Mit Immobilien reich werden - kann das wirklich "jeder"?
Ich beschäftige mich schon seit längerem mit Immobilien und bin dabei kürzlich auch auf den „Investmentpunk“ Gerald Hörhan aus Österreich gestossen.
Er besitzt etwa 200 Wohneinheiten im Gesamtwert von ca. 40 Mio. Euro und verfügt nach eigenen Angaben über jährliche Mieteinnahmen von etwa 1,5 Mio. Euro.
Er nennt das "finanzielle Freiheit" (was auch sicher richtig ist) und sein Ziel war es immer, nicht mehr für Geld arbeiten zu müssen.
Interessant wird es aber, wenn er dann sagt, dies könne "jeder" schaffen und auch ohne viel Eigenkapital.
In dieser Stelle drängen sich mir zwei Fragen auf:
- Wenn das wirklich "jeder" machen würde, damit erfolgreich wäre und nicht mehr arbeiten müsste, wer würde dann die nächsten Häuser und Wohnungen bauen bzw. instandhalten? Sein Konzept funktioniert ja nur deshalb, WEIL es eben viele andere Menschen gibt, die eben schon jeden Tag für Geld arbeiten und die Immobilien bauen und instandhalten, die er gekauft und vermietet hat und die ihm seine "finanzielle Freiheit" ermöglichen.
- Wenn man nur sehr wenig Eigenkapital hat, dann muss man die Immobilie finanzieren und die Mieteinnahmen gehen hauptsächlich für Zins und Tilgung drauf. Zwar ist die Immobilie dann irgendwann mal abbezahlt, aber das dauert entsprechend und generiert nicht so viel "Cashflow", dass man davon leben kann. Irgendwann sicher mal, aber die Rede ist ja immer von sehr jungen Menschen, die es damit schon sehr früh zur finanziellen Unabhängigkeit geschafft haben. Wie haben diese ihre Immobilien also so schnell abbezahlt bekommen bzw. womit generieren diese den hohen "Cashflow"?
Ich will zwar nicht abstreiten, dass es möglich ist, mit geschickten Immobilienkäufen ein großes Vermögen anzuhäufen, aber es ist aus meiner Sicht schwieriger als es von manchen "Coaches" dargestellt wird und auch nur einem kleinen Teil der Bevölkerung zugänglich.
Liege ich da richtig oder falsch?
10 Antworten
Rein technisch kann (nein, könnte) das wirklich jeder. Es gibt ja keine Vorschriften wie beim einem Arzt, um mal ein Beispiel zu nennen. Du brauchst einen Gewerbeschein und los geht's. Die Voraussetzungen für die Maklererelaubnis sind: https://ratgeber.immowelt.de/a/wie-man-immobilienmakler-wird.html#c20171
aber es ist aus meiner Sicht schwieriger als es von manchen "Coaches" dargestellt wird und auch nur einem kleinen Teil der Bevölkerung zugänglich.
darin liegt der Pferdefuß. Man kann auch arm werden, wenn man die Risiken falsch einschätzt und sich finanziell verhebt.
Danke! Dazu habe ich noch gefunden: https://www.immobilienanwaeltin.de/aktuell/gewerbeerlaubnis-immobilienverwalter/
Wer ist von dem neuen Gesetz betroffen?
Eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung beantragen müssen künftig Wohnimmobilienverwalter, d. h. WEG-Verwalter und Verwalter von Mehrfamilienhäusern. Das entscheidende Kriterium ist, dass die Tätigkeit professionell bzw. gewerbsmäßig ausgeführt wird. Mit anderen Worten: Haus- oder Wohnungseigentümer, die nur ihre eigenen Wohnungen verwalten oder dies im privaten Umfeld tun, müssen keine Gewerbeerlaubnis beantragen.
Wer zum Beispiel als Mitglied einer Erbengemeinschaft die Verwaltung von mehreren Wohnungen übernommen hat, wird wohl keine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung benötigen. Allerdings herrscht noch Unklarheit darüber, ob ab einer bestimmten Wohnungsanzahl automatisch davon auszugehen ist, dass die Verwaltung der Immobilien als gewerbsmäßig zu betrachten ist.
Wenn du fremde Bestände verwaltest ist das richtig. Für den eigenen Bestand brauchst du keine Genehmigung.
