Würdet ihr die Immobilie als Haus oder als zwei Wohnungen vermieten?
Würde ihr das folgende Haus direkt vermieten oder in zwei Wohnungen unterteilen?
- Bewohnbar sind Erdgeschoss und Obergeschoss. Der Keller kann zudem für Waschküche und Abstellraum, nicht aber für Wohnraum genutzt werden. Das Dachgeschoss ist mangels Genehmigung nicht ausgebaut.
- Erdgeschoss und Obergeschoss haben einen identischen Grundriss: Beide Geschosse verfügen über ein Badezimmer (3,5 qm), Küche (7,4 qm), ein Zimmer mit 8qm, ein Zimmer mit 12qm und ein Zimmer mit 17,5qm.
- Im Obergeschoss gibt es zusätzlich einen kleine Balkon und im Erdgeschoss eine große Terrasse mit großem Garten.
- Das "Treppenhaus" liegt perfekt, um das Haus in zwei separate Wohnungen zu unterteilen. Ursprünglich wurden auch zwei separate Wohnungen vermietet.
- Das Haus ist nicht mehr das jüngste, allerdings in einem sehr guten Zustand, es wurde stets auf eine gute Instandhaltung (neues Dach, neue Isolierung, neue Fenster,... geachtet).
- Aktuell ist nur eine Garage mit einem Stellplatz vorhanden, das ließe sich allerdings erweitern.
- Sowohl für die Vermietung als ein Haus, als auch für die Vermietung zweier separater Wohnungen sind vergleichbare Umbauten notwendig, finanziell dürfte es keinen großen Unterschied machen.
In der Region sind sowohl Häuser, als auch Wohnungen zur Miete gefragt. Was nun stärker nachgefragt wird, vermag ich nicht zu beurteilen. Das Ziel wäre es, möglichst hohe Mieteinnahmen zu erzielen und die anfallenden Instandhaltungskosten dabei so gering wie möglich zu halten. Einen Vorteil bei der Vermietung als zwei separate Wohnungen sehe ich in einer minimal ausgeprägteren Streuung des Risikos (beispielsweise durch Mietnomaden).
Ich würde mich sehr über eure Meinung freuen, wie ihr euch entscheiden würdet!
5 Antworten
minimal ausgeprägteren Streuung des Risikos
Wenn 50 % Reduzierung des Mietausfallrisikos bei Dir "minimal" ist?
Aus Erfahrung wissen wir, dass ein ganzes Haus an eine Partei vermietet, immer auch für die Mieter bedeutet, "das gehört jetzt alles uns". Als Vermieter hat man es dann prinzipiell sehr schwer, auch mal auf das Grundstück, sowie in das Innere des Hauses zu gelangen, um z. B. mal die Technik, Sauberkeit u. a. zu inspizieren.
Bei zwei Mietern kann man davon ausgehen, dass auch immer eine gegenseitige Kontrolle stattfindet.
Schließlich ist es so, dass die Mietpreise bei kleineren Wohnungen tendenziell höher sind, als bei einem ganzen Haus.
Eindeutig: Hier würde ich zwei Wohnungen vermieten.
Ich würde auch zwei Wohnungen vermieten. Da die obere Wohnung einen Balkon und die untere eine grosse Terrasse hat, würde ich den Garten BEIDEN zur Nutzung überlassen.
Alle anderen Beweggründe wurden dir schon erklärt, da kann ich mich nur anschliessen.
Nachteil bei 2 Wohnungen: ggf Schall- und Brandschutz beachten, Fluchtwege beachten, getrennte Ablesung der Verbräuche. Evtl. zusätzlicher Stellplatz nötig.
Vorteil: höhere Mieten erzielbar.
Wenn das Objekt bisher als Haus mit 2 getrennten WE geführt wurde, hast du die aufgeführten Probleme nicht. Wenn das aber vorher nicht der Fall war, kommen die von mir aufgeführten Punkte zum Tragen.
