Miete: Nebenkostenabrechnung hohe Nachzahlung?
Hallo Zusammen,
ich habe eine Nebenkostenabrechnung erhalten. Ich muss knapp mehr als 25% nachzahlen. In der Nebenkostenabrechnung sind Kosten enthalten wie Reinigung Allgemeinfläche, Sicherheitsdienst, Müll, Grundsteuer, etc. Bei der Höhe der Nachzahlung sind Strom und Wasserverbrauch nicht mit kalkuliert.
Mein Frage ist, ob das rechtens ist? Ich meine, die Mehrkosten sind auf Seiten des Vermieters zurückzuweisen. Ich weiß auch, dass die Kosten auf den Mieter abgelegt werden können. Aber das die Kosten so "explodieren" ist für mich fragwürdig. Schließlich hat der Vermieter ja die Nebenkosten kalkuliert.
Was meint Ihr?
7 Antworten
Also:
So ein Haus verursacht Nebenkosten.
Ein Teil davon (die umlegbaren) sind von den Mietern zu tragen. Den anderen Teil muss der Vermieter tragen.
Prinzipiell musst Du die umlegbaren Nebenkosten voll tragen (oder anteilig, falls es mehrere Mieter gibt). Da gibt es erstmal keine Diskussion.
Du kannst nur fragen, ob a) nicht-umlegbare Kosten in die Rechnung einkalkuliert wurden (das wäre nicht erlaubt) oder b) ob hier vollkommen falsch gewirtschaftet wurde.
Wenn Ihr ne WEG seid, dann habt Ihr doch einen Beirat, der die Abrechnung prüft. Ansonsten kannst Du sie prüfen.
In deinem Fall: welche genau Kosten sind denn so gestiegen, dass die Gesamtrechnung viel höher ausgefallen ist als letztes Jahr? Vergleiche die beiden Abrechnungen.
Und wenn es nur um die Nachzahlung geht: Ja, dann gehören deine Vorauszahlungen halt um 25% erhöht. Du könntest die Nebenkosten auch direkt selbst bezahlen. Es ist halt so üblich dass der Vermieter das Geld für dich vorstreckt und in der Nebenkostenabrechnung das verlagt, was du sowieso zahlen hättest müssen.
In einer WEG werden die Nebenkostenabrechnungen üblicherweise durch WEG-Vertreter geprüft, bevor sie an die Mieter verschickt werden.
Quatsch, soweit kommt das noch. Und Vertreter einer WEG, also der Verwalter, hat mit meinen Mietern schon gar nichts am Hut.
Zudem gibt es in einer WEG gar keine Nebenkosten. Die haben Kosten und Lasten.
Deshalb ja auch die unterschiedlichen Mietverträge.
Selber Quatsch. Es gibt auch Dinge, die du vielleicht nicht kennst. Vertreter der WEG ist übrigens der Verwaltungsbeirat, nicht der Verwalter.
Lachnummer? Ein Beirat hat da erst Recht gar nichts zu vertreten, die drei ET haben so einen Job nicht, ein Beirat ist auch nicht Pflicht.
Ok, Ihr könnt das so machen, wie ihr wollt, bei uns wird das so gemacht. Egal ob du das komisch findest oder nicht ;-)
Wie können? Müssen, eine AR für Mieter hat doch der Vermieter zu erstellen. Wer sonst kennt die Kosten und Lasten?
Wie will ein Verwalter z.B. an die Lasten für die Grundsteuer kommen, oder an die Kosten, wenn es je Wohnung eine eigene Heizanlage gibt.
Und wer bezahlt die "Verwaltung" für diesen Service, etwa die ET mit, die in der Anlage wohnen? Ich kenne keinen, der dafür seine Geldbörse öffnen würde.
Werde bitte nicht komisch.
Meine Mieter bekommen jedenfalls die Abrechnung von mir.
Grundsteuer rechnet der Vermieter ab, Hausabrechnung kann der Verwalter machen. Ob die Heizanlage zentral oder dezentral ist vollkommen egal, solange dem Verwalter die Ergebnisse der Ablesungen vorliegen.
Du könntest übrigens an deinem Ton arbeiten, um nicht vollkommen arrogant und besserwisserisch zu wirken.
Ich kann natürlich das bitte weglassen, finde ich allerdings nicht so gut.
Wie soll das denn gehen, zwei BK-Abrechnungen, eine vom Vermieter mit der Grundsteuer und eine vom WEG-Verwalter?
Die geht natürlich über den Verwalter zum Vermieter an den Mieter.
Nochmal, woher bekommt die WEG den Steuerbescheid, vom Steueramt jedenfalls nicht.
Dein Zitat ist also auch falsch?
In einer WEG werden die Nebenkostenabrechnungen üblicherweise durch WEG-Vertreter geprüft, bevor sie an die Mieter verschickt werden.
Also nicht an den Mieter wird veschickt, sondern an den Vermieter.
In einer WEG werden die Nebenkostenabrechnungen üblicherweise durch WEG-Vertreter geprüft
Nein, ganz sicher nicht.
Vertreter der WEG ist übrigens der Verwaltungsbeirat, nicht der Verwalter
Nein. Diese Auffassung ist nicht nur rechtsirrig, sie ist auch grundlegend verkehrt. Denn das WEG legt explizit fest, dass der Verwalter die WEG nach außen vertritt. Siehe dazu u.a. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss v. 19.03.2015, OVG 2 A 3.15, zu finden unter
Eine alternative Vertretungsmacht des Verwaltungsbeirats kann nur dann generiert werden kraft Beschluss der WEG, wenn es gerade *keinen* Verwalter gibt.
https://weg-hausverwaltung.net/2015/12/vertretung-der-eigentuemergemeinschaft-nach-aussen/
Wenn Ihr ne WEG seid, dann habt Ihr doch einen Beirat, der die Abrechnung prüft.