Das funktioniert nur in der Theorie: Vor 20 Jahren kaufen, heute mit Riesengewinn verkaufen. Aber: Wo kam vor 20 Jahren das Eigenkapital her? Ein Objekt kann man finanzieren, aber nicht mehrere.
Also ich habe seine Strategie so verstanden, dass er viele kleine und billige Wohnungen kauft, diese vermietet und die Mieteinnahmen dann den Betrag übersteigen, den er monatlich für Zins und Tilgung seiner Bankdarlehen aufwenden muss.
Und zwar so deutlich übersteigen, dass er einen relativ großen positiven und regelmäßigen Cashflow hat, der es ihm dann ermöglicht, Vermögen anzuhäufen und dafür wieder weitere Immobilien zu kaufen usw.
Klingt relativ simpel und ist es unterm Strich auch, aber heißt natürlich nicht, dass es ein absoluter Selbstläufer ist und man rein gar nichts dafür tun muss und keine Ahnung davon haben muss.
Du hast Recht, ganz so einfach ist das nicht und Jeder kann das sowieso auch nicht.
Interessant wird es aber, wenn er dann sagt, dies könne "jeder" schaffen und auch ohne viel Eigenkapital.
Dem würde ich zustimmen. Mit etwas Geschick und dem richtigen Riecher kann es klappen. So wie auch bei Aktien. Oder Glückspiel. Oder Kryptowährung. Oder Gründung. Jeder kann es schaffen.
Jetzt muss man nur ganz genau lesen. Da steht "kann" und nicht etwa "wird".
Jeder kann es schaffen, der es will und sich gut vorbereitet. Längst nicht jeder wird es schaffen.
Besonders wer am Anfang unerfahren ist und vielleicht nur Kapital für einen Versuch hat, sollte sich sehr gut vorbereiten, bevor man es wagen sollte. Denn nicht jede Investition zahlt sich am Ende aus. Und selbst wenn man alles richtig macht, gibt es Dinge, die nicht in der eigenen Hand liegen, aber alles zunichte machen können.
Es kann auch jeder schaffen insolvent zu werden ;). Ich wil das alles nicht schlecht reden. Nur ist es einfach unglaublich naiv zu denken, das jeder irgendwas mal eben schaffen könne um Reich zu werden. Das Glück haben nur die wenigsten. Im Detail ist eben wesentlich komplexer.
Und manche dieser sogenannten Coaches haben auch gar kein Interesse daran, dass es jeder schaffen könnte. Sie preisen das Blaue vom Himmel und freuen sich, dass sich zahlungswillige Kundschaft gibt, die sich anhören möchte, wie einfach es doch sei erfolgreich zu werden. Ich frag mich da nur: Wenn es doch so einfach ist, wozu muss man dann einen Coach bezahlen? Entweder man läuft einem Scharlatan auf oder im besten Fall erfährt man, dass doch ein bischen mehr dazu gehört bevor es jeder schaffen kann.
Zu Deinem ersten Punkt: "Das kann jeder" ist ja natürlich nicht dasselbe wie "Das können alle". Das eine bezieht sich darauf, dass ein (beliebiger) Einzelner etwas tut, das andere darauf, das alle dasselbe tun.
Aber selbst solche Aussagen "Das kann jeder" sind mit Vorsicht zu genießen. Man muss streng genommen das Wort "theoretisch" hinzufügen. Denn tatsächlich ist der Erfolg an verschiedene Voraussetzungen geknüpft. Nicht zwangswise an ein sehr hohes Eigenkapital, aber an Fähigkeiten, Kenntnisse, Geschick, Kontakte, Glück, etc.
Was meinst Du damit, dass andere Menschen jemandem seine finanzielle Freiheit ermöglichen? Das gilt in einer arbeisteiligen Wirtschaft doch für jeden, egal, ob sie ihr Geld durch Erwerbsarbeit, Unternehmertätigkeit, Lottogewinn, Bankräuberei etc. erhalten.
Zum zweiten Punkt: "und die Mieteinnahmen gehen hauptsächlich für Zins und Tilgung drauf": Korrekt, aber wenn Tilgung, Zins und Unterhaltskosten eben niedriger als die Mieteinnahmen sind, kann der Überschuss entnommen werden -wie bei jedem Unternehmen. Wie hoch dieser freie CahFlow ist, hängt stark von den Parametern ab.
Es geht hier nicht um Makeln, sondern um Kaufen und Vermieten. Dafür brauchst du keinen Gewerbeschein.