Betreuungsgericht verlangt Gutachten nach Vertragsabschluss?
Hallo Ihr Lieben,
wir sind momentan etwas am verzweifeln, vielleicht hat jemand von euch einen Rat.
Das Szenario ist folgendes: Wir sind gerade dabei ein Haus zu kaufen, der Kaufvertrag wurde bereits Mitte April unterschrieben.
Die Verkäufer des Hauses sind 2 Brüder, beide um die Mitte 70. Einer der beiden leidet an Demenz und ist im Pflegeheim.
Uns wurde gesagt das sein Bruder sein Betreuer sei, später stellte sich jedoch heraus das er noch eine zusätzliche Vollmacht benötigt um Notarielle Angelegenheiten für seinen kranken Bruder zu übernehmen.
Das ganze wurde im Kaufvertrag so festgehalten, das ein Notaranderkonto eröffnet wird, auf welches der Kaufpreis bis zum 01.06 von uns überwiesen werden muss. Damit wie vertraglich festgehalten die Schlüsselübergabe am 01.06 stattfinden kann.
Die Verkäufer bekommen dann das Geld vom Notaranderkonto ausbezahlt, sobald der Bruder alle Vollmachten bekommen hat.
Nun haben wir heute einen Beschluss des Betreuungsgerichtes vom Notar weitergeleitet bekommen, aus dem ergeht das der Verkäufer einen unabhängigen Gutachter beauftragen muss, um zu prüfen ob der Kaufpreis dem Wert der Immobilie entspricht.
Nun stellt sich uns die Frage, was passiert wenn der Gutachter die Immobilie höher als den vereinbarten Kaufpreis schätzt ?
Kann die Übernahme überhaupt wie vereinbart stattfinden?(01.06)
Hätten die Verkäufer das ganze nicht vor Verkauf klären müssen ? Wird der ganze Vertrag nichtig dadurch ?
Die Finanzierung steht, Maklerin wurde bezahlt, Wohnung gekündigt usw..
Nun haben natürlich die Maklerin sowie die zuständige Dame vom Notar Urlaub und beim Betreuungsgericht konnten wir ebenfalls niemanden erreichen.
Vielleicht kann ja jemand von euch weiterhelfen.
Vielen Dank im vorraus
LG
5 Antworten
Da würde ich mir einen kündigen Rechtsanwalt nehmen. Schließlich geht es um viel Geld, nicht dass ihr da durch die Finger schaut
Nicht die Verkäufer, der Notar. Ein Makler- könnte dies auch wissen, aber mit den Spezialisten hatte ich noch nie positive Erfahrungen gesammelt.
Sofern in dem Vertrag steht, dass der Notar darauf hingewiesen hat, dass der Vertrag vom Betreuungsgericht genehmigt werden muss und über die damit verbundenen Risiken aufgeklärt hat... Ist seine Pflicht erfüllt.
Hierfür sendet er den Entwurf ja mindestens 14 Tage vorher - um sich zum Beispiel über solche Dinge vor Unterzeichnung zu informieren.
Habe gerade in meinen Unterlagen nachgesehen: Beurkundet 24.04 , Mitteilung Kaufpreisfälligkeit 11.07 - mit dem Vorteil, dass bereits ein vom Gericht bestellter Betreuer anwesend war, jedoch ohne Vollmacht Immobilienverkauf und vor Corona.
Solange das Gericht nicht genehmigt- ist der Vertrag schwebend unwirksam.
Wie dies nun ausgeht, wenn der Gutachter zu einem höheren Wert kommt (allein Gutachten kann zwischen 3 und 6 Monaten dauern).
Nun vielleicht verzichtet Bruder unbetreut und lässt Bruder betreut die Hälfte des Gutachterwert zukommen (sofern Eigentümer zu 1/2)
Andernfalls ermöglicht es euch einen Rücktritt bzw eine Aufhebung.
Hat der Notar seine Hausaufgaben nicht gemacht- könnte hier ein Schadenersatzanspruch entstehen.
Wenn das Haus aktuell leersteht- könnte man es vielleicht hinbekommen, dass ihr zumindest nicht obdachlos werdet. Mit hohem Risiko für beide Seiten.
Ich persönlich würde mich nun vorrangig um Wohnraum bemühen.
Der 01.06 - ich würde eher Richtung 01.12 oder erst nächstes Jahr tendieren. - wenn die Fälligkeit an den rechtswirksamen Vertrag geknüpft wurde.
Kann da der anderen Antwort nur zustimmen - auf zum Anwalt und zumindest beraten lassen, inwiefern und gegen wen im schlimmsten Fall zumindest Schadenersatzansprüche für die entstandenen und entstehenden Kosten geltend gemacht werden könnten!
Dass man bei Immobiliengeschäften verpflichtend zum Notar muss, hängt ja auch damit zusammen, dass dieser erklären soll, welche Folgen welche Bestandteile dieses geschlossenen Vertrags haben können. Wenn der Notar euch also nicht über diesen möglichen Ausgang aufgeklärt hat, könnte sogar er sich schadenersatzpflichtig gemacht haben.
Aber wie gesagt - lasst da einen Anwalt auf alles, was bisher gelaufen ist, draufschauen und prüfen, welche Optionen ihr so habt! Geht um viel Geld, da machen die paar hundert Euro für eine Beratung den Kohl nicht mehr fett...
Ja, das ist ein übliches Verfahren bei Immobilien, wenn einer der Verkäufer unter Betreuung steht. Da das Betreuungsgericht nicht entscheiden kann, ob der Verkaufspreis marktüblich ist, wird ein Gutachten beauftragt. Erst nach Vorlage wird das Gericht entscheiden. Das kann -je nach Ort- lange dauern.
Sollte das Gutachten einen höheren Preis als den Verkaufspreis ausweisen, wird das Gericht die Zustimmung verweigern. Also ganz genau abwägen, ob der Kaufpreis gezahlt wird oder nicht
Warum habt Ihr den Makler schon bezahlt? Die Provision ist doch noch gar nicht fällig!
Wir stehen gerade vor einem ähnlichen Problem. Wir wurden leider weder vom Notar, noch vom Makler darüber aufgeklärt, dass der Vertrag schwebend unwirksam ist und es auch möglich wäre, dass das Betreuungsgericht ablehnt. Wir haben also unsere Wohnung gekündigt im guten Glauben, dass alles in trockenen Tüchern ist. Der Kaufpreis liegt ca. 10% unter Verkehrswert, wurde von Anfang an unter Verkehrswert angeboten. Unser Preis war wohl mit dem Betreuungsgericht abgesprochen.
Wie ist es bei euch ausgegangen?
Wir haben große Angst, mit unseren Kindern bald auf der Straße zu landen, sollte das Gericht ablehnen.