Wieso (und wie) soll denn der Verwaltungsbeirat einer WEG die NK-Abrechnung mit den Mietparteien prüfen? Der Beirat hat festgelegte Rechte und Pflichten. Die Rechnungsprüfung und die Aufstellung des Wirtschaftsplans zum Beispiel zählen dazu, der dann als Vorschlag (!) an die WEG Mitglieder geht und über den die WEG in der Eigentümerversammlung beschließen muss.
Die Abrechnung je WE geht an den betreffenden Eigentümer als Adressat; schließlich ist derjenige auch gegenüber der WEG zahlungspflichtig. Der Eigentümer erstellt dann daraus die NK-Abrechnung für seine Mietpartei. Der Mieter selbst hat gegenüber der WEG überhaupt keine vertraglichen Ansprüche.
Was meint Ihr?
Du wirst bezahlen müssen, soweit der Abrechnunng korrekte Werte zugrundeliegen.... und die entsprechenden Kosten lt. Mietvertrag erfasst sind.
Anders ausgedrückt sind überhaupt alle dort aufgeführten Kosten umlagefähig?
Dir steht das Recht zu, alle Belege in den Einrichtungen der Verwaltung bzw. beim Vermieter einzusehen.
Zumindest die Umlage der Kosten eines Sicherheitsdienstes halte ich für sehr fragwürdig :
https://www.neues-deutschland.de/artikel/103578.muessen-mieter-objektsicherung-bezahlen.html
ich habe eine Nebenkostenabrechnung erhalten.
Das kommt vor.
Ich muss knapp mehr als 25% nachzahlen.
Die Erhöhung wäre allerdings ungewöhnlich. Ist das dein erstes Abrechnungsjahr in dieser Wohneinheit?
In der Nebenkostenabrechnung sind Kosten enthalten wie Reinigung Allgemeinfläche, Sicherheitsdienst, Müll, Grundsteuer, etc.
Das wären soweit - bis auf die Sicherheit - alles umlagefähige Kosten, wenn dies so im MV vereinbart wurde. Beim Sicherheitsdienst wäre allerdings zu hinterfragen, ob das tatsächlich so umlagefähig wäre. Das LG München hat ein einem solchen Fall eine generelle Umlage auf die Mieter verneint (LG München, Urteil vom 17.04.2019, 14 S 15269/18).
Siehe dazu
Bei der Höhe der Nachzahlung sind Strom und Wasserverbrauch nicht mit kalkuliert.
Klar, denn die werden je Einheit mit dem Mieter direkt abgerechnet.
Mein Frage ist, ob das rechtens ist? Ich meine, die Mehrkosten sind auf Seiten des Vermieters zurückzuweisen.
Das ist so pauschal nicht zu bestimmen. Der VM hat in die Belege für die Kosten, welche die Grundlage der Abrechnung bilden, auf Verlangen Einsicht zu gewähren. Ansonsten wäre der einfachste Weg (abgesehen vom direkten Vergleich mit der Vorjahresrechnung), den VM darauf anzusprechen und nachzufragen.
Schließlich hat der Vermieter ja die Nebenkosten kalkuliert.
Sofern diese Kosten tatsächlich angefallen sind und die Kosten nicht den ortüblichen Rahmen je Position sprengen, ist das aber nicht das Problem des VM.
"Die Erhöhung wäre allerdings ungewöhnlich. " der FS äußert sich ja nicht, aber wahrscheinlich ist die NK-Vorauszahlung einfach zu niedrig angesetzt. Da hat sich wohl gar nichts "erhöht", da wurde einfach zu wenig vorausgezahlt.
Sehe ich auch so. Aber ohne Rückmeldung seitens des FS lässt sich hier nur mutmaßen.
Bei Mietbeginn wird kalkuliert und entspr. die Höhe der Vorauszahlung vereinbart. Die Kalkulation ist überschlägig, der tatsächliche Verbrauch bzw. die tatsächlichen Kosten können schon davon abweichen. Mitunter wird vom Vermieter lieber niedriger kalkuliert und vereinbart um die Wohnung attraktiver darzustellen.
Aus der Liste der umlagefähigen Betriebskosten ist ersichtlich, was umlegbar ist. Sicherheitsdienst nicht, bzw. nur dann, wenn ausdrücklich als sonstige Betriebskosten vereinbart.
Es ist dein Recht, binnen 12 Monaten ab Zustellung der Abrechnung Einspruch einzulegen, der sollte begründet und Einsichtnahme in alle relevanten Originalbelege gefordert werden.
Schau mal hier. Da ist detailliert aufgeschlüsselt was umlagefähog ist.
Betriebskostenverordnung, (§§ 1-2 BetrKV)
Grundsteuer
Abwassergebühr
Gesplittete Abwassergebühr: Schmutz- und Niederschlagswasser
Warme Betriebskosten
Aufzug
Straßenreinigung und Müllabfuhr
dass nicht verbrauchs abhängige Kosten so steigen ist seltsam. Aber es kann ja zum Beispiel die Müllabfuhr schon teurer geworden sein.
Was bitte hat denn eine WEG mit einer Nebenkostenabrechnung und der Baustelle "Miete" , so die Frage, zu tun?