon lange und bei uns sinken die Preise wirklich, es gibt deutlich mehr Angebot auf dem Markt und die Immobilien stehen sehr lange, bis sie, wenn sie überhaupt verkauft werden. d. h. die Wohnungen und häuser warten sehr lange auf den Käufer.
Einige von euch waren aber vor einem halben jahr oder ein jahr der festen überzeugung, es steigt weiter, doch das stimmt aber nicht, ich konnte wirklich sehen, dass die makler sogar preislich runtergegangen sind und bereit sind zu handeln.
Was meint ihr, sinken die preise wirklich? Danke
10 Antworten
Ich beobachte gerade einen bedenklichen Trend:
- Die Erbschaftssteuer steigt ab 2023 kräftig an.
- Wir haben hier seit einigen Monaten eine Übersterblichkeit von mehr als 50 % im Vergleich zu allen Jahren vorher.
Betroffen sind viele ältere Menschen, die nun ihre Häuser an die Nachkommen vererben, die aber oftmals aufgrund der hohen Erbschaftssteuer gar nicht in der Lage sind, das ererbte Haus zu halten. Also muss es verkauft werden.
Dadurch wird sich ein Angebot ergeben, das auf die Preise drücken wird.
Mal sehen, wie sich das in den nächsten Wochen und Monaten bemerkbar macht.
Der Immobilienmarkt reagiert immer mit deutlichem Zeitverzug auf die Änderungen am Finanzierungsmarkt. Die Finanzierungszinsen orientieren traditionell mit den Renditen auf 10-jährige Staatsanleihen. Steigen die Renditen, steigen die Zinsen für Immobiliardarlehen.
Es ist aufgrund der aktuellen Zinslage im Median bei ca. 3,70 - 4,20% p.a. nominal davon auszugehen, dass Immobilienpreise entsprechend nachgeben.
Ich merke in meinem beruflichen Alltag (Ich bin Immobilienmakler) seit Mitte des vergangenen Jahres, dass die Nachfrage ganz massiv nachgibt.
Das liegt nicht zuletzt daran, dass sich die Immobilienpreise in den vergangenen zehn Jahren aufgrund der lockeren Geldpolitik teilweise mehr als verdoppelt haben. Weiterhin muss man anmerken, dass viele der Käufer der vergangenen Jahre überhaupt nur in den Genuss eines Immobilienerwerbs gekommen sind, weil die Zinsen historisch niedrig waren.
Durch die dadurch sehr niedrigen Anforderungen an die Kapitaldienstfähigkeit (trotz der hohen Kaufpreise) konnten sich auch Geringverdiener eine Immobilie leisten.
Wenn man nun berücksichtigt, dass die Banken in der Haushaltsrechnung unter gewöhnlichen Umständen nicht viel mehr als 30% der Gesamtbelastung für die Immobilienfinanzierung einplanen dürfen, wird das Feld der finanzierbaren Kaufinteressenten - selbst bei Besserverdienern sehr dünn.
Beispielrechnung:
Kaufpreis 450.000 EUR; Haushaltsnettoeinkommen 4.500 EUR monatlich; 50.000 EUR Eigenkapital
Kaufnebenkosten (Niedersachsen) ohne Makler 7% = 31.500 EUR
Finanzierungssumme (= Beleihungsauslauf): 431.500 / 97% BLA
Annuität: Zins + Tilgung = 4,00% + 2,00% = 6% = 25.890 EUR / 12 = 2.157,50 EUR
Bei diesem Beispiel entfallen also nur auf die Darlehensrate bereits fast 48% des verfügbaren Haushaltsnettoeinkommen. Eine Bank wird diese Finanzierung - selbst mit sehr guter Bonität also nicht begleiten (können).
Die Immobilienpreise müssen also - sollten die Zinsen längerfristig auf diesem Niveau bleiben - teilweise massiv korrigieren.
Ich habe dazu auf meiner Website auch einen Blogbeitrag geschrieben: https://www.albrecht-ventures.com/2022/12/23/immobilienkauf-bei-steigenden-zinsen-lohnt-sich-das/
ABER: Je nach Region ist die verfügbare Substanz deutlich zu wenig um der nach wie vor starken Nachfrage nach Wohnraum gerecht zu werden, es herrscht also Wohnraumknappheit.
Weiterhin können viele Bauträger aufgrund der aktuellen Lage nicht mehr rentabel bauen und gehen in die Insolvenz. Der nach wie vor starken Nachfrage wird also kein neues Angebot entgegengebracht, was die Preise - zumindest in A- und B-Städten und Gemeinden zumindest konstant halten wird.
Mittelfristig ist aber mit einer moderaten Entspannung der Nachfragesituation am Markt zu rechnen, da aufgrund des demographischen Wandels viele der eigengenutzten Immobilien (der vorwiegend Baby-Boomer) aus Altersgründen auf den Markt kommen werden.
Auch werden viele der Immobilienkäufer der vergangenen 5-10 Jahre, die sich die Darlehenszinsen nur auf 10 Jahre festschreiben lassen haben, bei anstehender Refinanzierung zu aktuell gültigen Konditionen ihre Immobilie nicht mehr halten können und diese verkaufen (müssen). Auch das führt zu einem größeren Angebot und einer entspannenden Nachfragekurve.
Fazit: Die Immobilienpreise werden in den A- und B-Städten- und Gemeinden voraussichtlich um 10-20% korrigieren, in weniger gefragten Lagen und auf dem Land vermutlich auch deutlich mehr. Ob es sich also lohnt zu warten hängt mit der Entwicklung der Immobiliardarlehenszinsen zusammen, die genauso in den Sternen steht, wie der allgemeine Kapitalmarkt.
In einigen Regionen mag das passieren. Der verkauf dauert vielleicht etwas länger, aber deshalb fallen die Preise noch nicht wirklich.
Bei uns, nördlich von Hamburg und in Hamburg, sinken sie bisher nicht. Manche Verkäufe dauern etwas länger als bisher. das ändert aber nichts am Preis.
Schwierig, das im Moment zu beurteilen. Die Nachfrage steigt eigentlich, aber die Kaufkraft sinkt. Die Leute sind aufgrund der Preissteigerungen nicht mehr in der Lage, sich einen Kredit zur Hausfinanzierung zu leisten.