Mieterhöhung, weil unter Mietspiegel?
Hallo,
ich habe mir ein Haus gekauft in welchen 2 Mieter schon drinne waren. Diese zahlen momentan 350€ monatlich was weit unter den üblichen Mietspiegel von 850€ bei uns ist. Kann ich ohne weiteres die Miete auf den Mietspiegel erhöhen oder dennoch nur um 20% bei den 350€?
dankeschön im Vorraus
9 Antworten
Mieterhöhung ist bis zum ortsüblichen Spiegel nur zu 20% erlaubt.
Zuvor solltest Du Dich über den Zustand der Wohnungen informieren.
Eine Besichtigung ist >3 Tage zuvor anzukündigen.
Mängel gegenüber den im Mietspiegel der Gemeinde angeführten Wohnungen können auch einen geringeren Mietwert bedingen.
Eine Mieterhöhung (oder eine Miete) kann man nicht aussprechen und erwarten, dass der Mieter einfach zustimmt. (Wenn man als Vermieter Glück hat vielleicht. Mieter werden aber fast immer Gründe finden, warum sie eine Erhöhung nicht akzeptieren wollen.)
Man kann um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Höhe von Betrag x auf die Kaltmiete bitten. Das Zustimmungsverlangen muss begründet werden und außer bei einer Modernisierungsmieterhöhung gibt es nur den Grund "Anpassung an das ortsübliche Niveau". Dabei ist es nicht wichtig, dass man dieses Niveau verständlich für einen Mieter erklärt, sondern rechtlich absolut sicher nachvollziehbar für einen Richter, der bei einer eventuellen Klage das Verlangen prüft und feststellt, ob es berechtigt ist oder nicht. Ein Mieter, der es nicht verstehen will, wird es sowieso nicht verstehen.
Ab Zugang des Mieterhöhungsverlangens hat der Mieter Zeit bis zum Ende des übernächsten Monats, um seine Zustimmung zu erklären oder eben nicht. Das bedeutet, dass er bis zu 3 Monaten Zeit hat zu überlegen und wenn er nicht zustimmt, muss er gar nichts machen. Er muss noch nicht einmal seine Ablehnung der Zustimmung begründen.
Stimmt er nicht zu, muss man auf Zustimmung klagen und dafür ist es so besonders wichtig, dass bereits das Verlangen rechtssicher gestellt wurde.
Sollte der Mieter jedoch zuvor schon abgelehnt haben und das z. B. mit Mängel begründet haben, bleibt einem natürlich auch nichts anderes übrig, als zu klagen, es sei denn, man kann die Mängel beseitigen und sich mit dem Mieter darauf verständigen, dass er nach Beseitigung der Mängel die Mieterhöhung auch akzeptiert.
Sollte es so sein, dass die Mängel vom Mieter verursacht wurden, muss man das bei der Feststellung der Mängel dem Mieter erklären und ihn bitten, die Mängel zu beseitigen. Macht er das nicht, kann man wiederum die Mängelbeseitigung selbst vor nehmen und die Kosten vom Mieter verlangen. Weigert sich er Mieter, bleibt ggf. auch hier nichts anderes übrig, als auf Erstattung zu klagen. Diese Klage hätte aber mit dem Mieterhöhungsverlangen nichts zu tun, könnte aber, falls der Richter auf einen Vergleich aus ist, mit einbezogen werden.
Es hilft leider nichts, dass man sich in so einer Situation aufregt. Das einzige was hilft ist, die Sache einem versierten Rechtsanwalt zu übertragen, der alles korrekt bis zum Ende durch zieht.
Habs von jmd anderem kopiert.
Mängelbeseitigung ist Sache des Vermieters!
Aber die geringen Mieten sind ja nicht durch Minderung entstanden, oder?
Wenn die 350€ die Grundmieten sind, kannst du sofort auf 420€ die Mieten durch ein Mieterhöhungsverlangen versuchen durchzusetzen. Halte dich an die gesetzlichen Bestimmungen.
2023 kannst du die Miete wiederum um 20% erhöhen auf 504 €. etc. Anderes ist nicht möglich.
Wie werden die Betriebskosten den Mietern auferlegt? Sind die in der Miete enthalten?
Du musst schauen, wann die letzte Mieterhohung war. Du kannst nur alle 12 Monate mit 3 Monaten vorzug die Miete erhöhen. Also Praktisch im 15 Monatstakt.
Du kannst die Miete innerhalb von 3 Jahren höchstens um 20 % Erhöhen in einigen Gemeinden sogar nur um 15%.
Das Maximum sind 70 EUR, dann erst wieder nach drei Jahren die nächste ME 84 EUR/Monat, usw..
Versuche, die Mieter zu bewegen auszuziehen (mit Prämie). Neue Mieter dann mit der örtlichen Vergleichsmiete / Mietspiegel einmieten. Rechne mal aus was für dich vorteilhafter ist.
Eine Prämie, die die Umzugskosten deckt, würde sich nicht rechnen - und wäre auch kein Anreiz, auszuziehen. Die Leute bräuchten ja eine alternative, für sie bezahlbare, Wohnung und hätten zudem jede Menge Arbeit...