Du musst solche Nutzungsänderungen nicht zwangsläufig beantragen, kannst aber im Streitfall, z.B. wenn Mieter unzufrieden sind, eine offene Flanke bieten.
Sicher, Sie sind zu beachten und ggf. zu klären, sind aber nicht wirklich Probleme, die dagegen stehen. Gerade in Gebieten mit Wohnungsknappheit sind die Kommunen um jede Wohnung froh, die zusätzlich ohne Probleme entstehen kann.
Ich kenne die Situation dort nicht. Aber manche schnellen "Lösungen" erzeugen erst Recht Probleme.
grundsätzlich gehen wohnungen besser als häuser
es ist auch einfacher, 2 mieter, die je 0,5x zahlen können zu finden, als einen mieter, der x zahlen kann
also bei uns
ich würde wohnungen machen wahrscheinlich
Da es als Vermietobjekt dient, würde ich hier zwei Wohnungen ausbauen. Zudem überlegen, ob das Dachgeschoss auch grundsätzlich als Wohnung ausbaubar wäre.
Die Vermietung als Wohnungen reduziert das Risiko für Mietausfälle, und ich denke, zwei Wohnungen zu, sagen wir mal, 700 EUR Kaltmiete lassen sich leichter vermieten als ein Haus zu 1400 EUR.
Ein Dachgeschoss ließe sich grundsätzlich einrichten, die Genehmigung für den Ausbau bekommen wir allerdings schon seit Jahrzehnten nicht. Da das Dachgeschoss wirklich klein ausfällt, lohnt sich der Streit auch ehrlich gesagt nicht wirklich, zumal für den Ausbau auch größere Investitionen anfallen würden, da das Dachgeschoss keinen Wasser- und Stromanschluss hat.
Die Vermietung als Wohnungen reduziert das Risiko für Mietausfälle, und ich denke, zwei Wohnungen zu, sagen wir mal, 700 EUR Kaltmiete lassen sich leichter vermieten als ein Haus zu 1400 EUR.
Ein wichtiger Punkt! Allerdings wäre ich auch dazu bereit, auf ein paar hundert Euro im Monat zu verzichten, wenn ich dann keinerlei Probleme mit den Mietern habe. Ich würde beispielsweise davon ausgehen, dass eine Familie im Haus durchschnittlich länger wohnt, als ein Mieter in einer Wohnung. Regelmäßig neue Mieter suchen zu müssen sind eben auch versteckte Kosten.
Vermutlich hast du aber Recht damit, dass eine Vermietung als Wohnungen sinnvoller ist. Allein schon deshalb, weil in einem Haus keine zwei Küchen notwendig sind und derartig kleine Räume ansonsten nur schwer zu nutzen sind.
Ja, gut, dann hat sich das Dachgeschoss erledigt. Sind aber immerhin nette Abstellräume :-)
Woran Du bei einem Mieter bist, weisst Du leider erst, wenn der schon länger dort wohnt, seine Miete pünktlich zahlt und das Haus nicht verwüstet.
Ausserdem denke ich, dass bei Vermietung als Haus der Mietpreis schon in eine Grösse rückt, wo der Mieter darüber nachdenkt, selbst ein Haus zu kaufen.
Ich würde hier zwei Wohnungen draus machen.
Nein, wieso? Beides ist doch je nach Alter des Gebäudes entsprechend dem technischen Stand zum Bauzeitpunkt gegeben. Rauchmelder kommen sowieso in alle bewohnten Räume und Notausgänge sind über Terrasse und Balkon gegeben. Wo ist das Problem?
Das betrifft nur die Heizung und da wird eine Mess- und Abrechnungsfirma beauftragt. Die Kosten tragen die Mieter.
Da gibt es doch am Ort bestimmt eine Stellplatzsatzung und wenn zum Zeitpunkt der Errichtung genügend vorhanden waren, sind es auch genügend, wenn aus ursprünglich einer Wohnung nun zwei entstehen. Da fragt niemand danach. Platz ist da, wo die Mieter ihn finden. Zudem ist nicht gesagt, dass jede Mietpartei auch ein eigenes Auto hat.